Какие последствия аренды квартиры при сомнительном праве арендодателя и можно ли вернуть оплату?

Здравствуйте! Правовой статус проживания и последствия дальнейшего проживания
Если арендодатель был нанимателем по договору соцнайма (ст. 69 Жилищного кодекса РФ), то право собственности на жилое помещение принадлежит муниципалитету или другому собственнику, а соцнаймодатель не имел права сдавать квартиру в аренду без согласия собственника. Смена правообладателя в апреле 2024 года означает, что собственник квартиры изменился. Если договор соцнайма не был пролонгирован или согласован с новым собственником, то договор аренды с прежним соцнаймодателем может быть признан недействительным. В таком случае ваше проживание без согласия нового собственника может быть расценено как самовольное занятие жилого помещения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество во временное пользование за плату. Если арендодатель не имел права распоряжаться квартирой (например, не был собственником или не имел полномочий), такой договор может быть признан недействительным (ст. 167 ГК РФ). В этом случае вы можете требовать возврата уплаченной арендной платы за период проживания на основании статьи 1102 ГК РФ (возмещение неосновательного обогащения).
Получите официальную выписку из ЕГРН и подтверждение статуса правообладателя.
Уточните у комитета по имущественным отношениям, был ли пролонгирован договор соцнайма или передано ли право распоряжения квартирой новому собственнику.
Если договор соцнайма не действителен, направьте арендодателю письменное требование о возврате уплаченной суммы аренды.
В случае отказа — обращайтесь в суд с иском о признании договора аренды недействительным и взыскании уплаченной суммы (ст. 167, 1102 ГК РФ).
О дальнейшем проживании
Продолжение проживания без согласия собственника может привести к выселению через суд (ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Рекомендуется не нарушать права нового собственника и решить вопрос через переговоры или суд.
Таким образом, ваши действия должны основываться на выяснении статуса правообладателя и законности договора аренды. Если договор заключен с лицом, не имевшим права сдавать жильё, вы вправе требовать возврата уплаченных сумм по правилам о неосновательном обогащении

Вы заключили договор аренды квартиры в трёхквартирном частном доме с лицом, которое предположительно было лишь пользователем жилого помещения на основании договора социального найма. Это значит, что арендодатель не являлся собственником жилья и, следовательно, не имел права сдавать жильё в аренду третьим лицам без согласия собственника — муниципалитета или иного органа власти, предоставившего жилье на условиях социального найма.

Согласно ст. 671 ГК РФ:

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне — гражданину данное помещение во владение и пользование либо только в пользование для проживания в нём на возмездной основе.
А согласно ч. 1 ст. 68 ЖК РФ:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право владеть и пользоваться жилым помещением в пределах установленных договором прав.
Однако такие права не включают возможность сдачи жилого помещения в субаренду без специального разрешения наймодателя (статья 76 ЖК РФ).

Поскольку первоначальный владелец собственности передал вам квартиру незаконно, возникают следующие риски и возможные последствия:

Признание сделки недействительной: Если договор заключен без законных оснований (отсутствует согласие собственника или же нарушен порядок передачи имущества в субаренду), суд вправе признать такую сделку ничтожной (недействительной). Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с её признанием таковой.
Возврат уплаченных сумм: Поскольку сделка признана незаконной, вы имеете право требовать возврата всех денежных средств, полученных арендодателем, поскольку основание платежа отсутствует. Однако возврат возможен только при условии подачи иска в суд и успешного судебного разбирательства.
Риск выселения: Новый собственник, указанный в выписке из ЕГРН, теперь является полноправным владельцем недвижимости и может потребовать вас освободить помещение, мотивируя отсутствием правовых оснований вашей аренды. Для защиты ваших интересов потребуется подтвердить добросовестность пользования имуществом, хотя риск существует ввиду признания договора недействительным.
Рекомендации
Проверьте статус действующего договора социального найма. Возможно, муниципалитет ещё сохраняет отношения с бывшим владельцем, и вы сможете договориться о заключении нового договора аренды или заключить соглашение непосредственно с новым собственником.
Подайте исковое заявление в суд о признании договора недействительным и взыскании суммы арендной платы. Обязательно приложите доказательства уплаты арендных платежей и документально подтвердите отсутствие правомочности бывшего владельца передавать имущество в аренду.
Обсудите свою позицию с юристом, специализирующимся на вопросах жилищного законодательства и гражданского права, чтобы оценить перспективы дела и подготовить юридически грамотное обращение в судебные органы.