Добрый вечер! Хочу купить квартиру по переуступке права по договору долевого участия в строительстве, какие документы нужно проверить у собственника? квартира еще не передана ему по акту приема-передачи, дом построен. Как правильно оформить задаток передаваемый покупателю? и условия его возврата если сделка не состоится?
Здравствуйте, Ирина!
Посмотрите внимательно его договор долевого участия. Там он должен был пройти государственную регистрацию. Сам договор должен быть прошит, скреплен подписями и печатью застройщика, штампики государственного органа — Росреестра (номер записи, дата регистрации).
Обязательно посмотрите паспорт дольщика, сравните эти сведения со сведениями, указанными в договоре долевого участника.
Гражданский кодекс РФ:
Таким образом, Вам нужно подписать соглашение с продавцом. При этом он обязательно Вам должен написать расписку о том, что получил от Вас денежную сумму в размере ________ руб. Эта расписка пишется в одном экземпляре и остается у Вас на руках.Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он
остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную
сумму задатка. Сверх
того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в
договоре не предусмотрено иное.
Здравствуйте, Ирина.
Не совсем ясно, почему идет речь о задатке. Частью 1 ст. 1 ФЗ Об участии в долевом строительстве установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским «кодексом» Российской Федерации.
Кроме того, этим же законом предусмотрено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.
Таким образом, ваша сделка, во-первых, подлежит госрегистрации, во-вторых, пока вы не оплатите всю цену по договору, на регистрацию вы сдать договор уступки не сможете и, таким образом, сделка, само-собой, не состоится.
Поэтому вопрос о возврате задатка по несостоявшейся сделке отпадает. Состоится она или нет, полностью зависит от выполнения вами условий закона, о которых я написала выше.
Здравствуйте, Ирина!
Прежде всего, надо уточнить Вам, является ли продавец квартиры собственником этой квартиры. То есть, зарегистрирована ли сделка в Росреестре. Из Вашего вопроса следует, что квартира еще не передана продавцу по акту приема-передачи. Отсюда и сомнение. Если квартира не передана по акту, то вряд ли продавец является собственником квартиры. Следовательно, и отчуждать не вправе.
Далее, Вы пишете: «дом построен». Но это еще не значит, что он сдан в эксплуатацию. Поэтому нужно Вам уточнить этот вопрос у продавца квартиры и у застройщика.
Если дом построен, но еще не сдан в эксплуатацию, Вы можете купить эту квартиру у дольщика, если на то будет согласие застройщика, которому, в принципе, должно быть безразлично, кто будет собственником квартиры. В этом случае с согласия застройщика заключаете договор с дольщиком о переуступке права требования. Согласия застройщика на такую уступку должно быть подтверждено его подписью в договоре. Сделка подлежит государственной регистрации и потому ни о каком задатке договариваться просто нет смысла. Здесь совершенно права моя коллега Гусева Татьяна.
Не совсем понятно изложенное Вами предложение:«Как правильно оформить задаток передаваемый покупателю?» Задаток передается не покупателю, а продавцу. Очевидно Вы допустили описку.
Подобного рода сделки совершаются сплошь и рядом и поэтому для Вас никакого риска в части того, что дольщик может обмануть Вас, нет. Что касается застройщика — это другой вопрос. Убедитесь, что застройщик действует в полном соответствии с законом.
Проверьте:
1. наличие оригинала договора долевого участия (ДДУ)
2. Является ли он первым дольщиком или ему уже переуступили, проверьте все оригиналы на соответствие договору, на предмет регистрации в россреестре.
3. Первый дольщик должен предоставить справку от застройщика об оплате полностью по договору ДДУ.
4. Необходимо согласие Застройщика на переуступку.
5. Проверьте информацию о дейтствительном вводе дома в эксплуатацию.
6. Желательно посмотреть наличие кадастрового паспорта на квартиру.
7. Проверьте соответствие ДДУ проектной деларации застройщика, срок ввода.
8. По номеру регистрации ДДУ (и/или соглашений о переуступке) проверьте на сайте Россреестра информацию о зарегистрованных правах.
9 Дополнительно можете запросить выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект создаваемом на земельном участке.
10 Доп-но можете позвонить в гостройнадзор и попросить предоставить информацию о дольщике на данную квартиру.
11. Проверьте полномочия продавца, действительно ли он является Дольщиком или по доверенности действует.
Вот и вроде все первоначальные рекомендации.
Не совсем ясно, почему идет речь о задатке. Частью 1 ст. 1 ФЗ Об участии в долевом строительстве установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским «кодексом» Российской Федерации.
Гусева Татьяна
Может быть я ошибаюсь, но в ч. 1 ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (в номере статьи тех.ошибка, но понятно о чем речь идет), говорится всего лишь о том, что если дольщик уступает свои права из договора долевого участия, он должен либо выплатить застройщику все деньги по договору долевого участия, либо должен спросить разрешение застройщика на перевод своего долга перед ним.
А срок оплаты по договору уступки права требования никак этой статьей не регулируется и может быть установлен сторонами любым.
Если регистрирующие органы читают этот пункт по-другому и требуют обязательно прописывать оплату до регистрации было бы интересно ознакомиться с такой практикой.
