Здравствуйте. Хочу купить 1 комнатную квартиру. Была приобретена в ипотеку. В долях(муж и жена).Ипотека выплачена.У них есть два несовершеннолетних ребенка.Со слов риэлтора детских долей нет,материнский капитал в ипотеке не участвовал. Предполагается дистанционная сделка. Есть ли риски в этой квартире?
Добрый день! Если не использовался маткапитал и доли определены, обременение банка снято рисков нет
Здравствуйте!
В любом случае есть ряд моментов, которые следует проверить, если даже на первый взгляд нет рисков.
Перед оформление сделки (статьи 549-551 ГК РФ):
1. Запросите у продавца документы на квартиру (правоустанавливающие документы)
2.Запросите у продавца свежую Выписку из ЕГРН на квартиру
3. Сравните данные объекта и данные собственника в документах на квартиру и в Выписке из ЕРГН. Также обратите внимание на то, что на объект не наложены ли ограничения, обременения, запреты регистрации, аресты (это все отражается в Выписке из ЕГРН)
4. Если собственник именно покупал квартиру в браке, то запросите у него на сделку нотариально заверенное согласие супруги на продажу
5. Проверьте продавца
в реестре банкротов:
на сайте судебных приставов:
6. Проверьте кто зарегистрирован в квартире
7. Запросите справки об оплате коммунальных услуг на день совершения сделки на предмет наличия или отсутствия долгов
Со слов риэлтора детских долей нет, материнский капитал в ипотеке не участвовал.
Добрый день!
Как правило, словам риэлтора можно доверять, но надо всегда проверять, т.к. риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, чтобы получить свой гонорар.
Запросите сведения об использовании материнского капитала от продавцов, чтобы было видно, куда он был использован.
Рекомендую Вам проверить продавца на предмет наличия/отсутствия задолженностей на сайте ФССП и наличие судебных споров на сайте суда по месту жительства продавца, а также на наличие дела о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Потребуйте от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах и наличие или отсутствие задолженности по жилищным и коммунальным услугам.
Обращаю Ваше внимание на то, что согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ задолженность по платежам за капитальный ремонт переходит новому собственнику.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Также нелишним будет и проверить дееспособность продавцов, нет ли решений суда о признании их недееспособными или ограниченно дееспособными.
Обратите свое внимание, приобрел ли продавец жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала, использовались ли средства мат.капитала для погашение ипотеки. Если средства мат.капитала были использованы, то узнайте были ли выделены детям доли в недвижимом имуществе или нет, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Если доли выделены, то было ли получено согласие органа опеки и попечительства на продажу долей, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 Гражданского Кодекса РФ согласие органа опеки и попечительства при продаже имущества несовершеннолетнего обязательно.
Рекомендую изучить жилое помещение, если приобретаете его в многоквартирном доме, на наличие незаконной перепланировки, поскольку в силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ:
3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
По выписке один правообладатель — Бочков, поэтому квартира не находится в равных долях, следовательно, на продажу требуется нотариально удостоверенное согласие супруги в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Срок владения квартирой всего 3 года. В связи с чем она продается? Что говорят продавцы? И куда израсходовали маткапитал, могут Вам представить соответствующие сведения?
Добрый день.
Не видя документов по квартире, тяжело судить о «чистоте сделки». Но если, все как говорит риелтор и материнский капитал не участвовал в сделке, а имеется двое взрослых собственников, то не вижу преград для сделки. Ипотека выплачена, значит обременение должно быть снято и в выписке ЕГРН не должно содержаться обременения в виде ипотеки. Если долевая собственность у супругов, значит они должны оба присутствовать на сделке, или их доверенные лица по нотариальной доверенности. Если собственность совместная, значит должен присутствовать собственник жилого помещения с нотариальным согласием супруга/супруги на продажу квартиры.
Чтобы узнать использовался материнский капитал или нет в сделке купли-продажи попросите продавца или их риелтора, чтоб они заказали справку через МФЦ об использовании материнского капитала. Если материнский капитал не использовался, значит будет указана сумма материнского капитала, которая находится на счету Продавца. Можно еще эти сведения получить в банке, где выдавалась Продавцам ипотека.
Покупателю квартиры, чтобы обезопасить себя, перед заключением договора купли-продажи следует запросить у продавца следующую информацию:
1.Запросить выписку из ЕГРН (актуальную) и проверить, имеются ли какие-либо обременения по квартире или по собственникам или запреты (арест, запрет на рег.действия и т.д.).
Также выписка содержит информацию о планировке квартиры — желательно сверить планировку по выписке с фактической планировкой на предмет наличия или отсутствия неузаконенной перепланировки.
2.Запросить сведения об использовании средств мат.капитала. Продавец имеет право запросить соответствующую информацию через Портал Госуслуг.
3.Если квартира зарегистрирована только на имя одного из супругов (т.е. если титульным собственником, указанным в ЕГРН, значится только один супруг), от второго надо запросить нотариально удостоверенное согласие на сделку в порядке ч. 3 ст. 35 СК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
4.Запросить у продавца справки об отсутствии диспансерного учета в нарко- и психо диспансерах.
5.Запросить у продавца справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц на дату продажи квартиры. Если зарегистрированные лица останутся, в договор купли-продажи включить обязательство об их снятии с рег.учета с данного адреса в согласованный договором срок.
6.Запросить справки об отсутствии задолженностей по оплате ком.услуг, особенно — по кап.ремонту.
В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Т.е. задолженность продавца по взносам на кап.ремонт переходит вместе с квартирой на покупателя.
7.Включить в договор купли-продажи заверение продавца в порядке ст. 432.1 ГК РФ об отсутствии у него признаков банкротства.
В соответствии с п. 1 ст. 432.1 ГК РФ
Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Кроме того, покупатель может самостоятельно посмотреть по данным ФИО продавца наличие или отсутствие у него отсуженных долгов посредством открытых источников данных — на сайте ФССП России во вкладке «База данных исполнительных производств».
ПО выписке один собственник вроде, а не в долях. Поэтому потребуется нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки ( ст. 35 СК РФ).