В случае неисполнения будет начата процедура изъятия для муниципальных нужд земельного участка и всех помещений в доме

Question

Здравствуйте. Являюсь собственником одной из квартир в МКД, признанным аварийным постановлением городской администрации на основании экспертизы после пожара. В постановлении указаны сроки сноса дома собственниками жилых помещений до 31.12.2026. В случае неисполнения будет начата процедура изъятия для муниципальных нужд земельного участка и всех помещений в доме. Особенность случая в том, что в доме всего один этаж и три квартиры, а участок имеет назначение ИЖС и находится в долевой собственности владельцев квартир и администрации. При этом на участке находятся ещё два частных дома, принадлежащие собственникам квартир. Собственно, вопрос: можно ли получить выкупную стоимость квартиры без учёта стоимости земельного участка и сохранить его в собственности?

Нургазы Отонбаев · Answer

Здравствуйте, Иван Ответ на ваш вопрос относительно того, можно ли получить выкупную стоимость квартиры без учёта земельного участка и при этом сохранить свою долю в земле, зависит от юридической природы связи между квартирой и земельным участком, а также от особенностей фактического использования участка. Согласно ч. 1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при изъятии жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным, собственнику выплачивается возмещение, которое включает: – рыночную стоимость квартиры, – рыночную стоимость доли в праве общей собственности на участок, – убытки, понесённые в связи с изъятием. Это связано с нормой ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой право на земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, расположенного на нём. Иными словами, невозможно сохранить долю в земле, если прекращается право собственности на квартиру, для обслуживания которой эта земля была предоставлена. Земля в данном случае юридически «привязана» к дому, а не существует сама по себе. Однако ваша ситуация имеет важную правовую особенность: на этом же участке, предоставленном под ИЖС, находятся два других жилых дома, которые принадлежат другим собственникам квартир. Если хотя бы один из этих домов принадлежит лично вам, и он: — зарегистрирован в Росреестре как самостоятельный жилой объект, — имеет собственный кадастровый номер, — расположен на отдельной части участка, то у вас появляется правовая основа для сохранения доли в земельном участке, обосновав, что она используется не для аварийного МКД, а для обслуживания иного жилого строения. В этом случае возможно инициировать: — межевание и подготовку технического заключения о разделении фактического пользования, — выдел доли в натуре по ст. 252 ГК РФ, — подачу возражений на проект соглашения об изъятии, потребовав исключить вашу часть земли из изъятия. Если же другие дома вам не принадлежат, и вы не имеете иных построек на участке, тогда ваша доля в земле будет изъята вместе с квартирой, поскольку юридически она не может «отделиться» от объекта, которому служит. Исключение возможно только при наличии оформленных построек или установившегося порядка пользования конкретной частью земли (например, пристройки, гаража, подсобного здания, зарегистрированного за вами). Необходим уточнить, принадлежит ли вам один из этих частных домов или есть ли другие зарегистрированные объекты на участке? Если вам потребуется помощь в составлении документов или дополнительная консультация, пишите мне в чат. Услуги в чате платные. Могу подготовить для вас юридическое заключение и мотивированное возражение к проекту изъятия с учётом вашей ситуации, чтобы защитить имущественные интересы. С уважением, Нургазы Отонбаев