Есть ли у продавца в этом случае право продать долю третьему лицу?

Question

Собственник намерен продать свою 1/3 квартиры, 2 сособственника получили нотариальные уведомления от него. Может ли один из них дать согласие на выкуп доли в установленный срок (при отказе второго), но не выйти в этот период на заключение договора купли-продажи т.к. намерен выкупить долю засчёт продажи другой собственности. Есть ли у продавца в этом случае право продать долю третьему лицу? Второй сособственник является кредитором продавца на крупную сумму (договорённость о беспроцентном займе может быть подтверждена личной перепиской, переводы были онлайн), но не получил ни одного платежа в покрытие займа. Если он выразит согласие на выкуп доли, может ли он уменьшить стоимость доли на размер долга?

Станислав Шкляр · Answer

Добрый день, Катерина. В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В данном случае долговые обязательства продавца перед одним из собственников, значения не имеют. Снизить стоимость доли на сумму долга (взаимозачет), можно только с согласия продавца или по решению суда. Кредитор может обратиться в суд с самостоятельным исковым требованием о возврате долга, если сможет доказать факт заключения договора займа. И если суд данные исковые требования удовлетворит, покупатель будет вправе самостоятельно применить взаимозачёт. Однако, с учётом того, что уведомления о намерении продать свою долю уже получены сособственниками, взыскать долг в судебном порядке покупатель просто не успеет. Самый оптимальный вариант в данной ситуации — договариваться. Можно предложить продавцу заключить предварительный договор с соглашением о задатке, в котором в качестве задатка указать сумму долга продавца перед покупателем (если конечно продавец добровольно признает данный долг).