Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

88 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
88 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Жильцы многоквартирного дома против размещения клиники в нежилых помещениях 1-го этажа

9-ти этажный дом 2009 года постройки изначально проектировался и сдавался в эксплуатацию с нежилыми помещениями в первом и цокольном этажах. Собственник нежилого помещения на первом этаже в 200 кв.м. долгое время пытался продать его. Потом половину нежилых помещений перевел в две однокомнатные квартиры, а остальную площадь предлагал в аренду.

На этом этапе появились мы (юр.лицо) и предложили взять в аренду под мед.центр все 200 квадратов. Нами был выполнен проект реконструкции 200 кв.м под административные помещения. Проект прошел необходимые согласования в АТИ и городской архитектуре. Далее Собственник перевел жилые помещения в нежилые, зарегистрировав изменения согласно проекту в Росреестре.

Далее по договору подряда мы произвели перепланировку и выполнили весь комплекс строительных и отделочных работ, включая необходимые по проекту работы по благоустройству территории, на берегу договорившись с Собственником, что стоимость работ зачтется в арендной плате.

По окончании работ мы заключили с Собственником договор аренды помещений под устройство медицинского центра сроком на пять лет, зарегистрировав его в установленном законом порядке (договор во вложении).

После этого приступили к оборудованию мед.центра необходимым оборудованием и спустя месяц получили положительное заключение надзорных органов о полном соответствии помещении требованиям САНПИНа. Сейчас мед.центр находится в стадии получения лицензии на медицинскую деятельность, согласно заявленным направлениям, и нет сомнений, что он ее получит.

Однако, сегодня, как только появилась вывеска мед.центра и наглядно режим его работы, на пороге нарисовалась гражданка - жительница дома, которая заявила, что она и некоторые жильцы дома против размещения в здании поликлиники, что ее размещение Собственником нежилых помещений с жильцами не согласовано, что она она уже была в прокуратуре, и что прокуратура готова принять ее заявление, к только мед.центр откроется. Насколько нам известно, она действительно начала обход квартир, собирая подписи.

По словам Собственника перевод части нежилого в жилое с ТСЖ было согласовано, а обратный перевод нет, так как по его логике, все помещения просто возвращались на изначальные круги своя, об открытии же мед.центра Правлению ТСЖ было давно известно.

Вопросы:

1. Могут ли жильцы или часть их, правление ТСЖ, на данном этапе воспрепятствовать открытию мед.центра или каким-либо образом ограничить его деятельность?

2. При положительном ответе на первый вопрос: какие действия можно и нужно предпринять нам со своей стороны, чтобы начать работать, поскольку наши затраты уже исчисляются миллионами рублей.

С уважением ко всему "юридическому сообществу", Сергей

  • Аренда 5 лет к подписанию .doc
28 Апреля 2014, 18:40, вопрос №438773 Сергей, г. Курган

Уточнение клиента

Редакция абзаца предшествующего ВОПРОСАМ:

По словам Собственника перевод части нежилого в жилое было согласовано c другими собственниками помещений (общим собранием в виде заочного голосования), поскольку затрагивалось общее имущество собственников в виде использования общего коридора, а обратный перевод нет, так как упомянутые две переводимые однокомнатные квартиры просто возвращались на изначальные круги своя в существующих площадях, об открытии же мед. центра Правлению ТСЖ было давно известно.

28 Апреля 2014, 19:25

Уточнение клиента

Прикрепленный договор без печатей, поскольку это текст договора , а не его скан. Печати имеются поскольку договор прошел регистрацию в установленном порядке...

28 Апреля 2014, 19:28
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей! Если я правильно поняла договор долгосрочный и зарегистрирован в УФРС? (вопрос возник, потому что во вложении договор без подписей и печатей).

    1. Могут ли жильцы или часть их, правление ТСЖ, на данном этапе воспрепятствовать открытию мед.центра или каким-либо образом ограничить его деятельность?

    Сергей

    Нет, не могут, если собственник сдал Вам в аренду данное помещение, то все эти дикие крики-просто крики. Сейчас весна, у многих обострение.

    2. При положительном ответе на первый вопрос: какие действия можно и нужно предпринять нам со своей стороны, чтобы начать работать, поскольку наши затраты уже исчисляются миллионами рублей.

    Сергей

    Нужно получить лицензия и начинать действовать. Пусть пишут жалобы в прокуратуру. Придет прокуратура, проведен проверку и отпишется, что все в порядке и в соответствии с законом. У Вас договор с собственником, который принимает решение кому и что сдавать. Вы же не дискотеку открываете, которая своим шумом жильцам мешать будет, а мед. центр. Так что удачной работы! Собаки лают, а караван идет!

    28 Апреля 2014, 19:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист
    Общаться в чате

    добрый вечер, Сергей!  жильцы дома препятствовать в размещении мед центране не могут

    в соответствии  со ст 209 гк рф собственник впрпве распоряжаться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.

    ст 23 ЖК РФ регламентирующая порядок перевода жилого помещения в нежилое не  предусматривает необходимость получения согласия жильуов дома.

    т.о. обустройством медцентра на 1 этаже права жильцов не нарушаются при условии соблюдения всех санитарных и-эпидемиологических норм

    28 Апреля 2014, 19:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна

    здравствуйте,

    «в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах (свыше 1 000 000 чел.) — также в третьем этаже ) в любом случае не допускается размещать (в т.ч.):

    •  зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; 
    • диспансеры всех типов;
    •  дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник ;
    •  травмопункты,
    •  подстанции скорой и неотложной медицинской помощи;
    • дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; 
    • отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии; 
    • рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, 
    • ветеринарные клиники и кабинеты» (п. 4.10 СНиП 31-01-2003;http://docs.cntd.ru/document/1200084096).
        "В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать (в т.ч.) лечебно-профилактические учреждения"(п.4.11 СНиП 31-01-2003;http://docs.cntd.ru/document/1200084096).   В то же время, в силу п.4.14СНиП 31-01-2003 «в квартирах допускается размещать помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. В составе квартир допускается предусматривать кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста».
    с уважением,Елена
    28 Апреля 2014, 19:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    добрый вечер, Сергей! жильцы дома препятствовать в размещении мед центране могутв соответствии со ст 209 гк рф собственник впрпве распоряжаться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.

    Трифонова Юлия

    В данном посте противоречие, то могут, то не могут. Собственник не жильцы, а значит они не могут воспрепятствовать обустройству мед. клиники!!! В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.

    1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

    4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.


    28 Апреля 2014, 19:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    «в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах (свыше 1 000 000 чел.) — также в третьем этаже ) в любом случае не допускается размещать (в т.ч.):

    Каторжевская Елена Николаевна

    Курган не относится ни к крупному ни тем более к крупнейшему городу.

    Количество жителей Кургана на 2013 год 326 тыс. чел. В Рязани (население около 600 000 тыс. чел) множество медицинских учреждений находятся на первом этаже многоквартирных домов… это легко проверить, набрав в поисковике «Рязань, медицинский центр „Надежда“, „Доверие“ и т.д.) В интернете есть фотографии и отчетливо видно где эти центры находятся.

    28 Апреля 2014, 19:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    По словам Собственника перевод части нежилого в жилое было согласовано c другими собственниками помещений (общим собранием в виде заочного голосования), поскольку затрагивалось общее имущество собственников в виде использования общего коридора, а обратный перевод нет, так как упомянутые две переводимые однокомнатные квартиры просто возвращались на изначальные круги своя в существующих площадях, об открытии же мед. центра Правлению ТСЖ было давно известно.

    Сергей

    статья  23 Жилищного Кодекса РФ, регламентирующая порядок перевода жилого помещения в нежилое не предусматривает необходимость получения согласия жильцов дома. Так что не переживайте, получайте лицензию и работайте на благо людей. Надеюсь у Вас в центре будут хорошие специалисты и доброжелательный персонал. А жильцам, чтобы не нервничали предложите скидку в 5 % на все услуги.

    28 Апреля 2014, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Прикрепленный договор без печатей, поскольку это текст договора, а не его скан. Печати имеются поскольку договор прошел регистрацию в установленном порядке...

    Сергей

    Вам УФРС зарегистрировало договор… значит все в порядке, иначе не зарегистрировали… не бойтесь прокуратуры, поверьте они привыкли к подобным жалобам, и шаблонный ответ у них уже готов. Но документы проверять придут, но по-скольку все документы у Вас в порядке волноваться не о чем.

    28 Апреля 2014, 19:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Сергей, хочу обратить Ваше внимание, что если жильцы скандальные, то жаловаться вот так сразу они не прекратят, поэтому Вам очень внимательно надо относиться к требованиям СанПин, и  Роспотребнадзора. И сейчас при получении лицензии и в будущем.

    28 Апреля 2014, 19:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист
    Общаться в чате

    хочу уточнить,  в ответе действительно допущена опечатка: жильцы НЕ могут препятствовать в размещении мед центра.

    28 Апреля 2014, 20:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист
    Общаться в чате

    в ответ на уточнение автора вопроса: при переводе нежилого помещения в жилое было проведено общее собрание ( в виде заочного голосования) поскольку затрагивалось общее имущество в многоквартирном доме-это соответствует требованиям ст 36 жк рф.

    после обратного перевода и реконструкции и перепланировки, у вас в пользовании остаются помещения, относящиеся к общему имуществу???

    если нет, то проведения вновь общего собрания собственников не нужно.

    в силу ст 36 жк рф по решению собственников, принятому на общем собрании,  объекты общего имущества могут быть переданы в пользование третьим лицам.

    т.е. если в арендуемом вами помещении нет общего имущества многоквартирного дома, то собрание проводить не нужно.

    самим фактом размещения  мед центра вы прав жильцов не нарушаете.

    28 Апреля 2014, 20:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей!

    Соглашусь с мнением коллег:

    1. Юридически вам помешать открытию не могут (если только не буду бросать на амбразуру пулемёта).

    2. Быстрее заканчивать ремонт, получать разрешительную документацию и лицензии и начинать работу (ну и рекламы побольше всё таки она двигатель торговли).

    По поводу помещения, Вам нужно не забывать, что Вы являетесь арендатором, который уже оплатил услуги арендодателю, и выполнил со своей стороны свои обязательства.

    Арендодатель
    гарантирует, что:



    7.1. Со
    стороны третьих лиц не имеется претензий в отношении права владения,
    использования или распоряжения Помещением, которые противоречили бы правам,
    гарантированным Арендатору по настоящему договору, либо могли бы привести к
    расторжению настоящего договора или дополнительным расходам со стороны
    Арендатора.



    7.2.
    Помещение соответствуют всем природоохранным и строительным,
    санитарно-гигиеническим нормам и стандартам, установленным федеральными и
    муниципальными правилами и органами для такого рода собственности и
    предполагаемому ее использованию, действующими на дату вступления настоящего
    договора в силу.

    Т.е. фактически арендодатель гарантирует, что данное помещение пригодно для оказания медицинских услуг.

    1.2. Помещение предоставляется
    Арендатору для осуществления деятельности по оказанию медицинских услуг
    населению.

    Соответственно это собственник помещения (арендодатель) должен волноваться, чтобы Вы быстрее открылись и начали работать, и Вам никто не мешал.

    Вашей гарантией в случае неприятных неожиданностей (всё в жизни бывает) является гражданский кодекс.

    .Статья 611. Предоставление имущества арендатору[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 611]

    1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

    2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

    Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

    Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 612]

    1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

    непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

    потребовать досрочного расторжения договора.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

    Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

    2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.


    Удачи Вам!


    29 Апреля 2014, 02:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats