Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Почему многие из УК возвращаются назад к ТСЖ?
Я представляю инициативную группу собственников многоквартирного жилого дома. К нас такая ситуация:
Текущая повестка кратко на 8 ноября 2024 года.
У ТСЖ заканчиваются полномочия управления в ноябре текущего года.
Большинство жильцов (бывших на собрании) не довольна работой ТСЖ. Из назревшей повестки у нас:
- ужасающее состояние подъездов.
- изношенность канализации.
- проблемы с восстановлением подачи горячей воды, после её отключения.
- состояние лифтов и сложности с их заменой.
Меньшие проблемы перечислять сейчас не буду.
Ответ самого директора ТСЖ (насколько я правильно понял) Дмитрия Григорьевича опирается на следующее:
Деньги на текущие расходы уходят конкретно на текущие расходы и выплаты зарплат, этих денег не хватает на другие нужды.
На счетё капитального ремонта дома собрано более 8 млн рублей, они лежат в Сбербанке, но есть проблемы с возможностью пользоваться этими деньгами.
Показательный пример с лифтами.
Для замены лифтов необходимо решение собственников жилья (не участников членов собрания ТСЖ) в составе ⅔ от всей площади владения. Чтобы получить подобное решение, необходима работа одного или группы инициативных представителей, потому что ни директор (низкая зарплата, отсутствие мотивации), ни председатель правления (мог понять человека, попробуйте лично сами найти на это время и силы) этим заниматься не будут.
В результате вместо замены лифтов у нас продление их эксплуатации до февраля 2025 (дату уточнить).
Дом 1997 года.
Предложение
Перейти в Управляющую Кампанию.
С точки зрения законодательства, в отличие от ТСЖ - УК имеет обязательства по исполнению плановых работ. Если мы перейдём в ведомость УК, то проблему с лифтами они будут обязаны решить просто в силу закона.
Однако, есть ряд проблем, которые необходимо прояснить при переходе к УК:
- Перевод счёта капитального ремонта в контроль УК.
Каким образом обязать УК провести ремонтные работы надлежащего уровня по канализационному оборудованию.
- Утвердить сроки замены лифтового оборудования.
- Обязать сделать ремонты подъездов (всех этажей) соответствующего уровня. (Поясню от себя - если красить и белить стены, на текущем ремонте можно проводить достаточные расходы при посредственном финальном результате. Нам необходимо минимум: заменить плитку, привести в порядок стены и полностью выкрасить их, если не рассматривать варианты дороже.)
- Как жильцы контролируют работу УК в случае конфликтных ситуаций.
- Почему многие из УК возвращаются назад к ТСЖ?
Собственно, нужна консультация по этому вопросу, готовы заплатить.
Здравствуйте!
Деньги на текущие расходы уходят конкретно на текущие расходы и выплаты зарплат, этих денег не хватает на другие нужды.
Каждый год на общем собрании утверждают смету доходов и расходов, которая является основным планово-расчётным документом деятельности ТСЖ. Все расходы должны укладываться в эту смету. Но бывают ситуации, когда возникают расходы, не предусмотренные сметой. В таких случаях нужно сначала собрать правление, согласовать с ним дополнительные расходы и оформить решение правления.Чтобы увидеть полную картину по деятельности ТСЖ, к общему собранию правления желательно готовить два отчёта: отчёт о движении денежных средств и отчёт об использовании целевых средств. Часто члены правления путают движения денег и доходы-расходы по методу начисления. Нужны оба отчёта, чтобы видеть не только фактические поступления и выплаты денег, но и долги.
На счетё капитального ремонта дома собрано более 8 млн рублей, они лежат в Сбербанке, но есть проблемы с возможностью пользоваться этими деньгами.
Бывает что банк отказывает, так как данная операция противоречит. 1 ст. 177 ЖК РФ.Ознакомиться здесь:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/04c295a33a17eb77d0472b5de975a0100189a173/
Я не знаю в связи с чем ваш отказ.Но в любом случае отказ можно оспорить в судебном порядке.Вот вам для примера такое решение суда:
ТСЖ обратилось в суд, который признал отказ незаконным и обязал банк исполнить поступившее от ТСЖ платежное поручение.
Перечень операций по специальному счету указан в ст. 177 ЖК РФ.
С точки зрения законодательства, в отличие от ТСЖ — УК имеет обязательства по исполнению плановых работ. Если мы перейдём в ведомость УК, то проблему с лифтами они будут обязаны решить просто в силу закона.
Совершенно верно.Это будет ее прямая обязанность так же как и крыша, трубы то есть состояние общего имущества.
Однако, есть ряд проблем, которые необходимо прояснить при переходе к УК:
— Перевод счёта капитального ремонта в контроль УК.
Владельцем спец. счета может стать только региональный оператор (региональный фонд капитального ремонта) или организация, управляющая многоквартирным домом. Бывают ситуации, когда, например, управление домом переходит от одной организации к другой. Или собственники принимают решение сменить владельца, например, с рег. оператора на свое ТСЖ. Процедура смены владельца такая же как и при создании специального счета. Необходимо провести общее собрание собственников, на котором утвердить нового владельца и другие значимые вопросы.
Каким образом обязать УК провести ремонтные работы надлежащего уровня по канализационному оборудованию.
Приступая к управлению домом, управляющая компания берет на себя обязанность оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества указанного многоквартирного жилого дома.В соответствии с этим заключает договор с подрядной организацией, которая будет выполнять данные работы.
— Утвердить сроки замены лифтового оборудования.
— Обязать сделать ремонты подъездов (всех этажей) соответствующего уровня. (Поясню от себя — если красить и белить стены, на текущем ремонте можно проводить достаточные расходы при посредственном финальном результате. Нам необходимо минимум: заменить плитку, привести в порядок стены и полностью выкрасить их, если не рассматривать варианты дороже.)
Это все решается на общем собрании.Далее на основании решения собрания аналогично-договор с подрядчиком.
— Как жильцы контролируют работу УК в случае конфликтных ситуаций.
Выбирается инициативная группа которая следит за исполнением решения общего собрания.Далее-встречи.Так же посредством жалоб поданных в контролирующую организацию, которая будет выдавать УК предписания исправить нарушения выполненных работ.Да по всякому.Через суд в конечном порядке.
— Почему многие из УК возвращаются назад к ТСЖ?
Не знаю.Отвечу на этот вопрос информацией, взятой из интернета.Читайте сами и сами делайте выводы.Ознакомиться здесь:
https://rg.ru/2016/03/24/reg-urfo/pochemu-stoit-ujti-iz-upravliaiushchej-kompanii.html
Здравствуйте, Олег!
Денежные средства на капремонт не являются средствами ТСЖ, а находятся в собственности собственников МКД.
— Перевод счёта капитального ремонта в контроль УК.
Для этого нужно будет после заключения договора управления с УК решением общего собрания собственником изменить владельца счета или способ формирования фонда капитального ремонта.
По специальному счету на капремонт совершаются операции на основании решения собственников помещений
3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
ст.177 ЖК РФ
— Утвердить сроки замены лифтового оборудования.
Проведение капитального ремонта общего имущества МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений (ст.189 ЖК РФ)
При этом
2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
ст.189 ЖК РФ
— Обязать сделать ремонты подъездов (всех этажей) соответствующего уровня.
Текущий ремонт общего имущества для предупреждения его преждевременного износа, поддержания эксплуатационных показателей, работоспособности и устранения повреждений и неисправностей проводится по решению общего собрания (п.18 Постановления №491)
Как жильцы контролируют работу УК в случае конфликтных ситуаций.
Контролировать должен председатель и совет дома.
В случае с УК выбор совета дома обязателен. Более подробно см. ст.161.1 ЖК РФ по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fe1095085dbcbb2eb7403182d06c8120a5ca8804/
— Почему многие из УК возвращаются назад к ТСЖ?
У них несколько разные цели.
Для ТСЖ это совместное управление общим имуществом.
Для УК, как юридического лица, извлечение прибыли в процессе управления МКД
Ревизионная комиссия (РК) как орган контроля в ТСЖ избирается на общем собрании членов такого товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Срок работы избранного состава комиссии не может составлять более двух лет. Затем комиссию необходимо переизбрать. При этом членами РК не могут стать собственники, которые уже вошли в правление ТСЖ (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ). Избранные члены комиссии выбирают из своего состава председателя РК.
Общее собрание членов созывается и проводится в соответствии со ст. 146 ЖК РФ. За выдвинутые в состав ревизионной комиссии кандидатуры должно быть отдано большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на ОСЧ (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). В рамках того же собрания члены ТСЖ могут утвердить положение о работе РК, включив него: порядок избрания комиссии: численный состав, сроки полномочий; порядок и сроки проведения ревизий; схему взаимодействия с правлением ТСЖ; порядок составления акта по результатам ревизии.
Рассмотрим работу РК при проверке финансовой отчётности ТСЖ за прошедший год. Председатель правления товарищества по распоряжению всего правления ТСЖ обязан передать членам ревизионной комиссии/ревизору документы на проверку. Ревизионная комиссия имеет право запросить у правления ТСЖ все документы, необходимые для проверки отчётности, в том числе: учредительные документы товарищества, договоры с подрядными организациями и договоры на предоставление в пользование общего имущества собственников помещений в МКД, договоры с РСО, протоколы ОСС и ОСЧ, заседаний правления ТСЖ, сметы доходов и расходов и отчёт о её исполнении, документы о расчётах с поставщиками, документы о расходах на оплату труда, банковские и кассовые документы, сведения о начислениях за ЖКУ, журналы обследований общего имущества и сезонных осмотров, реестр показаний ОДПУ и др. На заседании комиссии перед проверкой составляется и принимается программа ревизии, в которой должны быть все вопросы, которые РК собирается проверить.РК проверяет законность и правильность расходов, соответствие расходов выполненным по факту работами оказанным услугам, достоверность указанных в документах и отчётности сведений.
После проверки ревизионная комиссия обязана составить протокол заседания и акт проверки/заключение. Заключение выносится на общее собрание членов ТСЖ. Именно ОСЧ утверждает сделанное заключение. При этом на законодательном уровне не указаны последствия отрицательного решения ОСЧ товарищества по заключению, которое представила на утверждение ревизионная комиссия. Порядок действий в такой ситуации можно прописать в положении о работе РК и утвердить на ОСЧ заранее.