Как отстоять 1/2 доли в 2-х ком. Квартире?

Здравствуйте, Александр

Она сказала что подала объявление на продажу и что у нее уже есть покупатель.

Александр

Согласно п.1 статьи 250 ГК РФ

 При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пункт 2 той же статьи устанавливает, что 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу пункта 3 статьи 250 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, вопрос в том. готовы ли Вы заплатить столько, сколько готовы заплатить покупатели, которых она нашла.

Добрый день.

Вы должны иметь в виду следующее:

Статья 246. ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Те. сдать в найм квартиру можно только при наличии согласия всех собственников

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Т.е. при продаже вы имеете преимущественное право покупки доли

Добрый день, Александр!

Если она сейчас продаст постороннему человеку долю, то Вы через суд сможете обязать ее перевести на Вам права и обязанности покупателя, поскольку она изначально должна была письменно предложить эту долю купить Вам, но как я понял она этого не сделала:

Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Александр, дополню коллег относительно другой части вопроса:

Я же хочу вселиться в эту квартиру.

Она заявила что я вообще не имею права там жить, что мол еще никто не в ступил в наследство

А вот тут тётушка совершенно неправа. Да, свидетельство о праве на наследство ещё не выдано.

Но!

Ваша мама (и Вы, действуя на основании данных Вами полномочий) фактически принимаете наследство. И выражаете это своими действиями — вселяетесь в квартиру.

 Вы совершенно спокойно можете вселяться в эту квартиру. Постарайтесь это сделать до въезда квартирантов; но ели не успеете — вежливо разъясните квартирантам, что Вы являетесь собственником доли в квартире и возражаете против их пребывания в ней. Они сами съедут.

.

Здравствуйте!

Только тогда, когда Вы станете собственником после получения свидетельства о праве собственности на основании договора дарения от унаследовавшей свою долю квартиры матери, у Вас возникнет преимущественное право покупки другой долю в объекте общей долевой собственности. Другой собственник будет обязан Вам сначала направить уведомление о намерении продажи своей доли по определенной цене.Только если Вы откажетесь, данная доля может быть продана любому другому третьему лицу, но по цене, не ниже той, которая предлагалась Вам. Пока до вступления к наследство наследников, Вы никакого отношения к данной квартире не имеет и повлиять на ситуацию никак не можете. Это может сделать только другой наследник - Ваша мама, так как распоряжение общим имуществом может осуществляться только с согласия всех его собственников. При этом, уже вселение в квартиру Вашей мамы означает принятие ею наследством, и соответственно возникновение имущественных прав на данную квартиру, вне зависимости от дальнейшего оформления свидетельства о принятии наследства и свидетельства о праве собственности. Однако, исключением является случая, когда квартира имеет несколько комнат и доли можно определить в натуре. Поэтому формально тетя может подать сначала заявление о выделении своей доли в натуре, а потом ее сдавать без согласия другого собственника, но это не отменят указанных положений, предоставляющих преимущественное право покупки собственнику другой доли на случае продажи.

Александр, у Вас есть два варианта действий, оба из которых могут быть совершены только после того, как сестры вступят в наследство. Все их действия, включая уведомления о намерении продать долю и т.п. не будут юридически значимы до момента получения права собственности на доли. Еще не факт, что доли будут распределены именно пополам. Так или иначе, нужно ждать оформления наследства, а потом получения документов о праве собственности.

Вариант 1.

После получения права собственности ваша тетка уведомляет вашу маму о намерении продать свою долю в квартире и она покупает ее по предложенной цене. Это самый оптимальный вариант. Вы не можете навязывать ей цену, не можете запретить продавать долю и иным образом ограничивать ее право. Пишу, что долю будет покупать мама, т.к. возможно вы не успеете еще получить право на долю матери. Кстати, ее придется дарить, т.к. при продаже у тетки будет преимущественное право, в свою очередь.

Вариант 2.

Если предложенный вариант Вам не подходит, то Вы ждете нарушения теткой порядка продажи доли в общедолевой собственности и после оспариваете в суде сделку. Если стоимость продажи квартиры или условия продажи были иными, чем предложены вам, то суд переведет на вас права и обязанности покупателя. Тетка в таком варианте довольно сильно подставляется, т.к. уже получила деньги от покупателя. Однако, если никаких нарушений не будет, то придется терпеть ситуацию с наличием в квартире второго долевого собственника.

Александр, здравствуйте!

Предлагаю Вашей маме и Вам вселяться в квартиру немедленно, чтобы на момент открытия наследства. вы проживали в ней (отсутствие регистрации не преступление, максимум административное преступление).

Статья 1168. Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства[Гражданский кодекс РФ] [Глава 64] [Статья 1168]

1. Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

2. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

3. Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

После открытия наследства, пускай Ваша мама подаёт в суд, с требованием обязать сестру продать Вам долю по рыночной цене. При этом заявите в иске о наложение запрета регистрационных действий на квартиру. данное ходатайство суд наверняка удовлетворит (80%). В результате пока буду суды, а он может длиться чуть ли не 7 — 9 месяцев (есть опыт по затягиванию), сестра ничего не сможет сделать, а вы за это время подкопите деньги. Возможно решение будет в ползу вашей мамы, ну или по крайней мере сестра поймёт, что суды, это время и деньги поэтому лучше продать долю Вам.

2. Быстрее оформить долю Вам или маме и срочно по договору аренды (официальному)сдать ее семье горского народа солнечного юга (дагестанцам, азербайджанцем  и т.д.). Тогда уже сестре прядётся заниматься продажей намного дольше, и думаю навряд тли она продаст данную квартиру другим или сдаст её. Не забывайте что для решения проблем её нужно будет нанимать человека или постоянно ездить в ваш город, а для неё будет затратно. Так что со временем (раз ей нужны деньги то думаю в течение нескольких месяцев она согласиться на ваши условия).

Удачи!

Вселение в квартиру посторонних лиц, кроме прямых наследников до оформления права собственности возможно с согласия обоих наследников, то есть Вашей мамы и тети. К таким лица относитесь и Вы и предполагаемые квартиранты. Что асается продажи доли, то это невозможно до оформления права собственности как у нотариуса, так и регистрации его в учреждении Росреестра (регпалате). Только После регистрации тетя вправе письменно предложить Вашей маме, либо после оформления дарения Вам, купить эту долю по указанной ею цене в этом предложении.  в случае невозможности выкупа доли, тетя вправе продать свою долю, но по цене, не ниже предложенной маме или Вам.

Здесь обсуждались способы защиты от действий предприимчивой тетушки. Почему бы не действовать на опережение, осложняя ей жизнь перейдя из защиты в нападение?

Рассмотрим вариант, если доля мамы перейдет не вам а вашему ребенку. Как показывает практика наличие несовершеннолетнего в качестве собственника серьезно осложняет продажу остальных долей.

Такая продажа может занимать очень долгое время, в течение которого собственник вынужден тратится на услуги риелторов, расходы по содержанию общего имущества и иногда и судебные.

Даже если вдруг ей повезет найти покупателя на такую непростую долю, ее ждет сразу несколько сюрпризов. Как было отмечено ранее при продаже действует преимущественное право покупки.

Родитель как законный представитель вправе при этом выразить волеизъявление ребенка на покупку такой доли, при условии что аппетиты родственницы не будут превышать разумных пределов.

Что будет если он проигнорирует такое предложение? 

В большинстве случаев при продаже доли в государственной регистрации откажут, ссылаясь на наличие прав несовершеннолетнего и отсутствие в деле согласия органа опеки и попечительства.

Как следует из ст. 37 ГК, распространяющейся так же на родителей: опекун не вправе без согласия опеки совершать сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав. 

Отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Даже если это будет не совсем обоснованный отказ с неизвестными судебными перспективами, процесс будет запущен. Тетушка идет в опеку, там ей отказывают поскольку не могут принять такое решение без

волеизъявления родителя и документов, подтверждающих его имущественное положение. Родитель не дает отказа органам опеки, потому что ему просто это не надо. Сделка срывается. Занавес.

Спустя некоторое время, когда ваша близкая одумается сделайте ей повторное предложение, отметив что худой мир всегда лучше доброй ссоры. Буду рад если вы при этом найдете разумный компромисс. 

P.s. ниже приведена ссылка на решение суда по делу еще одной предприимчивой гражданки, пытавшейся продать долю в общем имуществе несовершеннолетних http://base.garant.ru/103434685/