Еще участок в другом населенном пункте, можно ли как-то удаленно его продать?

Собственник доли в праве общей долевой собственности на земельный участок вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в частности продать с соблюдением правил возмездного отчуждения доли, если такой земельный участок не исключен из оборота или не ограничен в обороте (п. п. 2, 3 ст. 209, п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Продажа долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также продажа доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости, имеют определенные особенности и в настоящем материале не рассматриваются (ст. 35 ЗК РФ; п. 1 ст. 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Для оформления сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже доли
По общему правилу при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключением является продажа с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на общее имущество одновременно с продажей соответствующего объекта недвижимости (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В связи с этим продавец должен известить других участников долевой собственности о намерении продать свою долю (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Извещение составляется в письменном виде с указанием объекта, цены продажи, а также иных значимых условий, на которых продается доля. К таким условия могут относиться, например, порядок расчетов, сохранение или несохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа, сроки передачи имущества и т.д. (п. 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Приложения к Письму ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Способ направления извещения должен давать вам возможность подтвердить его направление и доставку адресату. Бесспорным подтверждением является копия соответствующей телеграммы, выданная отправителю (продавцу) отделением связи, или свидетельство нотариуса о передаче или направлении извещения. В случае направления извещения почтовым отправлением с описью вложения следует учесть, что опись вложения не является бесспорным подтверждением направления извещения, так как в тексте описи не отражается его содержание (ст. 165.1 ГК РФ; ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 2.3, 2.5, 2.6 Приложения к Письму ФНП N 1033/03-16-3).

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, а при наличии письменного отказа всех остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли — ранее указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ; п. 3.1 Приложения к Письму ФНП N 1033/03-16-3).

Обратите внимание! При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 37 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ; п. 1 ст. 37 ЗК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 1 ст. 28, ч. 7, 8.1, п. п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ч. 2 ст. 20 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ):

1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;

2) документы, удостоверяющие личность представителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, — если договор заключается представителем;

3) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на долю земельного участка. К ним относятся документы, на основании которых продавец приобрел право общей долевой собственности, например договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления и т.д., а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП) или свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности.

Чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что доля земельного участка на момент продажи находится в собственности продавца и в ее отношении не зарегистрировано ограничений (обременений), рекомендуем продавцу также получить свежую выписку из ЕГРН, содержащую его персональные данные. Покупатель может проверить такую выписку посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе доли земельного участка с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер;

4) разрешение (согласие) органов опеки и попечительства — если собственником доли земельного участка является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;

5) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу — если доля земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов.

Шаг 3. Заключите договор купли-продажи
Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество (размер доли, точный адрес земельного участка, кадастровый номер, площадь, категория земель и вид разрешенного использования), а также цену продаваемой доли (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Следует учесть, что установлен особый порядок расчетов по сделкам с недвижимостью в случае приобретения недвижимого имущества резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) у лиц иностранных государств из Перечня, утвержденного Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, за некоторыми исключениями (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. «б» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР; п. 2 Выписки из протокола от 17.03.2022 N 12, дов. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886; п. 2 Выписки из протокола от 11.04.2022 N 30, дов. Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024; Информация Росреестра).

Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют, в частности, случаи продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Удостоверение договора купли-продажи может быть произведено нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок. Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка (ст. 53.1, ч. 1, 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Шаг 4. Зарегистрируйте переход права собственности
Переход права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить после удостоверения договора купли-продажи нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет, в частности, случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В противном случае документы на регистрацию могут быть представлены самостоятельно любой стороной сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).