Можно ли продать квартиру с маткапиталом и выделить долю ребенку в новой ипотечной квартире?

Здравствуйте.

В большинстве случаев органы опеки разрешения на такие сделки не дают, мотивируя это тем, что сейчас у ребенка есть жилое помещение, но при его продаже и приобретении в ипотеку его права будут нарушены, так как вновь приобретенное жилое помещение будет обременено залогом (ипотекой).

В случае, если Вы не будете погашать кредит, на жилое помещение по иску банка может быть обращено взыскание в счет задолженности по договору ипотечного кредитования. (ст. 50 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ 
 

И тогда жилого помещения такой несовершеннолетний лишится.

Но в некоторых регионах такие сделки разрешают, поэтому Вам следует обратиться за консультацией в орган опеки по месту жительства.

Здравствуйте

Разрешение органов опеки и попечительства — обязательно, потому что в квартире, купленной с материнским капиталом, ребёнку должна быть выделена доля.
Органы опеки дают разрешение на продажу, если новая квартира не ухудшает условия проживания ребёнка:

по метражу (не меньше, чем было),
по правам (обязательно выделяется доля ребёнку),
по качеству жилья.
Можно выделить долю ребёнку в новой квартире, даже если она приобретается в ипотеку, но есть нюанс:

пока ипотека не выплачена, право собственности обременено.
банк должен согласовать выделение доли ребёнку — не все банки на это идут, но многие дают согласие, особенно крупные (Сбербанк, ВТБ и др.).

Можете попробовать:
1. Получить разрешение органов опеки на продажу старой квартиры:
Обратитесь в орган опеки по месту жительства.
Подготовьте документы:

паспорта родителей,
свидетельство о рождении ребёнка (или паспорт),
документы на старую квартиру (выписка ЕГРН),
справка о составе семьи,
документы/предложение на новую квартиру (предварительный договор, расчёт метража и т.п.),
сведения об ипотеке (если уже подобран банк).
Обоснуйте, что новая квартира лучше или не хуже: больше комнат, большая площадь, в лучшем районе, ближе к школе и т.д.
2. Согласовать с банком возможность выделения доли ребёнку:
Некоторые банки разрешают сразу оформить доли на всех (включая ребёнка), даже если квартира в залоге.
Некоторые — только после полного погашения ипотеки.
Если банк не разрешает — органы опеки могут потребовать письменное обязательство выделить долю после снятия обременения.
3. После покупки новой квартиры — выделить долю ребёнку:
если доля не оформляется сразу, нужно сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения по ипотеке (это обязательство вы будете подписывать перед органами опеки).
 
Опека не согласует сделку, если новая квартира меньше, чем старая, или не планируется выделять долю ребёнку.
Выделенная доля должна быть равнозначна или больше, чем была.

Здравствуйте, Василий!

Для начала необходимо выделить в квартире, приобретенное за счет средств материнского капитала соответствующие площади и доли детям ввиду части 4 статьи 10 федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

При этом в части материнского капитала доли всех членов семьи должны быть равными.

Далее необходимо сопаставить уже имеющуюся долю ребенка с приобретаемой, разрешение органов опеки и попечительства и уменьшение имущества подопечного при этом не допускается (пункт 2 статьи 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Кроме того, ипотека не дает гарантий перехода в дальнейшем прав собственности на ребенка, поэтому органы опеки и попечительства могут обоснованно отказать в предоставлении согласия на заключение такой сделки.

С уважением,

Артем Гагикович!