Я планировала сменить объект залога по этой ипотеке, на один из его домов

Здравствуйте, Милана.

Ипотечная квартира оформлена в совместную собственность, можно ли ее оформить только на меня, через брачник или как то еще, при этом оставив его созаемщиком?

Если квартира уже в совместной собственности, вы можете попытаться переоформить её только на себя через  нотариальное соглашение. Однако, потребуется согласия банка, так как квартира находится в залоге.

Так как я ему оставляю все дома, договорились что мне остается квартира, за которую он будет платить ипотеку.

Есть какая-то законная лазейка, обезопасить меня и дочь, в случае если он перестанет платить ипотеку?

Вам с мужем следует заключить нотариальное соглашение, в котором прописать все условия о том, что вы оставляете ему 3 дома, а он в свою очередь обязуется выплачивать ипотеку и переоформить  квартиру на вас. Можете указать также, что в случае отказа от оплаты ипотеки он обязуется вернуть один дом например.

Милана, здравствуйте.

Нотариус сказала, что незаконно обязать человека платить ипотеку за квартиру, которая будет являться моей собственностью.

Нотариус права.

Ключевым моментом является то, что Вы имеете обязательство перед банком по погашению ипотечного кредита. И перевести долг на супруга полностью можете только с согласия банка, какое бы соглашение о разделе или брачный договор не планировали заключить.

В соответствии с п.2 ст.391 ГК РФ

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

 Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

А потому любые варианты требуют согласования с банком, что в ситуации с льготной ипотекой будет проблематичной, поскольку речь не только о переводе долга, но и о замене предмета залога. Но как Вы верно отметили сами

Но оказалось, что по семейной ипотеке объект залога на вторичку менять нельзя.

Консультируйтесь с банком. Думается, что в результате вариантом на данный момент будет являться:

1. Оставить пока  ситуацию с квартирой в неизменном состоянии. 

+

2. Продать один   из домов, чтобы погасить кредит на квартиру, рег.запись об ипотеке. После этого производить раздел имущества.

С уважением

Милана, здравствуйте. 

По просьбе администрации Правовед.ру дополню мнение уважаемых коллег и резюмирую. Надеюсь, эта позиция внесет вам ясность. 

1. Есть только три документа, которым можно разделить имущество супругов добровольно, в досудебном порядке: 

(а) соглашение о разделе имущества, 

(б) брачный договор и 

(в) соглашение о признании имущества одного из супругов общей совместной или общей долевой собственностью (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст. 41, ст. 42 Семейного кодекса РФ; Определение ВС РФ от 25.02.2020 по делу № 20-КГ19-13).

2. Так как у вас уже есть брачный договор и вы еще в браке, чтобы не множить разного вида документы и избежать их противоречия, рекомендую заключить дополнительное соглашение к ранее заключенному брачному договору и удостоверить его у нотариуса. Сделать это можно пока вы в браке.

Согласно п. 1 ст. 43 Семейного кодекса РФ:

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.

То есть дополнительное соглашение к брачному договору будет по сути изменять сам брачный договор и (или) дополнять его: вы можете изменить ранние положения договора и (или) внести новые. 

3. Действительно, как вы уже сами выяснили у банка, состав собственников ипотечной квартиры может меняться, но состав заемщиков – только с согласия банка, т.к. согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

То есть перевести долг по ипотечному кредиту полностью на мужа можно только с согласия банка, что на практике сделать очень сложно. Зачем банку отказываться от одного созаемщика и получить вместо двух обязанных лиц одного?

Но изменить собственников (в вашем случае с вас двоих на вас одну) можно.

Из ст. 346 ГК РФ следует, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога.

Статьей 37 Закона об ипотеке предусмотрена обязательность согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога.

Из содержания названных статей следует, что согласие залогодержателя необходимо именно при отчуждении имущества, что подтверждается ст. 39 Закона об ипотеке, абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10. 

С учетом сказанного, ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может быть препятствием в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав банка в данном случае является обязанность обоих должников нести обязательства по долгам.

Применительно к вашей ситуации, вы можете стать единственным собственником ипотечной квартиры, но оставив мужа созаемщиком. Это уже некая гарантия, хотя если он не сможет платить, да еще и не будет владеть каким-либо имуществом на праве собственности, то с этим вы ничего сделать не сможете: вы как один из заемщиков останетесь обязанной перед банком. 

4. Как оформить его обязанность перед вами платить кредит по ипотечной квартире полностью за свой счет?

Путем заключения дополнительного соглашения к брачному договору.

Только в нем прописать обязанность мужа не по гашению ипотечного кредита, а по выплате им в вашу пользу компенсаций, например, за произведенный таким образом раздел имущества (периодичность, сроки, суммы компенсаций вы можете установить в этом дополнительном соглашении). Это ваше право законом не ограничено.

Согласно п. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ:

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Но перед банком созаемщиками останетесь вы оба.

5. Скажу сразу, вы должны понимать, что теоретически если кто-то захочет нарушить закон или договор, например ваш муж захочет перестать платить банку или исполнять свои обязательства по брачному договору, то он их нарушит, тут никто ему помешать не может.

Вопрос в последствиях нарушения и в том, как обезопасить себя, если он перестанет платить, учитывая еще и то, что он в принципе может переписать все свое имущество на третьих лиц так, чтобы с него нечего было взять.

Согласно п. 2 ст. 42 Семейного кодекса РФ:

Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.

Вижу 2 варианта себя обезопасить:

А. По условиям брачного договора вы остаетесь собственником одного дома, например, или его части до того момента, пока ваш муж не исполнит обязательства по выплате вам денежных компенсаций. По исполнению этой обязанности право собственности на этот дом (долю) переходит к мужу. 

Б. Вы не становитесь собственником дома, собственником всех домов остается только ваш муж, но один из домов находится у вас в залоге до того момента, пока он не исполнит обязательства по выплате вам предусмотренных брачным договором компенсаций.