Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как покупателю обезопасить себя от неприятностей?
Здравствуйте!
Арендатор систематически задерживал оплату аренды. По договору и по закону Арендодатель вправе расторгнуть договор при неоплате двух периодов подряд и при условии направления претензии Арендодатель направил претензию, на которую арендатор не отреагировал, следующим шагом отправил уведомление о расторжении договора по причине неоплаты двух периодов подряд с требованием арендатору явиться для возврата офисного помещения и составления Акта.
По причине неявки арендатора был подписан односторонний Акт. Документы о расторжении поданы в Росреестр, после чего было снято обременение, получена выписка, подтверждающая отсутствие обременения.
Данное помещение планируется к покупке. Но что, если арендатор попытается восстановить права и суд вдруг найдёт причину для восстановления его прав и обяжет возобновить отношения по договору аренды. Какова будет судьба обязательств нового собственника помещения? Учитывая, что помещение покупалось с отсутствием обременения и возможно к этому моменту в помещении уже будет вестись новый бизнес. Обяжут ли нового собственника возобновить договор со старым арендатором? Или можно этого избежать?
Сразу скажу, связаться со старым арендатором не получается, подписать соглашение о расторжении соответственно нет возможности. Арендатор давно уже не появляется физически в помещении и не отвечает на звонки, но в данном помещении зарегистрирован его юридический адрес.
Как покупателю обезопасить себя от неприятностей?
Всё вроде бы сделано правильно, на законных основаниях, процедура соблюдена, но опасение всё равно присутствует.
Здравствуйте!
Вы описали ситуацию, в которой арендодатель формально выполнил все требования закона и договора: направил претензию, уведомление о расторжении, составил односторонний акт возврата помещения, снял обременение через Росреестр. В подобных случаях суды, как правило, встают на сторону арендодателя, если доказана именно систематическая просрочка и соблюдён порядок одностороннего расторжения, предусмотренный ст. 619 ГК РФ и условиями договора.
Если арендатор попробует восстановить свои права, то его шансы будут зависеть от того, сможет ли он доказать, что расторжение было произведено с нарушением (например, без достаточных оснований, без надлежащего уведомления, либо с фальсификацией подписей и т.п.). Однако сам факт его длительного отсутствия, неуплаты и игнорирования претензий играет против него.
Теперь о вас, как о потенциальном покупателе. После снятия обременения в Росреестре, помещение официально считается свободным. Договор аренды прекращается с момента государственной регистрации прекращения права или, если обременение не было зарегистрировано — с момента получения уведомления арендатором, что здесь, как вы указали, зафиксировано через направление официальных документов.
Если арендатор обратится в суд и суд вдруг восстановит договор аренды (что само по себе крайне маловероятно при соблюдении всех формальностей), то всё равно обязанностей для нового собственника автоматически не возникает. В силу статьи 617 ГК РФ обязательства по договору аренды переходят к новому собственнику только при наличии действующего арендуемого права на момент перехода собственности. У вас такого нет — в ЕГРН арендное обременение отсутствует. Таким образом, к новому собственнику не может быть применена статья о сохранении аренды при смене собственника, потому что на момент покупки аренды уже не было.
Тем не менее, чтобы полностью себя обезопасить, я бы порекомендовал при покупке помещения в договор включить пункт, что на момент перехода права собственности помещение свободно от любых прав третьих лиц, включая аренду, и что продавец гарантирует отсутствие обязательств перед бывшими арендаторами. Это поможет вам в случае возможных судебных споров переложить ответственность (в том числе материальную) на продавца.
Ситуация в целом выглядит юридически чистой, и риск признания договора аренды действующим — минимален, особенно если всё документально подтверждено.
С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.
