Как проверить законность режимов доступа через шлагбаум во дворе МКД и добиться въезда жильцов

Question

Добрый день! В Москве на въездах во двор МКД установили шлагбаумы. Предварительно была собрана ИГ, которая собирала подписи жильцов. Однако впоследствии выяснилось, что регламент не очень удобен для жильцов. В нём прописано 2 режима доступа жильцов во двор: 1. Основной - для тех, кто участвовал в сборе средств на установку шлагбаумов и кто ежемесячно вносит абонентскую плату. По нему доступ предоставляется через приложение. Т.е. нажал - и сразу проехал. 2. Гостевой. Для доступа по данному режиму нужно заранее связаться с диспетчерской, заказать пропуск на конкретный автомобиль, получить от диспетчерской специальный код, данный код записать или передать третьим лицам (например, курьеру или водителю такси). А для открытия шлагбаума нужно выйти из автомобиля, подойти к терминалу шлагбаума, вызвать оператора и назвать ему ранее озвученный код. Также гостевой режим подразумевает ограничение по времени пребывания в пределах двора - можно заезжать лишь на определённое время и только в определённые часы. Несколько недовольных жильцов в Телеграм-чате, контролируемом ИГ, пытаются добиться от ИГ изменения режимов и обеспечить для жильцов дома беспрепятственный проезд. Однако ИГ на контакт не идут, хамят и заявляют, что шлагбаум и его режимы полностью соответствуют законодательству. На заявления о том, что ущемляются права жильцов, просят источник такого заключения, в идеале - решение суда. Скажите, пожалуйста, соответствуют ли данные режимы пользования шлагбаумом действующему законодательству? Если нет, то как можно добиться изменения режимов с организацией беспрепятственного доступа для жильцов дома во двор? И на какие источники можно ссылаться при объяснении ИГ её неправоты?

Эльдар Ильясов · Answer

Здравствуйте, Сергей. Однако впоследствии выяснилось, что регламент не очень удобен для жильцов. В нём прописано 2 режима доступа жильцов во двор: То есть регламент утвержден общим собранием собственников в многоквартирном доме, верно? Если да, то и менять регламент надо в том же порядке, то есть проводить общее собрание собственников и внести изменения в регламент. Инициатором проведения подобного общего собрания собственников (ОСС) может выступить любой из собственников в данном МКД. Статья 45 ЖК РФ: 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Идем далее. Скажите, пожалуйста, соответствуют ли данные режимы пользования шлагбаумом действующему законодательству? Тут проблема в том, что на законодательно уровне эта ситуация по сути никак не урегулирована. Эти вопросы должны решать сами собственники на собрании. И на какие источники можно ссылаться при объяснении ИГ её неправоты? Ответ тот же, к сожалению нет норм, четко регулирующих ситуацию, на которые можно было бы сослаться. Если нет, то как можно добиться изменения режимов с организацией беспрепятственного доступа для жильцов дома во двор? Как я и писал выше — путем проведения нового собрания и внесения изменений в Регламент. А вот если Регламент никем не утвержден, то есть не утвержден на ОСС, тогда можно говорить о самоуправстве со стороны ИГ. Тогда можно направить обращение в Жилищную инспекцию либо в Прокуратуру. Можно и в суд обратиться и добиваться демонтажа шлагбаумов. Но это если они были установлены самовольно. Я предполагаю что Решение ОСС у Вас все же было. И регламент утвержден Решением ОСС. Поэтому нужно проведение нового ОСС для изменения Регламента. С уважением.

Наталья Звенигородская · Answer

Здравствуйте! , соответствуют ли данные режимы пользования шлагбаумом действующему законодательству? Решение об установке было принято собственниками МКД, но соответствует ли данная установка СНиП, противопожарным нормам, не выяснено. И на какие источники можно ссылаться при объяснении ИГ её неправоты? Постараюсь привести вам подборку законодательства по вашему вопросу. Согласно ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/ Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно ст. 26 ЗК РФ право собственности на земельный участок удостоверяется документами. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb47d6f444776870686883b29294461c0c690112/ В соответствии с п.1.5 Правил дорожного движения: Запрещается повреждать или загрязнять покрытие дорог, снимать, загораживать, повреждать, самовольно устанавливать дорожные знаки, светофоры и другие технические средства организации движения, оставлять на дороге предметы, создающие помехи для движения. Лицо, создавшее помеху, обязано принять все возможные меры для ее устранения, а если это невозможно, то доступными средствами обеспечить информирование участников движения об опасности и сообщить в полицию. В соответствии с п.71 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 «Об утверждении правил противопожарного режима в РФ»: не допускается перекрывать проезды для пожарной техники изделиями и предметами, посадкой крупногабаритных деревьев, исключающими или ограничивающими проезд пожарной техники, доступ пожарных в этажи зданий, сооружений либо снижающими размеры проездов, подъездов, установленные требованиями пожарной безопасности. Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием. Этот пункт должен быть в решении обязательно, так требует п.6 постановления правительства Москвы № 428 «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве». https://docs.cntd.ru/document/537937438 Согласно ч.З ст.12 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48 границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Решение о подготовке проектов планировки территорий, включающих проект межевания территории, принимает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. https://docs.cntd.ru/document/3686802 В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство. Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде. И теперь об ответственности: В случае же наступления экстренной ситуации (например, пожара в доме) на незаконно огороженной шлагбаумом территории, пожарная спецтехника запросто снесет стрелку на пути движения по вызову, при этом компенсации потраченных на монтаж средств (порядка 50 тысяч рублей) жильцы не получат, так как действовали без разрешения. А если машина пожарных в результате тарана отметится повреждениями кузова, то на инициаторов установки шлагбаума может быть подан иск с целью возмещения материального ущерба. Согласно части 8 статьи 20.4 КоАП РФ:: «8. Нарушение требований пожарной безопасности об обеспечении проходов, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям -влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от семи тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста двадцати тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/9a42a7dcbc6d4d4b091d2e491b723161b4912163/ В СНиП 2.07.01-89 говорится, что «при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям». https://rkc56.ru/attach/orenburg/docs/kodeks/SP-42-13330-2016-Svod-pravil-Gradostroitelstvo.pdf Согласно КоАП города Москвы (статья 6.5) за ограничение доступа на свободный участок предусмотрена ответственность. Максимальная санкция за это нарушение в отношении юридических лиц — 20 тысяч рублей. https://docs.cntd.ru/document/3686331 Привожу вам Письмо Минстроительства от 19 сентября 2024 г. N 24783-ОГ/00 https://rulaws.ru/acts/Pismo-Minstroya-Rossii-ot-19.09.2024-N-24783-OG_00/ Вот решения судов о демонтаже. https://sudact.ru/regular/doc/9T2SYZxBWbNC/ sudact.ru/regular/doc/PzMP9uYlFbNV/?regular-txt=обязать+произвести+демонтаж+шлагбаумана+во+дворе+МКД&regular-case_doc=&regular-lawchunkinfo=&regular-date_from=&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=&regular-court=&regular-judge=&snippet_pos=256#snippet

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Сергей, здравствуйте! У Вас запрошена консультация нескольких юристов, дополню 1. Согласно анализа ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/ Это означает, что все собственники имеют равные права на пользование придомовой территорией, включая въезд и парковку. Ограничение этих прав возможно только на основании решения общего собрания собственников, принятого в установленном порядке. 2.В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение об установке шлагбаума и введении ограничений на пользование придомовой территорией относится к вопросам, требующим согласия не менее двух третей голосов от общего числа собственников. Это подтверждается и разъяснениями Минстроя России (Письмо от 3 февраля 2020 г. № 2727-ОГ/04). www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73402425/ Если решение об установке шлагбаума и порядке его использования было принято с нарушением процедуры (например, без необходимого кворума или без учета мнения всех собственников), оно может быть оспорено в суде. 3.Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Однако установленные режимы доступа не должны нарушать права собственников (ст.304 ГК РФ) Если жильцы, не участвовавшие в финансировании шлагбаума или не оплачивающие абонентскую плату, сталкиваются с «чрезмерными ограничениями» (например, трудно получить гостевой доступ), то это может быть расценено как нарушение их прав на пользование общим имуществом. Согласно ст. 1 ГК РФ Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d65fbe0a603d59546c3338bcfc6bf09bb0332817/ 4.Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, любое общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника. На собрании можно поставить вопрос об изменении режима доступа. Любые решения, касающиеся общего имущества, должны учитывать интересы всех собственников и не создавать необоснованных препятствий для пользования этим имуществом. Если инициативная группа отказывается идти на контакт, Вы имеете полное право защищать свои интересы через суд (ст.3 ГПК РФ) С уважением!