Приобрел апартаменты. Предыдущий владелец не сообщил , что кВ заселена тараканами , так же выяснилось , что ДГИ подало иск на многих жильцов дома. Можно это использовать для расторжения сделки в одностороннем порядке и вернуть деньги ?
Здравствуйте,
Да, можно предпринять такую попытку — расторгнуть договор в судебном порядке по этой причине.
Суд может определить квартиру с тараканами — как жилое помещения с недостатками, которые препятствуют использованию жилого помещения по назначению.
Пример судебного решения (по аналогии — здесь аренда с тараканами) — https://sudact.ru/regular/doc/dj0KXkCTs2JC/
Основания для расторжения договора — в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ):
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/
В то же время, для положительного судебного решения (в пользу нового собственника квартиры) — полагаю, что следует произвести экспертное исследование о причинах несоответствия жилища санитарным нормам (откуда взялись насекомые) — чтобы опровергнуть возможный довод предыдущего владельца о том, что тараканы возникли вследствие нарушения санитарных правил настоящим владельцем жилища.
Желаю удачи,
Добрый день.
Согласно статье 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар (в данном случае — недвижимость), свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами.
Нарушение этого условия дает покупателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Заражение апартаментов тараканами может быть признано существенным недостатком, если будет доказано, что продавец знал о проблеме и умышленно скрыл эту информацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Если на момент продажи продавцу было известно о судебных разбирательствах, касающихся объекта или дома в целом, он обязан был уведомить об этом покупателя. Непредоставление такой информации может быть расценено как введение в заблуждение.
Важно понимать, как вы подписывали акт приема — передачи недвижимости. Фиксировали ли вы в нем недостатки объекта.
Согласно 556 ГК РФ,
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе когда такое это оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Надеюсь мой ответ был Вам полезен!
Если вам нужна более детальная консультация или помощь в подготовке документов, напишите мне в чат для дальнейшего юридического сопровождения.
Здравствуйте Мурат, после регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий. Из судебной практики нашёл следующее: суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с тем, что тараканы и антисанитария являются достаточным основанием для досрочного расторжения соглашения об аренде. Суд обязал арендодателя вернуть истице стоимость аренды за остаток месяца и залог.
Если же исходить напрямую из норм ГК РФ, то вы можете уведомить продавца о наличии антисанитарных условий как скрытых дефектов приобретённого вами имущества и требовать требовать устранения скрытых дефектов, а в случае невозможности или неправомерности такого устранения – снижения стоимости квартиры или расторжения договора с возвратом всех понесенных расходов. Но следует учитывать, что наличие тараканов и их детей в квартире не является конструктивным дефектом квартиры как объекта недвижимости, а довод о том что продавец намеренно скрыл от вас тараканов практически недоказуем, поскольку любой эксперт энтомолог подтвердит, что сей вид насекомых перемещается в помещениях без какой либо логической последовательности вне зависимости от сезона и иных факторов может пребывать в помещении, а может и обходить его стороной.
