Можно ли в таком случае оформлять временную регистрацию арендаторам?

Question

Добрый день. Я планирую сдавать в аренду жильё, в котором прописана. Однако собственниками этой недвижимости являются мои родители, а я — не собственник. Мои родители — пенсионеры, и они не хотят, чтобы налоговые обязательства, связанные с доходами от аренды, ложились на них. В связи с этим у меня несколько вопросов: Могу ли я заключить с родителями какой-либо договор, который даст мне право сдавать жильё в аренду, взаимодействовать с арендаторами, получать арендную плату и самостоятельно уплачивать налоги, при этом не вовлекая родителей в эти процессы юридически и налогово? Насколько я понимаю, если я действую по доверенности от имени родителей, они как собственники всё равно будут обязаны платить налоги с дохода от аренды. Я также слышала о возможности заключения договора доверительного управления, но, насколько мне известно, для этого необходимо иметь статус индивидуального предпринимателя. Существуют ли альтернативные варианты? Например, возможно ли заключить с родителями гражданско-правовой договор, по которому я получаю право сдавать их квартиру, а затем как самозанятая ищу арендаторов, заключаю договоры и самостоятельно плачу налоги с полученного дохода? Можно ли в таком случае оформлять временную регистрацию арендаторам? Если мои родители, как собственники, согласны на временную прописку жильцов, может ли договор аренды, заключённый со мной (не собственником), быть основанием для временной регистрации арендаторов?

Татьяна Жидкина · Answer

Да, вы можете легально сдавать квартиру родителей и платить налоги самостоятельно, но только при правильном оформлении. 1. Варианты без статуса ИП: Договор безвозмездного пользования (ссуды) между вами и родителями + субаренда (вы сдаете жилье от своего имени как самозанятая). Нюанс: субаренда возможна только с согласия собственников (родителей), но налоги будете платить вы (как самозанятая с доходов от арендаторов). Доверенность на управление недвижимостью (но налоги останутся на родителях). 2. Временная регистрация арендаторов: Основание — договор аренды/поднайма, подписанный собственником (родителями). Если договор заключаете вы (как представитель по доверенности), регистрацию оформят, но налоговая может считать доход родителей. Для регистрации по вашему договору субаренды потребуется письменное согласие родителей (но лучше, чтобы они подписали основной договор). 3. Налогообложение: Если работаете как самозанятая: платите 4–6% от дохода (родители не декларируют доход). Если родители получают платежи — они обязаны платить НДФЛ (13%), даже по доверенности. Что делать: Оформите договор ссуды от родителей на вас (бессрочно или на срок аренды). Заключайте договоры субаренды от своего имени (как самозанятая). Для регистрации жильцов: Родители подают заявление в МВД (по вашему договору субаренды + их согласие); Или подписывают основной договор аренды с жильцами (вы как представитель). Вывод: Оптимально — ссуда + субаренда + статус самозанятой. Это снимет налоговые риски с родителей. Для регистрации арендаторов их участие минимально (только согласие).