Здравствуйте скажите пожалуйста статья 166 часть 1 либо 2 и статья 111 часть 1 могут попасть под амнистию

Здравствуйте. Ваш вопрос касается одной из самых сложных сфер гражданского и жилищного права - распоряжения имуществом несовершеннолетних и взаимодействия с органами опеки и попечительства.

Поскольку доли детей находятся в одном регионе, а сами дети проживают и зарегистрированы в другом (да ещё и в ипотечном жилье), ваша ситуация требует нестандартного юридического подхода. Тем не менее, законные механизмы для решения вашей проблемы существуют, и предложенный вами вариант с участием вашей недвижимости вполне жизнеспособен.

Правовая оценка вашей ситуации

Для того чтобы понять, как действовать дальше, необходимо разобрать причины отказа органов опеки и правовую природу вашей альтернативной схемы.

Почему органы опеки отказали в перевыделении долей в ипотечную квартиру?

Органы опеки и попечительства обязаны защищать имущественные права несовершеннолетних. Их главная задача - следить за тем, чтобы имущественное положение детей в результате сделки не ухудшилось (не уменьшилась их доля в праве, общая и жилая площадь, а также рыночная стоимость имущества).

Когда речь заходит об ипотечной квартире, опека практически всегда отвечает отказом. Логика государственных органов проста и законна:

1. Ипотечное жилье находится в залоге у банка.
2. В случае, если родители детей (заемщики) по каким-то причинам не смогут выплачивать кредит, банк имеет право обратить взыскание на эту квартиру и продать ее с торгов.
3. Если в такой квартире будут выделены доли детей, возникнет риск полной утраты детьми их имущества. Опека не может пойти на такое согласование, так как это прямая угроза имущественным интересам несовершеннолетних.

Схема с дарением долей бабушкой: законно ли это?

Ваше предложение подарить детям доли в своей другой (чистой от обременений) квартире взамен продаваемых долей - это абсолютно законный и наиболее перспективный рабочий вариант.

Здесь вступает в силу важное правило гражданского законодательства. По общему закону, сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками (включая бабушек и дедушек) запрещены. Однако из этого правила есть одно принципиальное исключение:

Согласно п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Таким образом:

• Вы не имеете права продать детям доли в своей квартире или обменять их по договору мены.
• Но вы имеете полное право подарить доли в своей квартире внукам. Органы опеки рассматривают безвозмездное получение имущества (дарение) как безусловное улучшение или как минимум сохранение имущественного положения детей.

Что говорят суды и органы опеки

Судебная практика по спорам с органами опеки исходит из приоритета реальных интересов ребенка, а не формального подхода.

Верховный Суд РФ неоднократно указывал в своих обзорах, что критерием оценки законности действий органов опеки является недопущение ухудшения жилищных условий детей. Если взамен продаваемого имущества ребенок безвозмездно (в дар) получает равнозначное или лучшее по характеристикам имущество, у органов опеки нет законных оснований для отказа.

Более того, суды поддерживают практику «предварительного дарения» или «компенсации долей». Поскольку дарение от бабушки - это безвозмездная сделка, активы детей приращиваются. И если рыночная стоимость и метраж даримых долей в вашей квартире эквивалентны или превышают параметры продаваемых долей в старой квартире, то баланс имущественных прав соблюдается.

Однако, чтобы эта схема сработала, её нужно правильно оформить и преподнести государственным органам. Существует строгая последовательность действий.

Практические шаги: пошаговый алгоритм решения вашей проблемы

Чтобы успешно продать старую квартиру и наделить детей долями в вашей недвижимости без риска получить очередной отказ от опеки, вам необходимо действовать по следующему алгоритму.

Шаг 1. Сопоставление долей и проведение оценки

Перед обращением в опеку вам нужно доказать, что условия жизни и имущественные права детей не пострадают. Для этого сопоставьте два ключевых параметра:

1. Метраж: Жилая и общая площадь, приходящаяся на долю каждого ребенка в продаваемой квартире, должна быть меньше (или строго равна) площади, которую они получат в результате вашего дарения в новой квартире.
2. Рыночная стоимость: Стоимость даримых долей должна быть не ниже стоимости продаваемых долей.

Что делать: Закажите у независимого оценщика отчет о рыночной стоимости долей в обеих квартирах. Это будет вашим главным козырем в органах опеки.

Шаг 2. Определение надлежащего органа опеки (Региональный вопрос)

Поскольку дети проживают и прописаны в другом регионе, ключевое значение имеет место подачи заявления.

• Заявление о выдаче предварительного разрешения на продажу долей несовершеннолетних подается исключительно по месту их официальной регистрации (жительства).
• То есть вам придется обращаться в орган опеки того региона, где дети живут сейчас (где находится ипотечная квартира), а не там, где продается старая квартира.

Шаг 3. Составление проектов документов и подача заявления

Вам необходимо подготовить пакет документов, подтверждающих чистоту и выгоду сделки для детей. Позиция «сначала продадим, а потом когда-нибудь я им подарю» для опеки не сработает. Опека должна видеть встречный характер обязательств.

Вам понадобятся:

1. Заявление от родителей (как законных представителей детей) и согласие самих детей (если им исполнилось 14 лет).
2. Выписки из ЕГРН на обе квартиры (продаваемую и вашу). Ваша квартира не должна иметь никаких обременений (залогов, арестов).
3. Технические/кадастровые паспорта на оба объекта недвижимости.
4. Отчет об оценке стоимости долей в обоих объектах.
5. Проект договора дарения долей от бабушки к внукам.
6. Проект договора купли-продажи старой квартиры.

В заявлении необходимо просить выдать разрешение на продажу долей несовершеннолетних в старой квартире при условии одновременного или предварительного дарения им долей в вашей квартире.

Шаг 4. Оформление сделок у нотариуса

Запомните важное правило: любые сделки, связанные с отчуждением (продажей) недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, а также сделки по дарению долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

• Сначала нотариус удостоверяет ваш договор дарения долей детям (или обе сделки проходят параллельно, если это прописано в решении опеки).
• Затем нотариус удостоверяет договор продажи квартиры, где ранее были доли детей.

Шаг 5. Регистрация прав в Росреестре и отчет перед опекой

После нотариального удостоверения документы направляются на регистрацию в Росреестр. Как только переход прав будет зарегистрирован, вам (или родителям детей) необходимо взять новые выписки из ЕГРН (где дети указаны собственниками долей в вашей квартире) и предоставить их в орган опеки, выдавший разрешение. Это обязательный шаг для закрытия дела в опеке.

Типичные ошибки, которых нужно избежать:

• Попытка подарить доли после продажи: Опека не разрешит продажу «в никуда» под честное слово о будущем дарении. Дарение должно происходить либо до сделки купли-продажи, либо эти сделки должны регистрироваться одновременно.
• Занижение стоимости: Если ваша квартира находится в депрессивном районе, а продаваемая доля - в областном центре, то даже при большем метраже опека может отказать из-за падения рыночной стоимости имущества детей. Оценка стоимости обязательна.

Если у вас возникнут сложности с расчетом долей, подготовкой проектов договоров для нотариуса или составлением юридически обоснованного заявления в органы опеки конкретного региона, вы можете обратиться к юристам нашей платформы ProPravo.ai для детального сопровождения всего процесса сделки.