Как можно оценить риски при покупке квартиры без узаконенной перепланировке?

Здравствуйте, Евгений!

Например, может быть штраф (согласно ст. 7.21 Кодекса об административной правонарушениях) — в таком случае придется произвести перепланировки в прежнее состояние квартиры, какое оно должно быть согласно техническому паспорту.
Бывает практики, что совершить куплю-продажу будет сложно.
Если несущие стены будут затрагиваться, то в таком случае можно ожидать иски от различных ведомств.
Если, например, у вас незаконно перенесена газовая плита или газовая колонка, то вашу квартиру могут отключить от газоснабжения.

Евгений, добрый вечер! Чтобы оценить риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, перед заключением сделки необходимо изучить документы на квартиру. 
Некоторые из них, которые стоит проверить в обязательном порядке:
Технический паспорт. Хоть сейчас и не требуется на сделку данный документ, но вы все таки запросите его у собственника квартиры поскольку он содержит информацию о планировке помещений, площади и расположении стен. Отклонения фактического состояния от данных в документе — тревожный знак.
Поэтажный план и экспликация из БТИ. На них могут быть красные линии, обозначающие незаконные изменения.
Если квартира новая стоит ознакомиться также с проектная документация. Её можно запросить у продавца, если работы по перепланировке проводились официально. В идеале в пакете документов должны присутствовать разрешение на перепланировку, акт о завершении работ и обновлённые сведения из Росреестра.
Кроме документов на квартиру, полезно провести ее осмотр  с независимым специалистом — инженером или экспертом по недвижимости. Он сможет оценить, соответствуют ли существующие помещения официальному плану, есть ли следы демонтажа стен или других вмешательств. 
Вот основные риски которые могут возникнуть при наличии неузаконенной перепланировки:
Юридические последствия  Штрафы: От 2 000 до 2 500 руб. для физических лиц по ст. 7.21 КоАП РФ. 
Судебные иски: Соседи или управляющая компания могут потребовать устранить нарушения через суд.
Финансовые затраты  Узаконивание изменений: Стоимость проекта, экспертиз и согласования — от 20 000 до 100 000 руб. и более. 
Восстановление исходного состояния: Если перепланировка нарушает нормы (например, снос несущих стен), расходы могут достигать сотен тысяч рублей. 
Технические риски  Угроза безопасности: Несанкционированный снос несущих конструкций может привести к обрушению. 
Нарушение санитарных норм: Перенос санузлов или кухни над жилыми помещениями соседей часто приводит к протечкам и плесени.

Сложности с ипотекой и продажей  Отказ банков: Большинство кредитных организаций не одобряют ипотеку на квартиры с неузаконенной перепланировкой. 
Рекомендации
Требуйте скидку: Если перепланировка требует узаконивания, вычтите из цены квартиры расходы на согласование. 
Избегайте сложных случаев: Не покупайте квартиру, где затронуты несущие стены или нарушены санитарные нормы. 
Заключайте договор с условием: Укажите в договоре, что продавец обязан узаконить перепланировку, иначе сделка аннулируется. 
В итоге вы должны понимать, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это всегда риск. Перед сделкой проведите тщательную проверку документов и технического состояния объекта. Если изменения невозможно узаконить, откажитесь от сделки или настаивайте на значительном снижении цены. Надеюсь мой ответ был полезен для вас, буду благодарна за обратную связь в  отзыве.