Нужно ли было выделять доли детям при приватизации квартиры в 1993 году?

Доброе время суток!

Нормы Закона «О приватизации жилищного фонда», действующие на период вплоть до 11.08.1994г., не предусматривали возможность участия несовершеннолетних в приватизации государственных и муниципальных квартир. Данные нормы появились лишь в редакции закона от 11.08.1994г.

Согласно с позицией Верховного суда РФ, сделки по приватизации, в которых не были включены несовершеннолетние, относятся к разряду оспоримых сделок.

Согласно п.2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной»

  Добрый день.

 Да, в описанной ситуации родители были обязаны включить несовершеннолетних детей в число участников приватизации и выделить им доли в праве собственности на квартиру. Приватизация квартиры только на родителей (50/50), при наличии в ней зарегистрированных несовершеннолетних детей, является незаконной с самого момента ее проведения.

Обоснование и нормы права (действовавшие в 1993 году и актуальные для оценки законности):

1.  Обязательное включение несовершеннолетних: Закон РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (действовавший в 1993 году) прямо устанавливал:
    Статья 2: «Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде… вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность...»
    Статья 7: «Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией… с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. В договоре передачи указываются все члены семьи, включая несовершеннолетних, постоянно проживающие в жилом помещении.»
    Ключевое разъяснение: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (п. 8, 9) неоднократно подчеркивало, что несовершеннолетние, имеющие право пользования приватизируемым жилым помещением и проживающие совместно с нанимателем, наравне с совершеннолетними пользователями становятся собственниками. Они подлежат обязательному включению в договор передачи жилого помещения в собственность. Исключение их из договора является основанием для признания договора недействительным.

2.  Роль органов опеки и попечительства: Для защиты имущественных прав несовершеннолетних законодательство требовало обязательного участия органов опеки и попечительства:
    Семейный Кодекс РСФСР (действовавший в 1993 г.): Ст. 60 гарантировала ребенку право собственности на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на его средства. Родители не имели права собственности на имущество ребенка.
    Обязанность органов опеки: Органы опеки и попечительства обязаны были дать разрешение на приватизацию только при условии, что права несовершеннолетних соблюдены, то есть они включены в договор передачи и получают свою долю в праве собственности. Приватизация без включения детей или без разрешения опеки (когда оно требовалось) являлась грубым нарушением.
    Гражданский Кодекс РСФСР (ст. 37): Любые сделки родителей (усыновителей), опекунов, попечителей, связанные с отчуждением имущества подопечного (включая отказ от права приватизации в пользу других лиц), требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации равносилен отказу от имущественного права и также требовал согласия органов опеки.

3.  Правовые последствия нарушения (невыделения долей детям):
    Недействительность приватизации: Такая приватизация является ничтожной или оспоримой (в зависимости от конкретных обстоятельств) сделкой в силу нарушения императивных норм закона, защищающих права несовершеннолетних.
    Основания для признания недействительной:
     Ст. 168 ГК РСФСР / Ст. 168 ГК РФ: Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
      Ст. 169 ГК РСФСР / Ст. 169 ГК РФ: Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна (нарушение прав детей часто квалифицируется и так).
      Ст. 175 ГК РФ: Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, может быть признана судом недействительной (применимо к отказу от участия).
    Исковая давность: Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ). Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (т.е. с момента регистрации права собственности на родителей). Однако: Для несовершеннолетних срок исковой давности начинает течь не ранее дня, когда они узнали (или должны были узнать) о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, и не ранее достижения ими совершеннолетия (ст. 196, ст. 200 ГК РФ). Это дает возможность оспорить сделку и спустя много лет после приватизации.

Вывод:

Приватизация квартиры в 1993 году, в которой были зарегистрированы несовершеннолетние дети, должна была быть проведена с обязательным включением этих детей в число собственников. Выделение долей только родителям (50/50) является незаконным, так как:

1.  Нарушен Закон РФ „О приватизации жилищного фонда в РФ“ (ст. 2, 7) — дети не включены в договор.
2.  Нарушены нормы Семейного Кодекса РСФСР о правах ребенка на имущество.
3.  Скорее всего, было нарушено требование о получении предварительного разрешения органов опеки и попечительства на сделку, ущемляющую права детей (ст. 37 ГК РСФСР/ГК РФ).

Такая приватизация может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица (например, самого ребенка, достигшего совершеннолетия, или органа опеки). Последствием признания сделки недействительной является возврат квартиры в государственную/муниципальную собственность, а затем проведение приватизации заново с соблюдением прав всех лиц, проживавших в квартире на момент первоначальной приватизации, включая детей.

Рекомендации: Если вы являетесь одним из тех детей (или их представителем), вам следует:
1.  Заказать выписку из ЕГРН на квартиру и копию договора передачи (приватизации) из архива Росреестра/БТИ/местной администрации.
2.  Получить архивную выписку из домовой книги на 1993 год, подтверждающую регистрацию детей.