Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При покупке квартиры (вторичка), как происходит сделка правильно, нюкакие документы должны быть, на что нужно
Здравствуйте. При покупке квартиры (вторичка), как происходит сделка правильно, нюкакие документы должны быть, на что нужно обратить внимание, когда происходит оплата (и каким способом), где должна происходить сделка или какие лица должны присутствовать, подскажите, пожалуйста? И ещё если у покупателя есть задолженность на госуслугах (неаплаченные пеня) может ли оформить квартиру на себя или нужно сначала оплатить? Ии так же если в банке есть задолжнось по кредиту, может ли оформить на себя или нужно погасить сначала?
И ещё если у покупателя есть задолженность на госуслугах (неаплаченные пеня) может ли оформить квартиру на себя или нужно сначала оплатить? Ии так же если в банке есть задолжнось по кредиту, может ли оформить на себя или нужно погасить сначала?
Добрый день!
Пусть продавец оплачивает все свои задолженности до заключения договора купли-продажи.
когда происходит оплата (и каким способом)
Оплата и порядок оплаты предусматриваются условиями договора купли-продажи. Вы можете обратиться ко мне в чат за составлением договора купли-продажи или его проверки, если он у Вас уже есть.
Но это отдельная платная услуга. Цена оговаривается в чате.
Далее продолжу.
Доброго времени суток!
В Вашем случае рекомендую проверить наличие/отсутствие запрета на совершение регистрационных действий, который может быть наложен в рамках исполнительного производства по просроченной задолженности (если такое исполнительное производство возбуждено).
Такое право судебного пристава-исполнителя, в частности, закреплено пунктом 7 части 1 статьи 64 федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ.
Также, имущество может быть под обременением в виде залога и для распоряжения таким имуществом потребуется согласие залогодателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Убедиться в наличии/отсутствии таких запретов можно запросив выписку на объект недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, в ней же будут сведения о всех правообладатялях.
Далее все зависит также от того имущество в личной или долевой собственности.
Если имущество в долевой собственности, то продажа такого имущества возможно лишь с согласия всех долевых сособственников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации), в противном случае при отсутствии согласия распорядиться второй участник сделки может только по отношению к своей доле при предварительном уведомлении сособственников и истечении срока ответа, либо наличии отказа с их стороны (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), в таком случае также нужно на стоимость обратить внимание.
Если речь об отчуждении доли в ипотеке, то требуется нотариальная форма (статья 42 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Еще одним риском может быть статус второго участника сделки — необходимо по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел проверить, не является ли второй участник сделки банкротом, поскольку в таком случае для распоряжения имуществом необходимо согласие финансового управляющего.
Также, после выявление сведений о правообладателе нужно проверить наличие/отсутствие прав детей на имущество, если таковое есть, то необходимо будет согласие органов опеки и попечительства на осуществление сделки, равно как и может быть риск, что сам участник сделки ограничен в дееспособности (но это очень редкий случай), тогда согласие опекуна нужна (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если имущество в совместной собственности, то необходимо согласие супруги, нотариально заверенное (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, соблюдая обозначенные выше требования можно себя обезопасить, но если есть конкретные вопросы, которые остались нераскрытыми, можете уточнить свой вопрос.
С уважением,
Артем Гагикович!
Валерий, здравствуйте!
При покупке квартиры (вторичка), как происходит сделка правильно, нюкакие документы должны быть, на что нужно обратить внимание, когда происходит оплата (и каким способом), где должна происходить сделка или какие лица должны присутствовать, подскажите, пожалуйста?
1. В части проведения сделки, то нужно понимать, что есть формальные требования, а есть неформальные, которые условно можно разделить на этапы.
2. Для соблюдения формальных требований достаточно заключить договор купли-продажи (см. ст. 454 ГК РФ), оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр через МФЦ вместе с заявлением, либо подать документы электронно, чтобы был зарегистрирован переход права собственности.
3. Относительно же неформальных требований, то все зависит от различных ситуаций.
Как пример:
Предварительные переговоры, где Стороны согласовывают условия купли-продажи, в том числе стоимость объекта и порядок его передачи новому собственнику. Тут возможны переговоры о наличии предварительных договоров, авансов, либо задатков.
Заключение предварительного договора, если это требуется. В нём стороны фиксируют намерение заключить основной Договор на определённых условиях в отношении определённого объекта, в данном случае квартиры, а также может быть зафиксирован факт передачи задатка, либо аванса.
Сбор документов. Для Покупателя важно знать наличие чистоты сделки в отношении объекта, и отсутствие негативной информации в отношении всех собственников, в том числе и тех, которые ранее были собственниками квартиры. Наличие лиц, состоящих на регистрационном учете. Наличие задолженностей за ЖКУ. Наличие брака, банкротств, судебных споров у Продавца. Оплата объекта продажи после регистрации перехода права собственности.
Для Продавца в целом важно платежеспособность Покупателя, отсутствие банкротств, гарантированное получение оплаты. Передача объекта продажи после оплаты.
Заключение договора купли-продажи, удостоверение сделки у нотариуса, если это требуется. При проведении сделки должны присутствовать Продавец и Покупатель с документами удостоверяющими личность, либо уполномоченные лица — представители с наличием доверенности, которая должна быть удостоверена нотариусом, либо приравненным лицами (естественно с соответствующими полномочиями). После соблюдения процедур документы направляются в Росреестр, либо через нотариуса, либо может быть в банке, если привлекаются кредитные средства, либо лично через МФЦ. Естественно, тут нужно отметить, что подаются все необходимые документы и оплачивается госпошлина. Важно отметить, что Договором может быть определено кто из Стороне несет расходы на такие действия. Чаще всего это Покупатель, хотя и может быть согласовано Сторонами иначе.
Государственная регистрация. Росреестр проводит проверку документов. Может приостановить регистрацию по различным причинам. Если вопросов не будет, то проводится регистрация.
Получение документов после регистрации. Тут Стороны получают документы, либо электронно, либо лично через МФЦ (с учетом того, как заявление и документы были поданы).
В части порядка оплаты, то тут надо отметить, что все зависит от того каким образом Стороны согласуют его, и определят на каком этапе пройдет оплата.
Относительно документов, на которые следует обратить внимание:
— документы удостоверяющие личность.
— документ в отношении объекта недвижимости, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт.
— если речь идет о представителях, то нужно смотреть содержание доверенности.
— сведения об отсутствии или наличии долгов за услуги ЖКУ.
— наличие у Продавца/Покупателя заключенного брака, брачного договора соглашения о разделе имущества. Если совместная собственность, то согласие супруга.
— был ли использован мат. капитал, если собственники несовершеннолетние, то согласие органа опеки, и т.д.
— документы, подтверждающие отсутствие или наличие зарегистрированных лиц.
Как юрист с многолетним опытом в сопровождении сделок купли-продажи, в том числе недвижимости можно отметить, что в рамках настоящего формата консультации нельзя все рассказать. Возможно определить только общие моменты. Конкретные нюансы проведения вашей сделки нужно подробно обсуждать, соотносить их с документами, с требованиями Сторон, и т.д.
И ещё если у покупателя есть задолженность на госуслугах (неаплаченные пеня) может ли оформить квартиру на себя или нужно сначала оплатить?
2. Наличие задолженности не препятствует приобретению имущества. Между тем, нужно понимать, что по исполнительному производству, либо по судебному акту может быть запрет на регистрационные действия. Только в последнем случае это может быть препятствием к регистрации перехода права собственности. Соответственно, для устранения препятствий нужно будет смотреть основание запрета, и возможно оплаты, и т.д.
Ии так же если в банке есть задолжнось по кредиту, может ли оформить на себя или нужно погасить сначала?
3. В данном случае все аналогично как по п.2, поскольку это такая же задолженность. Если нет никаких запретов, то наличие задолженности не является препятствием к проведению сделки.
Относительно ситуации в целом, то сделка с недвижимостью это ответственное мероприятие, поэтому не стоит экономить. Если у вас есть сомнения, а также имеется отсутствие опыта, то лучше привлечь к сопровождению сделки юриста. Нужно понимать, что нюансов проверки как частоты сделки, так и объекта и Сторон очень много. Риски очень большие. В возникшей ситуации нужно не забыть, что вам потребуется договор, который будет защищать ваши интересы.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Вам необходимо проверить, приобреталась ли недвижимость продавцами в период брака, и если да, то потребовать от продавца нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
Также получите выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру, чтобы убедиться, что она находится в залоге только у банка по ипотеке и не имеет других ограничений и обременений.
Кроме того, рекомендую Вам проверить продавца на предмет наличия/отсутствия задолженностей на сайте ФССП и наличие судебных споров на сайте суда по месту жительства продавца, а также на наличие дела о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Потребуйте от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах и наличие или отсутствие задолженности по жилищным и коммунальным услугам.
Обращаю Ваше внимание на то, что согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ задолженность по платежам за капитальный ремонт переходит новому собственнику.
Также нелишним будет и проверить дееспособность продавца, тем более, если у него преклонный возраст.
Кроме того, Вы можете обратиться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи, и нотариус проверит законность сделки, при этом, стоимость услуг нотариуса и госпошлина будут явно меньше оплаты услуг риэлтора
Обратите свое внимание, приобрел ли продавец жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала, использовались ли средства мат.капитала для погашение ипотеки. Если средства мат.капитала были использованы, то узнайте были ли выделены детям доли в недвижимом имуществе или нет, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
Если доли выделены, то было ли получено согласие органа опеки и попечительства на продажу долей, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 Гражданского Кодекса РФ согласие органа опеки и попечительства при продаже имущества несовершеннолетнего обязательно.
Если квартира была когда-то приватизирована, то узнайте, были ли отказавшиеся от своей доли при приватизации и кто в квартире зарегистрирован на момент сделки, поскольку в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и признать его утратившим правом пользования данным жилым помещением будет довольно затруднительно (если он там зарегистрирован).
Рекомендую изучить жилое помещение, если приобретаете его в многоквартирном доме, на наличие незаконной перепланировки, поскольку в силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ:
Более подробные консультации с изучением документов и составлением договора Вы можете заказать при обращении ко мне в чат на платной основе. Обращайтесь. Буду рад Вам помочь.
Удачи!
Если речь идёт о задолженности покупателя по иным обязательствам, то такая задолженность не препятствует ни сделке купли-продажи, ни регистрации перехода права в ЕГРН на основании договора купли-продажи.