А есть ли возможность, обусловленная законом, не платить неустойку продавцу в данном случае?

Question

Здравствуйте. Вопрос о выплате неустойки продавцу при расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости - можно ли её не выплачивать, т. к. выяснилось, что объект ипотечный? Перед заключением предварительного ДКП ни риэлтор, ни продавец в устной форме не предупредили покупателя о том, что объект недвижимости находится в ипотеке. Покупатель совсем не разбирается в юр. вопросах и договор подписал, не читая. В предварительном ДКП указано, что объект недвижимости, принятый в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, считается находящимся в залоге у Банка в силу Закона с момента гос. регистрации ипотеки в ЕГР недвижимости, и при регистрации права собственности Покупателя на Объект недвижимости одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта недвижимости в силу закона. Покупатель после подписания предварительного ДКП передал продавцу АВАНС (не залог) в размере 100 000 руб. - это обязательное условие предварительного ДКП. Передал в присутствии риэлтора, но расписку на эту сумму не взял. Покупатель уже дома прочёл договор и не готов принять на себя дальнейшие выплаты по ипотеке Банку (дополнительно к стоимости объекта недвижимости, которая подлежит выплате продавцу). Он хочет расторгнуть предварительный ДКП, в котором есть пункт о выплате неустойки продавцу в размере 100 000 руб. при уклонении от последующего заключения основного ДКП. Аванс (не залог) в размере 100 000 руб. по закону продавец вернуть обязан - информация из интернета. А есть ли возможность, обусловленная законом, не платить неустойку продавцу в данном случае? Буду признательна за ответ в письменной форме.

Станислав Шкляр · Answer

Добрый день, Екатерина. Избежать неустойки можно только в случае расторжения предварительного договора по вине продавца или по обстоятельствам непреодолимой силы не зависящим от сторон. Для максимально корректного ответа, нужно изучить предварительный договор. Если кратко, то в Вашем случае возможно 2 варианта. Первый: Вы планируете приобрести недвижимость у продавца без использования ипотеки со своей стороны. В данном случае, Вы не сможете зарегистрировать сделку, до того момента, пока продавец не закроет свою ипотеку и банк не снимет обременение (залог). Следовательно, при таком раскладе, предварительный договор оформлен неверно, так как в нём должно быть условие об обязательном погашении ипотеки, за счёт средств полученных от покупателя, так как только после этого банк снимет ограничение и Вы сможете зарегистрировать право собственности. Второй: Вы планируете использовать для покупки ипотеку в том же банке. В данном случае, после совершения сделки, ипотека продавца будет погашена за счёт Вашей ипотеки, продавец получит разницу (если она будет), а обременение (залог) будет переоформлено на нового собственника, то есть на Вас. Следовательно, имущество станет обеспечением Ваших обязательств, по Вашей ипотеке.