Хотела бы изменить конфигурацию участков, так, чтобы дом с пристройкой на одном участке, а второй без построек, но не могу, так как один из участков в прибрежной защитной полосе

Здравствуйте, Адиля!

Ситуация с пристройкой, расположенной на границе двух участков, один из которых находится в прибрежной защитной полосе (ПЗП), действительно сложная и требует внимательного изучения законодательства. ПЗП накладывает существенные ограничения на строительство и изменение границ земельных участков.

Вот несколько законных способов, которые вы можете рассмотреть, а также действия по узакониванию пристройки:

1. Уточнение границ и площади участков (межевание):

Закажите комплексное межевание обоих участков. Это необходимо для точного определения фактических границ и площади каждого участка, а также для фиксации фактического положения дома и пристройки относительно границ.
Согласуйте границы со смежными землепользователями. Это обязательная процедура при межевании.
По результатам межевания будет составлен межевой план.
2. Анализ ограничений ПЗП:

Обратитесь в местный орган, ответственный за охрану водных объектов (обычно это Департамент природных ресурсов и экологии или аналогичная структура). Запросите информацию о конкретных ограничениях, действующих в отношении вашего участка, находящегося в ПЗП.
Выясните допустимые виды использования земельных участков в ПЗП. Возможно, эксплуатация существующего жилого дома и вспомогательных построек (к которым может быть отнесена часть пристройки) допускается при соблюдении определенных условий.
Изучите Водный кодекс РФ (ст. 65) и местные нормативные акты, регулирующие режим ПЗП.
3. Варианты изменения конфигурации участков (с учетом ПЗП):

Перераспределение земельных участков (ст. 11.6 Земельного кодекса РФ):

Это наиболее вероятный законный способ изменить конфигурацию. Суть заключается в объединении существующих участков и одновременном их разделе на новые участки с измененными границами.
Ключевое ограничение: Образование новых земельных участков не должно нарушать градостроительные регламенты, требования к минимальным и максимальным размерам земельных участков, а также требования законодательства, в том числе в отношении ПЗП.
Ваши действия: Подготовьте схему перераспределения земельных участков.
Согласуйте схему с органом местного самоуправления.
После утверждения схемы закажите межевые планы образованных земельных участков.
Подайте заявление в Росреестр для регистрации прав на образованные земельные участки.
Учет ПЗП: При перераспределении необходимо спланировать новые границы таким образом, чтобы дом с пристройкой полностью оказался на участке, не входящем в ПЗП, если это возможно с учетом минимальных размеров участков и градостроительных регламентов. Часть исходного участка, находящаяся в ПЗП, может быть выделена в отдельный участок (если это не противоречит законодательству) или присоединена к другому участку, находящемуся за пределами ПЗП.
Раздел земельного участка (ст. 11.4 Земельного кодекса РФ):

Раздел участка, находящегося в ПЗП, может быть ограничен или запрещен, если это приводит к образованию новых участков, расположенных полностью или частично в ПЗП и не соответствующих установленному режиму.
Раздел участка, не находящегося в ПЗП, с целью «переноса» на него всей пристройки может быть рассмотрен, но также должен соответствовать градостроительным регламентам и минимальным размерам участков.
Объединение земельных участков (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ):

Объединение двух смежных участков в один также возможно, но при этом на весь образованный участок будут распространяться ограничения, связанные с ПЗП, если хотя бы один из исходных участков в нее входил. Это не решит проблему с размещением дома и пристройки на участке вне ПЗП.
4. Узаконивание пристройки:

После определения оптимального варианта изменения конфигурации участков и регистрации прав на новые участки, необходимо будет узаконить пристройку на том участке, где она будет располагаться полностью.
Если пристройка соответствует градостроительным нормам и правилам (отступы от границ, высота, площадь застройки и т.д.) на участке, не находящемся в ПЗП: Закажите технический план на пристройку.
Подайте заявление в Росреестр для внесения изменений в сведения ЕГРН об объекте недвижимости (доме с пристройкой).
Если пристройка частично или полностью находится в ПЗП: Это наиболее сложный случай. Узаконивание строений в ПЗП, возведенных с нарушением ограничений, как правило, невозможно.
Вам необходимо будет выяснить, были ли какие-либо разрешения на строительство пристройки. Если разрешения не было, ее могут признать самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), что может повлечь за собой обязанность по ее сносу.
Если строительство пристройки осуществлялось до введения в действие ограничений ПЗП на вашем участке, возможно, удастся ее узаконить через суд, доказав законность ее возведения на тот момент.
Ваши действия:

Начните с обращения к кадастровому инженеру для проведения комплексного межевания. Он сможет дать вам предварительную оценку возможности изменения конфигурации участков с учетом фактического расположения строений.
Одновременно обратитесь в местный орган, ответственный за охрану водных объектов, для получения информации о режиме ПЗП на вашем участке.
После получения межевого плана и информации о ПЗП проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на земельном праве и вопросах ПЗП. Он поможет вам определить наиболее законный и реалистичный способ изменения конфигурации участков и узаконивания пристройки, учитывая все ограничения.
Будьте готовы к тому, что процесс может быть длительным и потребовать дополнительных согласований и разрешений.
Если узаконить пристройку в ПЗП окажется невозможным, рассмотрите варианты ее реконструкции или демонтажа той части, которая находится в пределах ПЗП, если это технически возможно и экономически целесообразно.