Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

252 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
252 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

О налогообложении при продаже недвижимого имущества ФЛ, зарегистрированного в качестве ИПБОЮЛ. Как снизить возможную сумму налога?

В феврале 2007 года физическим лицом, состоящим в браке, приобретено 2/3 здания автомойки без оборудования (общая площадь 600 кв.м). В свидетельстве собственником указано только данное физическое лицо, супруга не указана.

В августе 2007 физическое лицо регистрируется в качестве ИПБОЮЛ. Вид деятельности: деятельность такси.

Фактически, с момента регистрации и до настоящего времени осуществляется только перевозка пассажиров в режиме такси, соответственно исчисляется и уплачивается ЕНВД. Иных видов деятельности не производится. В разные периоды времени в деятельности было задействовано от 4 до 1 машин, принадлежащих физическому лицу, что соответственно отражалось в налоговых декларациях по ЕНВД.

В 2010 году физическое лицо подает в налоговый орган заявление, что 2/3 здания автомойки без оборудования используется им в предпринимательской деятельности в качестве места для временной стоянки своих автомобилей и их текущего ремонта с просьбой пересчитать ранее исчисленный налог на имущество физических лиц и не производить его начисление за 2010 год. Налоговой инспекцией составлялся акт осмотра помещения, но перерасчет налога осуществлен только после обращения физического лица с заявлением в вышестоящий налоговый орган. Какого-либо дохода непосредственно от здания физическим лицом в период всего владения не получено (в аренду не сдавалось, какая-либо деятельность в нем не велась). Здание в течение всего периода владения не было электрофицировано, коммунальные услуги не потреблялись.

В августе 2011 года по соглашению о разделе 2/3 здания автомойки были переквалифицированы в самостоятельное встроено-пристроенное помещение (площадью 400 кв.м.) – получено новое свидетельство о госрегистрации, в котором в качестве единственного собственника фигурирует физическое лицо. Поскольку содержание здания (в частности внесение арендной платы за землю, на которой оно расположено) было не рентабельным, собственником стал рассматриваться вариант его продажи.

В налоговой инспекции были получены устные разъяснения о том, что если здание перестало использоваться в предпринимательской деятельности достаточно за этот год просто не подавать соответствующее заявление в инспекцию (якобы если имущество используется в предпринимательской деятельности, то заявление нужно подавать ежегодно). Письменные разъяснения по данному вопросу от налогового органа не запрашивались. В части налогообложения дохода от продажи здания инспекцией была дана ссылка на письмо ФНС от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@, что «Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, то он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса». Т.е., ориентируясь на данное письмо, если на момент продажи имущество будет находится в собственности более 3-х лет и заявление об использовании в предпринимательской деятельности за предыдущий год не подано, то обязанности по уплате НДФЛ не возникнет.

На основании устных пояснений заявления о прекращении использования имущества в предпринимательской деятельности в налоговую инспекцию не подавалось. Однако ни в 2011, ни в 2012 году не получив уведомлений на уплату налога на имущество, физическое лицо в начале 2013 года по телефону обратилось в налоговую инспекцию с вопросом о причинах неначисления налога на имущество. Налог был исчислен в марте 2013 года, но его сумма была завышена по причине завышения инвентаризационной стоимости БТИ (переговоры с инспекцией велись по телефону, письменных ответов нет). В итоге, после устранения ошибки БТИ, уведомление об уплате налога на имущество было получено только в августе 2013 года, соответственно налог уплачен также только в августе 2013. Здание же было продано в апреле 2013 года. Часть суммы получена в наличной форме, остальная часть перечислена на пластиковую карту супруги физического лица.

В начале 2014 года на сайте ФНС в соответствующем сервисе была размещена информация о возникновении у физического лица обязанности по представлению декларации по форме 3-НДФЛ в связи с продажей здания. В марте 2014 года физическим лицом в инспекцию по месту жительства было направлено письмо с приложением копий свидетельств о госрегистрации, подтверждающие, что имущество находилось в собственности более 3-х лет. Следовательно, обязанность по представлению декларации и уплате НДФЛ в соответствии с п.17 ст.217 НК отсутствует. Поскольку, в течение месяца ответ получен не был, физическое лицо по телефону обратилось в инспекцию. В телефонном разговоре инспектором было сказано, что ответ направлен почтой (пока не получен) и налоговый орган признает, что имущество находилось в собственности более 3-х лет, но поскольку использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи будет облагаться НДФЛ и НДС. В итоге, по мнению налоговой придется уплатить 31 % от суммы дохода полученного от продажи (13% НДФЛ и 18 % НДС). Хочу сразу отметить, что поскольку имущество продавалось физическим лицом вне рамок предпринимательской деятельности, НДС покупателю не выставлялся.

При изучении писем и решений по апелляционным жалобам на сайте ФНС, писем Минфина и судебной практики, хотя и не было найдено полностью идентичной ситуации, сложилось мнение, что высока вероятность того, что налоговая инспекция займется доначислением. Хотелось бы определиться с дальнейшими действиями в части минимизации денежных потерь.

Планирую дождаться письменного ответа налоговой инспекции, декларацию 3-НДФЛ в отношении полученного дохода от продажи не подавать, аргументируя тем, что:

1. квалификация имущества как используемого в предпринимательской деятельности была ошибочной, т.к. в ходе этой самой деятельности доход получался посредством использования автомобилей, а само здание использовалось редко и только до 2011 года (да и то косьвенно в качестве гаража), непосредственного дохода не приносило в период владения, да и в принципе не могло приносить (не было ни электричества, ни коммуникаций). Может есть подходящая судебная практика или письма?

2. имущество приобреталось до регистрации в качестве ИПБОЮЛ, а ден.средства получены тоже как физ.лицом (а не на счет ИП), кроме того, уплачен исчисленный налоговым органом налог на имущество физических лиц за 2011 и 2012 год.

3. имущество не учитывалось в качестве ОС, не амортизировалось, расходы по арендной плате за землю также в рамках предпринимательской деятельности не учитывались, а уплачивались физическим лицом за счет личных средств.

4. сделка носила разовый характер.

Далее, как я понимаю, последует требование о предоставлении налоговой декларации, а при ее непредставлении назначение и проведение выездной налоговой проверки, в ходе которой возможно начисление НДФЛ и НДС, вместе со штрафными санкциями и пеней. Подскажите:

- на суммы доначислений повлияют понесенные в 2013 году расходы на покупку автомобиля для деятельности ИП в рамках ЕНВД или НДФЛ (ст. 221 НК)?

- а то, что физическое лицо состоит в браке, снижает налогооблагаемую базу (в свидетельстве супруга не указана, но при сделке ее согласие требовалось)?

Или возможно как-то еще избежать доначислений?

27 Апреля 2014, 13:39, вопрос №437545 Василий, г. Омск

Уточнение клиента

Доплнение к вопросу.

1. Закон от 8 августа2001г№129ФЗ "О гусударственной регистрации ИП" п2.ст5

2. Закон РФ от 09.12.91г № 20031 п1.ст5 начисления проводятся налоговым органом(Если начислен - значит признан, что неиспользуется)

3. п7 ст НК о сомнениях трактующихся в пользу налогоплательщика.

4 У имущества режим совместной сотсвенности, но хоть и не в разводе есть письменный договор о разделе имуществча, правда нигде нигде не зарегистрирован, часть денежных средств полученных супругой при продаже были потрачены ей на личные нужды. Иначе не получал согласие на продажу. Данный факт будет служить доказательством что имущество продавалось физическим лицом. ст 209 ГК РФ - право распоряжения своим имуществом.

27 Апреля 2014, 19:48
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день, Василий. Скорее всего проблему Вам придется решать в суде. Так как, однозначная практика по данному вопросу отсутствует.

    Так абзац 2 п.17.1 ст.217 НК РФ гласит: положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

    С точки зрения правил русского языка, подразумевается использование данного имущества в предпринимательской деятельности на момент продажи.

    Похожую позицию в своем письме изложил Минфин РФ.

    Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности.
    Ответ:

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМОот 18 сентября 2013 г. N 03-04-05/38689
    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    При этом указано, что данные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

    По нашему мнению, в данной норме Кодекса слова «непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями» означают «фактически» или «действительно» используемого индивидуальными предпринимателями.
    Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Н.А.КОМОВА

    Таким образом, внимательно ознакомившись с представленными вами аргументами и вышеуказанным мнением Минфина РФ у вас присутствует достаточно убедительная правовая позиция.

    — на суммы доначислений повлияют понесенные в 2013 году расходы на покупку автомобиля для деятельности ИП в рамках ЕНВД или НДФЛ (ст. 221 НК)?

    -не очень понятен вопрос;

    — а то, что физическое лицо состоит в браке, снижает налогооблагаемую базу (в свидетельстве супруга не указана, но при сделке ее согласие требовалось)?

    -у вашего имущества режим совместной собственности (34-35 СК РФ), на налогооблагаемую базу это не повлияет.

    Или возможно как-то еще избежать доначислений?

    в данном случае необходимо смотреть по факту этих самых начислений, проанализировать их и постараться уменьшить.


    27 Апреля 2014, 17:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ. Но хотелось бы еще кое-что уточнить. (извиняюсь, но не пойму как сделать шрифт жирным либо курсивом для цитат)

    -1. "Скорее всего проблему Вам придется решать в суде. Так как, однозначная практика по данному вопросу отсутствует.

    Неоднозначность судебной практики возникает зачастую именно из-за того, что законодательством четко не определено: является ли прекращение использования в предпринимательской деятельности объекта на момент продажи определяющим фактором. Думаю, судебных разбирательств в описанном случае бы удалось избежать, если убедить налоговую инспекцию, что признание ею факта использования имущества в предпринимательской деятельности на основании заявления 2010 года было ошибочным, в частности в соответствии с письмом Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689.

    Однако, к рекомендациям Минфина у ФНС ситуативно-избирательное отношение. Так, в одном из решений по апелляционной жалобе (http://www.nalog.ru/rn39/service/complaint_decision/5.html), например, сказано: «Доводы Заявителя о том, что при осуществлении своей деятельности он выполнял разъяснения, изложенные в письмах Министерства финансов Российской Федерации от 11.01.2009 № 03-04-05-01/2, от 16.04.2009 № 03-04-05-01/222, от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730, от 19.12.2011 № 03-11-11/318, от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260, а налоговый орган не учел данные разъяснения при вынесении решения, тем самым не исполнил своих обязанностей, подлежат отклонению в силу следующего.

    Согласно пункту 1 статьи 34.2 НК РФ Минфин России дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам, ответственному участнику консолидированной группы налогоплательщиков, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

    Указанные письменные разъяснения Минфина России имеют информационно-разъяснительный характер, не направлены неопределенному кругу лиц, не являются нормативными правовыми актами, обязательными для исполнения.

    В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 32 НК РФ налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

    Минфин России дает письменные разъяснения по применению законодательства о налогах и сборах налоговым органам, которые направляются ФНС России для доведения до территориальных налоговых органов.

    На официальном сайте ФНС России размещаются письма ФНС России, которые согласовываются с Минфином России. В Письме ФНС России от 23.09.2011 № ЕД-4-3/15678@ обращено внимание на необходимость неукоснительного применения налоговыми органами писем ФНС России, размещенных в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами" сайта ФНС России». А письмо Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689 на сайте ФНС отсутствует.

    Т.е. вопрос поиска судебной практики по вопросу какое имущество считается непосредственно используемым в предпринимательской деятельности (даже вне рамок его продажи) остается открытым.

    -2. "не очень понятен вопрос";

    Просто пытаюсь оценить возможную сумму доначислений (до факта :) ), в частности по НДФЛ, в случае если налоговой инспекцией доводы относительно статуса имущества приняты во внимание не будут.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 221 НК РФ налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 НК, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов,

    Т.е. поскольку автомобиль приобретался непосредственно для оказания услуг такси в рамках заявленного вида деятельности, то на сумму его стоимости можно уменьшить налогооблагаемую базу для исчисления НДФЛ.

    Но все понесенные расходы не превышают 20 % от суммы дохода - следовательно расчет будет по-видимому производиться с учетом следующего положения п.1 ст. 221 НК РФ «если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности»

    27 Апреля 2014, 20:09
  • Юрист - Ермолаева Лариса
    получен
    гонорар
    30%
    г. Ханты-Мансийск
    Общаться в чате

    Добрый вечер! Что касается применения в данном случае  пп.1 п.1 ст. 220НК РФ, то позиция налоговых органов однозначна — применять здесь данные  положения нельзя ( «4) положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;»). Т.е., не имеет значения тот факт, что на момент продажи имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.

    А вот п.17.1 ст.217 НК РФ есть возможность применить: «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;» — на момент продажи помещение Вами не использовалось в предпринимательской деятельности (главное это доказать). Есть и мнение МинФина на этот счет: письмо Федеральной налоговой службы от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@, Письмо Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689, а также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011. 

    Но правомерно будет применение п.17.1 ст.217 НК РФ в данном случае, если доход получен не в рамках предпринимательской деятельности. Для признания дохода полученным в рамках предпринимательской деятельности, по мнению МинФина, должно выполняться два условия: 1. при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД) и 2. Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151). Но хочу предупредить, что есть и противоположная точка зрения: достаточно того, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности для того, чтобы признать доход от его продажи полученным в рамках предпринимательской деятельности.

    27 Апреля 2014, 17:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ.

    Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011 очень интересно тем, что принято позднее Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 с изложенной в нем позицией, на которую зачастую ФНС ссылается в своих решениях (http://www.nalog.ru/rn39/service/complaint_decision/7.html)

    27 Апреля 2014, 20:11
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    Неоднозначность судебной практики возникает зачастую именно из-за того, что законодательством четко не определено: является ли прекращение использования в предпринимательской деятельности объекта на момент продажи определяющим фактором. Думаю, судебных разбирательств в описанном случае бы удалось избежать, если убедить налоговую инспекцию, что признание ею факта использования имущества в предпринимательской деятельности на основании заявления 2010 года было ошибочным, в частности в соответствии с письмом Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689.

    Кто же спорит, пытайтесь, предметом вы владеете, возможно, что то почерпнете из наших ответов.


    Т.е. вопрос поиска судебной практики по вопросу какое имущество считается непосредственно используемым в предпринимательской деятельности (даже вне рамок его продажи) остается открытым.

    В общем об этом то я и написал в ответе.

    -2. «не очень понятен вопрос»;

    Просто пытаюсь оценить возможную сумму доначислений (до факта :) ), в частности по НДФЛ, в случае если налоговой инспекцией доводы относительно статуса имущества приняты во внимание не будут.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 221 НК РФ налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 НК, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов,

    Т.е. поскольку автомобиль приобретался непосредственно для оказания услуг такси в рамках заявленного вида деятельности, то на сумму его стоимости можно уменьшить налогооблагаемую базу для исчисления НДФЛ.

    Но все понесенные расходы не превышают 20 % от суммы дохода — следовательно расчет будет по-видимому производиться с учетом следующего положения п.1 ст. 221 НК РФ «если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности»

    В вашем случае вы же можете подтвердить расходы на покупку автомобиля, или вы имеете ввиду, что стоимость автомобиля составляет менее 20% от полученного дохода и проще применить вычет?

    Я бы рекомендовал вам следующее, сформировать свою правовую позицию, довести ее до налоговых органов, затем подать в суд. К сожалению, ничего нового здесь не придумаешь.


    27 Апреля 2014, 20:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Лариса
    получен
    гонорар
    30%
    г. Ханты-Мансийск
    Общаться в чате

    Ну.., суть не в том, какое постановление позднее, а какое раньше, позже может выйти другое постановление с третьей точкой зрения. Если налоговая вынесет решение о привлечении Вас к ответственности в связи с не предоставлением деклараций и неуплатой налогов, Вы можете написать в вышестоящий орган (управление ФНС) о своем несогласии с решением и сослаться на все письма МинФина, ФНС, судебные постановления, которые на Вашей стороне. Возможно, таким образом  Вам удастся избежать судебных разбирательств с налоговыми органами.

    27 Апреля 2014, 21:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    доброй ночи!

    как я полагаю, поскольку имущество представляет собой нежилое помещение, использовалось в предпринимательской деятельности, то воспользоваться имущественным налоговым вычетом не получится, несмотря на то, что на момент продажи, имущество в предпринимательской деятельности не использовалось. этой позиции придерживаются минфин и суды.

    если у вас имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, то вы можете воспользоваться  профессиональным налоговым вычетом-ст 221 нк рф.

    27 Апреля 2014, 22:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats