Дать юридическую оценку предварительному соглашению о покупке недвижимости (вторичка)

Юридическая оценка предварительного соглашения о покупке недвижимости (вторичка) 
1. Правовая природа предварительного договора
Предварительное соглашение о покупке недвижимости регулируется:

ст. 429 ГК РФ («Предварительный договор») – стороны обязуются в будущем заключить основной договор на согласованных условиях;
ст. 550, 554 ГК РФ – особенности сделок с недвижимостью.
Важно: Предварительный договор не является договором купли-продажи, но создает обязательство его заключить.

 
2. Существенные условия
Предварительное соглашение должно содержать:
Предмет – точное описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь);
Цена – фиксированная сумма или порядок ее определения;
Срок заключения основного договора (если срок не указан – 1 год, п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие этих условий делает соглашение недействительным.

 
3. Залог, задаток или аванс?
Задаток (ст. 380 ГК РФ) – обеспечивает обязательство. При срыве сделки:

Виновная сторона теряет задаток;
Пострадавшая получает его в двойном размере.
Аванс – просто предоплата, возвращается, если сделка не состоялась.
Залог – если сумма оформлена как обеспечение (например, через нотариальное соглашение).
Рекомендация: Четко прописать в соглашении, чем является внесенная сумма.

 
4. Риски для покупателя
Продавец передумает – можно требовать заключения основного договора через суд (ст. 445 ГК РФ);
Недвижимость под арестом/в залоге – проверить через ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ);
Продажа третьим лицам – если сделка не зарегистрирована в Росреестре как обременение.
Как защититься:

Включить условие о незамедлительном уведомлении о любых претензиях к квартире;
Указать штрафные санкции за односторонний отказ.
 
5. Обязательна ли регистрация?
Предварительный договор не требует госрегистрации (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
Но если он содержит обременение (например, залог), то регистрация в Росреестре обязательна.
 
6. Налоговые последствия
Для продавца: если получен задаток, он не облагается НДФЛ до момента основной сделки (ст. 220 НК РФ);
Для покупателя: внесенная сумма не считается доходом.
 
Вывод
Предварительное соглашение имеет юридическую силу, если:
Содержит все существенные условия;
Не противоречит закону (например, нет скрытых обременений);
Подписано дееспособными сторонами.

Рекомендации:

Проверить квартиру через ЕГРН (выписка из Росреестра).
Указать в соглашении:

Ответственность за срыв сделки;
Порядок возврата задатка/аванса;
Условия расторжения.
Заверить у нотариуса, если сумма задатка превышает 100 000 руб. (рекомендуется).
Если условия нарушены – можно требовать исполнения через суд или взыскания убытков.

Если информация была полезной, вы можете отблагодарить меня по этой ссылке для поддержки моей работы. Это мотивирует меня помогать вам и другим клиентам!

Если вам нужна более детальная помощь, напишите мне в личные сообщения. Я проведу профессиональный разбор вашей ситуации и предложу решение! Все услуги в личных сообщениях оказываются на возмездной основе.

Если нужна оценка — пришлите договор в чат