Здравствуйте. Очень понравился дом , но он в ипотеке и продавца и право собственности менее 5 лет. Продавец хотел за счет задатка погасить ипотеку и чтоб уменьшить сумму налога на продажу в дкп написать кадастровую стоимость , а не реальную(разница 1 млн). Какие для меня как для покупателя в данной ситуации есть риски?
Здравствуйте, Павел. Ваша ситуация достаточно распространенная, но она имеет абсолютно четкое юридическое решение. Тот факт, что ваша бабушка жива и в 2001 году своевременно вступала в права наследства после смерти дедушки, существенно упрощает дело.
Давайте детально разберем правовую сторону вашей проблемы, оценим риски и определим, как правильно оформить этот гараж в городе Коврове, чтобы в дальнейшем вы смогли его законно продать.
Ключевым фактором в вашей истории является то, что бабушка приняла наследство в 2001 году. В наследственном праве действует важнейший принцип: принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Это означает, что если ваша бабушка в 2001 году оформила на себя хотя бы долю в квартире, мебель или банковский счет дедушки через нотариуса, она автоматически стала собственником и этого гаража еще в 2001 году со дня открытия наследства. Тот факт, что документы на сам гараж тогда не были до конца оформлены, а ваша мама в последующем не успела завершить этот процесс, юридически не лишает вашу бабушку права на это имущество.
Однако для того чтобы гараж можно было продать, право собственности бабушки должно быть надлежащим образом подтверждено и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сложность здесь заключается в том, был ли гараж оформлен у дедушки.
Здесь возможны два сценария:
Если гараж находится в кооперативе, то ключевой нормой является п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, член ГСК, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на этот объект с момента полной выплаты пая.
Даже если дедушка не успел зарегистрировать это право в Росреестре (или до 1998 года - в БТИ), он все равно являлся законным собственником на момент смерти. Соответственно, это право переходит по наследству к бабушке на основании п. 2 ст. 218 ГК РФ.
Если гараж строился на выделенном дедушке земельном участке, то здесь важную роль играют документы о предоставлении земли. Согласно ст. 1181 ГК РФ, при наследовании здания к наследнику переходят и права на земельный участок под ним.
Если нотариус откажет в выдаче дополнительного свидетельства на гараж, этот отказ является стандартной процедурой и не означает потерю имущества. Судебная практика по таким делам полностью на стороне наследников. Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что если наследодатель при жизни обладал бесспорным правом на имущество (например, выплатил пай в ГСК до 2001 года), но не зарегистрировал его, суды должны признавать право собственности за наследниками, фактически принявшими наследство.
Ниже представлен детальный план действий, подготовленный специально под вашу ситуацию, который позволит вашей бабушке (с вашей помощью) стать полноправным владельцем гаража и выгодно его продать.
Поскольку ваша бабушка жива, именно она является ключевым заявителем во всех инстанциях. Однако она может выдать на ваше имя нотариальную доверенность с правом представления ее интересов во всех органах (включая нотариат, Росреестр, ГСК, суды) и правом продажи имущества. Это избавит ее от необходимости ходить по инстанциям.
Вот пошаговый алгоритм, который вам необходимо реализовать.
Внимательно изучите все документы, которые у вас остались от мамы и дедушки. Нам необходимо найти:
Если гараж находится на территории кооператива, вам необходимо обратиться к председателю правления ГСК за получением двух ключевых документов:
Вам нужно обратиться к тому нотариусу, у которого в 2001 году открывалось наследственное дело после смерти вашего дедушки. Узнать, у какого именно нотариуса находится дело, можно через реестр наследственных дел на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Вы (по доверенности от бабушки) предоставляете нотариусу:
Возможные исходы у нотариуса:
Не бойтесь суда - для судов Коврова это абсолютно типовые дела. Вам необходимо подготовить и подать исковое заявление:
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу (через 1 месяц), это решение заменит вам свидетельство о наследстве.
Получив свидетельство от нотариуса или решение суда, необходимо внести сведения в ЕГРН:
Когда бабушка официально станет собственником по документам ЕГРН, вы можете приступать к продаже:
Если в процессе сбора документов в ГСК или при общении с нотариусом у вас возникнут сложности, либо потребуется составить юридически грамотное исковое заявление в Ковровский городской суд - вы всегда можете обратиться к профильному юристу на нашем портале для подготовки документов под ключ.