Хочу приобрести коммерческую недвижимость - склад

    Добрый день.

    Приобретение возможно и так и так. Но здесь действительно необходимо разбирать нюансы, особенно в рамках налогообложении при продаже. При том же физ.лице, если склад не использовался в рамках предпринимательской деятельности при его продаже по истечению срока владения необходимого для освобождения от налогообложения НДФЛ не будет — ст.217 и 217.1 НК 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/

Если приобретать на ООО, необходимо анализировать налоговый режим компании, в качестве чего приобретается склад — ОС или товар для продажи и т.д…

     Дополнительные  моменты — налог на имущество, вывод средств при продаже с того же ООО и т.д. Все это требует детальной проработки именно экономической составляющей потерь на налогах и их оптимизации и требует рассмотрения массы нюансов. 

     Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер).

С уважением Евгений Беляев

Если нежилое помещение для коммерческой деятельности будет зарегистрировано по праву собственности за гражданином, то в целях его использования по назначению (например, сдача в аренду в целях получения постоянного дохода) гражданин — собственник данного помещения — должен будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, т.к. сдача нежилого помещения в аренду является предпринимательской деятельностью.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ

гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

На основании п. 4 ст. 23 ГК РФ

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 27.12.2012 г. N 34-П указал следующие разъяснения по вопросу занятия гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП:

Несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, например, осуществляемые на систематической основе действия по использованию нежилого помещения, направленные на извлечение прибыли.

Согласно коду ОКВЭД  68.20.2 аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Использование гражданином принадлежащего ему по праву собственности нежилого помещения в коммерческой деятельности с целью получения прибыли, в т.ч. путем сдачи его в аренду, повлечет для него доначисления по НДС, а также штрафы и пени за несвоевременную оплату данного налога.

Верховный Суд РФ в Определении от 20.07.2018 г. № 16-КГ18-17 подтвердил данный вывод о том, что что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с п. 2 ст. 116 НК РФ

 Ведение деятельности организацией или индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, влечет взыскание штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей.

Кроме того, возможно привлечение к административной ответственности за ведение предпринимательской деятельности без наличия статуса ИП по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, согласно которой

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, -

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.