Как обезопасить покупку квартиры у пожилого продавца без нотариуса и не нервничать?

Здравствуйте,  Григорий.

Лучше было бы провести сделку у нотариуса и взять официальную медицинскую справку от психиатра, что бабушка не стоит на учете у психиатра и не страдает психическими заболеваниями.

Прошедший более чем 3 летний срок с даты перехода права собственности на бабушку формально защищает Вас от оспаривания ее сделки в силу срока давности по статьям 181, 196 ГК.

Желательно еще проверять предыдущую сделку на предмет ее оспаривания по банкротству.

По поводу стнятия с регистрационного учета можно указывать в ДКП неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательств, если такая ответственность не предусмотрена.

Здравствуйте! В принципе, ничего страшного.Если она сама не снимется с регистрационного учете, Вы просто после заключения договора купли-продажи решите данный вопрос в судебном порядке.

В случае если в установленный договором купли-продажи квартиры срок, бывшие хозяева не снялись с регистрационного учета, новый собственник жилого помещения вправе обратиться в суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о признании бывшего хозяина квартиры, а также членов его семьи утратившими право пользования данным жилым помещением.

Так, в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно положениям ч.1 ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения им.

Регистрация иных лиц в приобретенном жилом помещении может рассматриваться как нарушение указанных правомочий собственника.

Согласно положениям ч.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 ЖК РФ при продаже жилого помещения бывший хозяин, а также члены его семьи обязаны освободить его. В противном случае, они могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке. 

 Как бы вы рекомендовали действовать в следующий раз, чтобы не нервничать?

Вероятно, ставить вопрос о снятии с регистрационного учета до заключения договора.

Здравствуйте, Григорий.

Поддержу коллег, дополню следующим:

По справке — вопрос остался открытым, поскольку не совсем ясно, откуда она взялась: от медэксперта риэлтора или это отдельная справка из психдиспансера?

Если все от медэксперта, то следует внимательно проверять полномочия медэксперта на выдачу справки. Иначе, будет спор, придется доказывать, что Вы были уверены в дееспособности продавца, согласно ст. 21 ГК РФ:

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их

И, доказывать добросовестность себя, как приобретателя.

 Добрый день!

1. Возраст продавца (86 лет) и возможные риски оспаривания сделки
Риски: 
— Сделки с пожилыми людьми (особенно старше 70 лет) часто оспариваются родственниками по ст. 177 ГК РФ («Недееспособность или неспособность понимать значение своих действий»).  
— Если бабушка страдала деменцией или другими заболеваниями, влияющими на осознанность действий, сделка может быть признана недействительной.  
— Отсутствие нотариуса повышает риск: нотариус обязан проверять дееспособность и разъяснять последствия сделки (ст. 43 «Основы законодательства о нотариате»).  

Что можно было сделать: 
— Потребовать нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости» – сделки с недвижимостью пожилых иногда требуют нотариуса).  
— Запросить справку из ПНД и наркодиспансера о том, что продавец не состоит на учёте.  
— Снять видео подписания, где бабушка внятно отвечает на вопросы о сделке.  

2. Риэлтор продавца торопил и мог оказывать давление
Риски:  
— Риэлтор действовал в интересах продавца, а не вас. Его задача – быстрее закрыть сделку, даже если есть скрытые проблемы.  
— Если бабушка действительно капризная, то это могло быть признаком психической неустойчивости.  

Что можно было сделать:
Нанять своего риэлтора или юриста (ст. 182 ГК РФ – представительство).  
Провести независимую оценку дееспособности (не через «мед.эксперта» риэлтора).  

3. Продажа до истечения 5 лет владения (ст. 217.1 НК РФ) 
Риски:
— Если бабушка купила квартиру по ДДУ менее 5 лет назад, она должна уплатить НДФЛ 13% (если это не единственное жильё).  
— В договоре указана полная стоимость, но если налоговая заподозрит занижение (например, через «дарение» части суммы), могут доначислить налог.  

Что можно было сделать:
Проверить срок владения (если менее 5 лет – уточнить, платит ли продавец налог).  
Прописать в ДКП пункт, что налоги – обязанность продавца (ст. 421 ГК РФ – свобода договора).  

4. Бабушка не выписалась до сделки
Риски:
— Если она не выпишется добровольно, придётся выселять её через суд (ст. 31 ЖК РФ – утрата права пользования после продажи).  
— Пока она прописана, могут возникнуть сложности с коммунальными платежами, временной регистрацией и т. д.  

Что можно было сделать:
Требовать выписки до перевода денег (или удержать часть суммы до выписки).  
Включить в ДКП штраф за каждый день просрочки выписки.  

5. Отсутствие нотариуса и аккредитив
Риски:
— Нотариус проверяет чистоту сделки, а без него выше риск мошенничества (например, если бабушка подписала доверенность кому-то ещё).  
— Аккредитив защищает деньги, но не проверяет юридическую чистоту.  

Что можно было сделать:
Провести сделку через нотариуса (ст. 55 ФЗ-218 – нотариус гарантирует законность).  
Проверить ЕГРН на обременения и историю собственности (ст. 62 ФЗ-218).  

Вывод: что делать сейчас?  
1. Проверить, выписалась ли бабушка (запросить выписку из МФЦ или Госуслуг).  
2. Сохранить все документы (особенно подтверждение передачи денег).