Купил год назад квартиру в Москве, продавец - женщина, получила ее в собственность по дарению от дочери в

А у дочки по глупости не запросил. И я не знаю была ли она в браке когда заключала ДДУ ( в 2020 году ). И теперь каждый день в тревоге ( учитывая что делаю там хороший ремонт). Пытаюсь понять риски и как мне быть …

 Здравствуйте.

Вас это не должно волновать.

Пункт 2 ст. 35 СК РФ предусматривает согласие супругов на совершение сделок по распоряжению общим имуществом. При этом он же закрепляет, что такие сделки, заключенные одним из супругов, могут быть признаны судом недействительными в связи с отсутствием согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что вторая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга, оспаривающего сделку, с ее совершением. 

Таким образом, супруг мог оспорить сделку котора была совершена дочкой с матерью. Срок для оспоримых сделок — 1 год с момента когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Мать продала квартиру Вам. Значит Вы уже третий собственник, который в первичной сделке не участвовал и при этом не связан никаким образом ни с продавцом (матерью), ни с дарителем (дочерью). Соответственно Вы в любом случае добросовестный приобретатель и истребовать у Вас квартиру никто не сможет, поскольку нет оснований, при которых бы такая сделка была признана совершенной с пороком воли.

Статья 302 ГК РФ

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Соответственно, если даже предполагаемый супруг дочери захочет что-то потребовать, то он сможет требовать у дочери только половину рыночной стоимости подаренной ею квартиры. 

Ввиду этого Вы можете быть совершенно спокойны, никто у Вас квартиру не отберет при указанных Вами условиях.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте. 

Вы добросовестный покупатель

Добросовестный покупатель — это лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чём в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
По умолчанию любой покупатель, который получил выписку из ЕГРН о правах собственности на квартиру, считается добросовестным. Доказать обратное может только суд. 

Продавец мать. Она получила в дар от дочери, и является единоличным собственником. Это ее собственность (ст.36 СК РФ, ст.209 ГК РФ).

Вы приобрели от матери по купле продаже, возмездная сделка.

Арам, добрый день.

В данном случае, Вы рассматриваетесь как добросовестный приобретатель квартиры, поскольку сделку совершали с матерью, а не с дочерью и риски на предмет нахождения покупаемой квартиры на праве общей собственности у покупателя (у матери) Вы проверили.

Вы их исключили.

Поэтому тут проблем у Вас усматриваться не должно, поскольку в абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ предусмаотрено

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Доказательств Вашей осведомленности о том, что мать не имела права на отчуждение квартиры, а в отношении нее имеется спор относительно законности будут отсутствовать.

Что исключает возможным оспорить заключенный Вами договор купли-продажи по указанной причине — невозможность доказывания указанной осведомленности.

В отношении взаимоотношений матери и дочери в части дарения квартиры, если допустить, что дочь находилась в браке, а квартира имела режим совместной собственности — супруг должен был дать нотариально удостоверенное согласие на распоряжение общим имуществом.

В силу ст. 35 Семейного кодекса РФ

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки

Изначально в течении года с момента, когда возможному супругу стало известно о дарении квартиры — он вправе в судебном порядке потребовать признать договор дарения недействительным.

Если с момента его осведомленности о дарении квартиры прошло более года — то применительно к заявленным им требованиям могут быть применены последствия пропуска срока исковой давности.

И в силу ст. 199 ГК РФ 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Здравствуйте.

1. Тревожиться особых оснований нет. Во-первых, даже если предположить, что последний продавец (мать) не имела права отчуждать квартиру (что не так, поскольку она была собственником, зарегистрированным в реестре и обладала правом распорядиться этим жилым помещением), Вы являетесь добросовестным приобретателем жилого помещения. 

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статья 302 ГК РФ.

2. Далее, само по себе отсутствие согласия не выступает основанием для ничтожности сделки. Оно влечет возможность оспаривания сделки, но только в короткий промежуток времени. 

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья 35 СК РФ. 

И поэтому обычно когда нет согласия, об этом просто ставится отметка в Росреестре. 

Арам, здравствуйте.

П.3. ст.35 СК РФ действительно говорит о необходимости при совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества супругов, нотариально удостоверенного согласия супруга.

Государственная регистрация прав  подразумевает проведение гос.регистратором правовой экспертизы документов, имеющихся в рег.органе и представленных на гос.регистрацию.

В ситуациях, когда производится отчуждение общего имущества одним из супругов без такого согласия, законодательство (п.5 ст.38 ФЗ О государственной регистрации недвижимости) подразумевает внесение в ЕГРН при регистрации прав приобретателя записи о том, что необходимое согласие не представлено, при этом регистрация права производится.

Таким образом в случае, если бы  дарение  дочерью матери квартиры, полученной дочерью по ДДУ, требовало бы такого согласия, но не представлялось, Вы бы при проверке выписки из ЕГРН, увидели бы эту запись. Если ее нет, то и тревожиться нет оснований.

Предполагать же судебные тяжбы сейчас и свою возможную позицию не имеет смысла, поскольку позиция формируется после предъявления требований, обоснованных указанием истцом конкретных обстоятельств и нормами права.

У Вас же сейчас  предъявленного к Вам иска нет, т.е. нет ни конкретно обозначенных требований и их  обоснования. Да  и вообще каких-либо обстоятельств, которые наталкивали бы на опасения что такие будут кем-либо заявлены.

В случае, если какие-либо будут предъявлены, поступит иск, то его тогда и нужно будет показать юристу.

Ну а то, что Вы не запросили документы по сделке от дочери к матери — бывает, идеально никогда ничего ни один человек не делает.

С уважением