Однако есть послабление, что если договор апенды заключен до 1го мая 2025, то до 1го мая 2026 можно выкупить участок по старой цене

Здравствуйте!

Вопрос очень актуальный, так как изменения в правилах выкупа земли всегда вызывают много волнений, особенно когда речь идет о таких резких скачках цены – с 3% до 60%. Давайте разберемся, как «работает» это послабление при уступке права аренды.

Суть вопроса: Сохранится ли льготная цена выкупа (3%) для нового арендатора, если он получил право аренды по договору уступки после 1 мая 2025 года, при условии, что сам первоначальный договор аренды был заключен до 1 мая 2025 года?

Ответ: Скорее всего, да, право на выкуп по старой цене (3%) до 1 мая 2026 года у нового арендатора сохранится.

Объяснение «по-человечески»:

Представьте себе договор аренды как некий «пакет прав и обязанностей». Когда происходит уступка права аренды (юристы еще называют это «перенаем» или «цессия»), новый арендатор, по сути, забирает себе этот «пакет» у старого арендатора. Он встает на его место в отношениях с арендодателем (городом/областью).

Ключевой момент здесь – дата заключения самого первоначального договора аренды. Именно к этой дате привязано «послабление» (льготная цена выкупа). Закон Московской области, вводящий новую цену, сделал исключение для тех договоров, которые уже существовали до 1 мая 2025 года.

Договор уступки права аренды – это соглашение между старым и новым арендатором (часто с согласия арендодателя). Он не создает новый договор аренды с городом, а лишь меняет сторону (арендатора) в старом договоре. Поэтому, если первоначальный договор был заключен до 1 мая 2025 года, то все условия, связанные с этим договором, включая право на выкуп по льготной ставке до 1 мая 2026 года, переходят к новому арендатору вместе с остальными правами и обязанностями по аренде.

Почему подписание соглашения с городом после 1 мая 2025 года не должно влиять?

Даже если для формализации уступки подписывается какое-то соглашение между городом и новым арендатором (например, дополнительное соглашение к основному договору аренды о замене стороны), это соглашение лишь фиксирует факт смены арендатора в рамках уже существующего договора аренды, заключенного до 1 мая 2025 года. Основанием для льготы остается дата первоначального договора.

Возможные «подводные камни»:

Точная формулировка закона/постановления МО: Важно посмотреть, нет ли в самом тексте нормативного акта Московской области каких-либо хитрых оговорок, которые бы исключали применение льготы при уступке прав после определенной даты. Но обычно такие переходные положения привязываются именно к дате первоначального договора.

Позиция местной администрации: Иногда чиновники на местах могут трактовать закон по-своему. Не исключено, что придется доказывать свое право, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса РФ об уступке прав (статьи 382, 384, 615) и на логику переходного периода.

Согласие арендодателя: Уступка права аренды земельного участка, как правило, требует согласия арендодателя (города/области), если иное не предусмотрено договором аренды. Важно, чтобы при получении этого согласия не были изменены существенные условия первоначального договора, влияющие на выкуп.

Резюме: По общему правилу и юридической логике, новый арендатор, получивший права по договору уступки после 1 мая 2025 года, должен сохранить право выкупа участка по старой цене (3%) до 1 мая 2026 года, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 мая 2025 года. Основание льготы – дата первоначального договора, которая не меняется при уступке.

Могу помочь с анализом текста конкретного нормативного акта Московской области или договора уступки права аренды, если потребуется.

Здравствуйте!

На основании Постановления Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП с 1 мая 2025 года вступают в силу изменения в Постановление Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16, с 1 мая 2025 года выкупная стоимость земельных участков под зданиями и строениями, принадлежащими арендатору, увеличится с 3% до 60% от кадастровой стоимости. Однако предусмотрено послабление: если договор аренды заключен до 1 мая 2025 года, то до 1 мая 2026 года арендатор имеет право выкупить участок по прежней ставке — 3% от кадастровой стоимости.

В случае уступки права аренды после 1 мая 2025 года новому арендатору, право на льготный выкуп сохраняется, поскольку договор аренды был заключен до указанной даты. Уступка права аренды не изменяет условий первоначального договора аренды, а лишь передает права и обязанности новому лицу. Таким образом, новый арендатор может воспользоваться льготным выкупом до 1 мая 2026 года.

Но учитывайте, что в случае уступки права аренды, необходимо уведомить арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Также следует убедиться, что в договоре аренды отсутствуют ограничения на уступку прав.

Таким образом, при соблюдении всех условий, новый арендатор сохраняет право на льготный выкуп земельного участка по ставке 3% от кадастровой стоимости до 1 мая 2026 года.

Здравствуйте!

Постановление Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП внесло изменения в постановление Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 и увеличило выкупную стоимость земельного участка до шестидесяти процентов от кадастровой стоимости

https://mosreg.ru/download/document/1320290

Данное постановление вступает в силу с 1 мая 2025 года. И согласно п.2 этого постановления до 1 мая 2026 года собственники зданий, строений могут воспользоваться правом выкупа земельных участков по цене три процента от кадастровой стоимости в  случае заключения договора  аренды до вступления в  силу Постановления 14.04.2025 № 373-ПП, то есть до 1 мая 2025 года.

Такое же право выкупа по льготной старой цене ( 3 процента от кадастровой стоимости ) будет у нового арендатора в случае уступки ему прав и обязанностей по договору аренды, заключенного до 1 мая 2025 года  (ст.22 ЗК РФ).

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться к о мне в чат.