Хотим продать квартиру, возможно ли это?

в браке.квартира в ипотеке. Собственник бывший муж. Я поручитель по ипотеке. в погашение ипотеки вложен материнский капитал. хотим продать квартиру, возможно ли это ?

 Добрый день! Да, это возможно, но потребуется согласие залогодержателя если ипотека не погашена либо предварительное погашение ипотеки покупателем ( ст. 37.Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Также поскольку использовался МК необходимо выделить доли детям. При это потребуется согласие опеки  на продажу квартиры с детскими долями.

Здравствуйте,  Елена.

Разделите через суд с выделением долей детям, если банк не даст согласие, затем получите разрешение органа опеки и попечительства с обязательством приобретения детям равнозначного жилья и тогда сможете продать.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Могу составить Вам соответствующий иск в суд.

При этом, проблемы могут возникнуть именно в опеке при решении вопроса о выдаче разрешение на отчуждение долей детей в порядке статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно в иске надо просить доли детей определить минимальными с учетом именно средств материнского капитала.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

Добрый день.

Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него. Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования.

Продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала, можно, хотя не очень просто. Главная сложность заключается в том, что в такой квартире родители не могут выделить долю ребёнка, потому что она принадлежит банку. И ни один банк не даст на это разрешение, иначе окажется, что у заложенной недвижимости появился несовершеннолетний собственник.

Вам в любом случае придется погасить ипотеку и выделить долю детям. 

Здравствуйте, Елена!

Да, продать квартиру возможно в случае если банк даст согласие на это. Ст.37 ФЗ об ипотеке.

Также вам понадобится согласие органов опеки и попечительства на продажу и необходимо будет выделить доли детям в аналогичном жилье либо положить на депозиты детей  сумму равную стоимости их доли. Ст.37 ГК РФ

С уважением, юрист Ирина Фролова!

Добрый день.

Разведена, 2 детей. Имеется квартира приобретенная в браке.квартира в ипотеке. Собственник бывший муж. Я поручитель по ипотеке. в погашение ипотеки вложен материнский капитал. хотим продать квартиру

Получен ипотечный кредит, а квартира находится в залоге у кредитного учреждения, банка.

В соответствии со ст. 37.Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи… лишь с согласия залогодержателя

нужно согласие банка, или полностью погасить ипотечный кредит.

Квартира, купленная в период брака с использованием кредитных ипотечных средств, на основании ст. 34 СК РФ является общим совместным имуществом обоих супругов независимо от того, на имя кого из супругов зарегистрировано право собственности на нее в ЕГРН.

Также общим совместным долгом супругов является ипотечный кредит.

В соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Кроме того, учитывая, что в погашение части ипотечного кредита использованы средства мат.капитала, часть квартиры, пропорциональная размеру вложенного в оплату ипотеки мат.капитала, подлежит обязательному разделу между членами семьи (родителями-супругами и детьми) в равных долях на основании ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. N 256-ФЗ.

Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Указанная часть квартиры не может быть разделена между супругами как общее совместное имущество.

Квартира, купленная с использованием ипотечного кредита и мат.капитала, обременена по двум основаниям:

— залог (ипотека) в пользу банка, выдавшего ипотечный кредит — до момента полной выплаты кредита;

— обязательство по выделению всем членам семьи долей по мат.капиталу.

Чтобы продать такую квартиру, необходимо соблюсти следующие условия:

В квартире до ее продажи обязательно надо выделить доли по мат.капиталу членам семьи.

Обычно выделение долей по мат.капиталу осуществляется после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры в виде залога, т.к. сделка по выделению долей в квартире членам семьи является по смыслу «отчуждением», а в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ 

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя.

Т.е. в период наличия обременения квартиры в виде залога выделение долей членам семьи в такой квартире по мат.капиталу возможно только с согласия банка-залогодержателя.

После выделения долей по мат.капиталу перед продажей квартиры необходимо также в порядке ст. 37 ГК РФ получить предварительное согласие от органов опеки и попечительства, т.к. сособственниками будут дети.

Отчуждение недвижимого имущества, собственниками которого являются несовершеннолетние, возможно только при условии предварительного согласия на сделку от органа опеки.

Орган опеки дает согласие на такую следку при условии, что имущественное и жилищное положение ребенка в результате такой сделки не ухудшится.

К заявлению о даче согласия в орган опеки надо будет предоставить согласие от обоих родителей, документ, подтверждающий, что в результате сделки по продаже квартиры положение детей не ухудшится. Таким документом может быть выписка из ЕГРН о наделении детей правом собственности в ином жилье, по своим характеристикам не хуже отчуждаемого и с размером детских долей аналогичных или бОльших, чем в продаваемой квартире, либо предварительный договор о покупке иного жилья в собственность детей, чтобы жилье и доли детей в нем были не менее и не хуже, чем в продаваемом жилье.

Также необходимо согласие обоих супругов на продажу такой квартиры.

Когда титульным собственником (указанным в ЕГРН в качестве такового) указан только один супруг, при продаже общей квартиры второй супруг должен предоставить нотариально удостоверенное согласие на сделку по отчуждению квартиры в порядке, предусмотренном в ч. 3 ст. 35 СК РФ:

 Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.