Как оформить аренду нежилого помещения с двумя собственниками и участием ИП

Question

Арендатор (ООО, УСН доходы, микропредприятие) заключает договор аренды нежилого помещения с Арендодателем (ИП) на срок 5 лет. В связи с указанной ситуацией просим ответить отдельно на каждый из указанных ниже вопросов: 1) У нежилого помещения, которое передается в аренду, два собственника. Оба собственника являются физическими лицами, но один из них зарегистрирован в качестве ИП. Представитель собственника сообщил, что договор заключается с ИП. Правильно ли мы понимаем, что ИП в данном случае должен предоставить какое-то подтверждение согласия второго собственника-физического лица или доверенность с его стороны? 2) Если ответ на первый вопрос утвердительный – какие обязательные составляющие должно содержать такое согласие или доверенность от второго собственника? 3) Может ли Арендатор заключить договор одновременно с обоими собственниками, которые будут выступать как Арендодатель? Таким образом, на договоре будут проставлены подписи трех представителей (один – от Арендатора, два – от Арендодателя)? 4) Если ответ на третий вопрос утвердительный – кому нужно будет производить оплату за арендованное помещение – только ИП или нужно будет арендную плату делить согласно долям и каждому из собственников платить отдельно, ведь фактически оба собственника будут выступать как одна сторона – Арендодатель? 5) На основании требований законодательства Стороны планируют провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения. На горячей линии Росреестра нам сообщили, что возможны два варианта подачи – от физического лица (ИП рассматривается как физическое лицо) с пошлиной 4000 руб. и от юридического лица с пошлиной 44000 руб. Очевидно, выгоднее зарегистрировать договор от ИП. Вопрос – есть ли какие-то риски для Арендатора в случае если договор регистрирует Арендодатель (физическое лицо) или это не имеет значения? 6) Для подачи документов на государственную регистрацию требуется предоставить подписанный Сторонами договор аренды нежилого помещения, а также акт приема-передачи данного помещения, то есть договор и акт будут подписаны до подачи документов на государственную регистрацию. При этом во второй части статьи 651 Гражданского кодекса РФ указано, что "Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Какая дата будет считаться датой начала пользования помещением со стороны Арендатора, с которой Арендатор имеет законные основания платить аренду: (а) дата заключения договора аренды нежилого помещения, которая соответствует дате подписания акта приема-передачи помещения, или (б) дата государственной регистрации договора в Росреестре? 7) Если датой начала пользования помещением (и, соответственно, датой начала начисления арендной платы) будет считаться дата государственной регистрации договора в Росреестре, тогда непонятно как оплачивать Арендодателю период с даты подписания акта приема-передачи помещения в аренду до даты государственной регистрации договора в Росреестре, ведь фактически на основании требований законодательства договор еще не будет заключен? 8) Какие обязательные положения должен содержать договор аренды нежилого помещения, заключенный между ООО и ИП, чтобы он считался действительным? 9) Существуют ли у Арендатора (ООО) какие-либо налоговые или иные риски, связанные с заключением договора аренды нежилого помещения не с юридическим лицом, а с ИП? 10) Какой суд следует указать в качестве места рассмотрения споров между Арендатором (ООО) и Арендодателем (ИП) – Арбитражный суд Тюменской области или такие споры рассматривает какой-то другой суд? 11) Арендодатель (ИП) сначала планировал продать помещение, но впоследствии согласился сдать его в аренду. Защищает ли Арендатора факт регистрации договора в Росреестре на 5 лет от возможной продажи офиса (то есть это будет считаться обременением и Арендодатель не сможет продать офис без согласия Арендатора) или Арендодатель все равно может продать офис без согласия Арендатора и договор аренды будет расторгнут раньше? 12) Какой дополнительный пункт Вы можете порекомендовать включить в договор аренды нежилого помещения для дополнительной защиты Арендатора от возможной продажи офиса Арендодателем?

Ольга Чистякова · Answer

Здравствуйте. 1, 2. Да, должно быть либо соглашение о пользовании данным помещением либо агентский договор между физ лицом и ИП 3. Разумеется такое возможно — множественность лиц на стороне арендодателя. 4. кому нужно будет производить оплату за арендованное помещение – только ИП или нужно будет арендную плату делить согласно долям и каждому из собственников платить отдельно, ведь фактически оба собственника будут выступать как одна сторона – Арендодатель? ВЫ можете производить оплаты как физ. лицу таи ИП согласно размеру долей в данном помещении 5. Не имеет значения.

Андрей Власов · Answer

ИП. Правильно ли мы понимаем, что ИП в данном случае должен предоставить какое-то подтверждение согласия второго собственника-физического лица или доверенность с его стороны? Добрый день! Да, разумеется. При этом в аренду нельзя сдавать, например, просто долю, она должна быть соглашением собственников в натуре выделена либо должно быть согласие второго собственника на сдачу помещения (в т.ч. возможен агентский договор со вторым собственником на представление интересов первого собственника ст. 607 ГК РФ В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие о пределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Николай Ткач · Answer

Да, нужно. ИП не может единолично сдавать помещение, если оно в долевой собственности (ст. 246, 247 ГК РФ). Можно ли заключить договор с обоими собственниками? Да, можно. Оба собственника указываются как Арендодатели, подписывают договор.