В одном из помещений новый собственник увеличил площадь за счет выноса стены в коридор общего пользования, сузив коридор на 30%

Добрый день! Когда произошло изменение площади коридора? Есть ли данные о согласовании перепланировки помещений или внесении изменений в площадь помещений в ЕГРН? Не смотрели на сайте Росреестра по кадастровому номеру менялась ли планировка или площадь? Выписки не заказывали? Это нужно знать, для того чтобы иметь аргументы, поскольку изменения не узаконены. 

В каком году были оформлены в собственность коридоры, лестничные проемы, уборные на данное юридическое лицо, известно вам? 

Ринат, добрый день.

В данном вопросе есть два аспекта.Первый это то, что коридоры, лестничные проемы, уборные.   С 01.09.2022 в Гражданском кодексе появились новые нормы часть 2 ст.141.4 и ч.1 ст.287.5 которые говорят о том, что помещения, которые используются для обслуживания больше одного помещения в нежилом здании, считаются общим имуществом.

Указанные нормы согласуются с принятым ранее постановлением Постановлением ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. 
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Таким образом, в настоящее время есть возможность оспорить решение Росреестра о переходе прав на эти помещения к одному из собственников без согласия других собственников.

Второй аспект, это законность перепланировки и соответствие ее всем нормам.В соответствии со ст. 29 ЖК РФ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Здравствуйте.

Тот факт, что Вы указываете на приобретение неким лицом права собственности на места общего пользования, говорит о наличии в действиях соответствующих лиц нарушений действующего законодательства, поскольку согласно ч. 2 ст.141. 4 ГК РФ и ч.1 ст. 287.5 ГК РФ помещения, которые необходимы для обслуживания более одного помещения в нежилом здании, являются общим имуществом, а значит не могут отчуждаться отдельно от всего остального. Помимо прочего для отчуждения (уменьшения общего имущества) требуется соблюдение особго порядка, который преусматривает получение согласия 100% собсвенников на такое уменьшение.

Соответственно у Вас как у долевого собственника здания есть основания для оспаривания сделки, которая перевела общее имущество в собственность одного лица и которая идет вразрез с положениями вышеуказанных норм ГК РФ.

Что касается действий по перепланировке, то по сути они являются следствием приобретения указанным лицом права собственности на места общего пользования, чем он и воспользовался. На мой взгляд, в данном случае есть смысл идти именно от сделки, которая не может при таких обстоятельствах считаться законной. 

Ну а после оспаривания этой сделки, когда коридоры вернутся в общую собственность, возможно рассмотреть законность перепланировки с учетом того, что в этом случае будет необходимо учитывать мнение всех сособственников.