Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Буду ли я добросовестным покупателем в случае судебных разбирательств?
Собираюсь покупать квартиру. Два продавца, мама и сын, наследство по закону, 3 с небольшим года назад вступили в наследство. Два наследства с небольшой разницей по времени - от бабушки и отца младшего собственника.
На встрече выяснился нюанс, что у одного продавца (младший собственник, который сын) есть сестра сводная по отцу. Она тоже могла претендовать на наследство, но не заявляла о своих правах. Отказ не оформляла.
Со слов собственника, при оформлении наследственного дела нотариус дважды высылал извещение сестре об открывшемся наследственном деле по почте, ответ не был получен.
(Попросил уточнить у нотариуса, мог бы он предоставить какие то подтверждения, что были попытки известить сестру, говорит сходил к нотариусу, такое документы не предоставляет).
То есть сын с его слов, не умалчивал о наследстве, просто сестра отказалась что либо делать. Она была на похоронах, знает о смерти отца и бабушки.
Заказал архивную справку, сестра никогда в продаваемой квартире прописана не была.
Проживает и зарегистрирована в другой квартире неподалеку в этом же районе.
Просьба прокомментировать ситуацию. Если нужны дополнительные подробности, напишу ниже.
Какие риски вижу возможные:
1) Восстановление срока вступления в наследство. Но здесь должны быть очень веские причины - в квартире никогда прописана не была, прошло уже больше трех лет, мне кажется, что шансов мало. И даже в этом случае, вероятно, наследственное право не будет восстановлено, большая вероятность того, что суд обяжет брат должен будет сестре компенсировать часть суммы от продажи.
2) Возможно взыскание кредиторами, при наличии долгов, исполнительного производства или банкротства - отказ от наследования ликвидного имущества. Проверил по всем возможным открытым базам - информации о банкротстве, открытом делопроизводстве и судах не нашел (есть все данные сестры, ФИО, д.р. и т.д.)
Какие могут быть варианты дополнительно застраховаться при покупке?
1. Оформить у нотариуса заявление, что о других наследниках неизвестно? Но, получается, что вроде как известно, просто человек не вступил в наследство.
2. Буду ли я добросовестным покупателем в случае судебных разбирательств? В силу статьи 302 Гражданского кодекса РФ добросовестным является приобретатель имущества, который не знал и не мог знать о том, что данное имущество возмездно приобретено им у лица, которое не имело права его отчуждать. То есть, с одной стороны, по закону он может отчуждать, с другой, я знаю что есть сестра. И наличие дополнительного заявления у нотариуса подтверждает тот факт, что мне известно про сестру.
3. Указывать в ДКП, или заверить у нотариуса заявление продавца о том, что он не знает о других наследниках и в случае их появления обязуется самостоятельно урегулировать с ними денежные вопросы - тоже кажется сомнительным, внесение подобных пунктов снижает шансы остаться добросовестным покупателем, суд может признать, что при покупке уже подозревал наличие проблем.
Прокомментируйте, по возможности, подробнее.
3 с небольшим года назад вступили в наследство. Два наследства с небольшой разницей по времени — от бабушки и отца младшего собственника. То есть сын с его слов, не умалчивал о наследстве, просто сестра отказалась что либо делать. Она была на похоронах, знает о смерти отца и бабушки. Заказал архивную справку, сестра никогда в продаваемой квартире прописана не была.
Здравствуйте!
1) Восстановление срока вступления в наследство. Но здесь должны быть очень веские причины — в квартире никогда прописана не была, прошло уже больше трех лет, мне кажется, что шансов мало. И даже в этом случае, вероятно, наследственное право не будет восстановлено, большая вероятность того, что суд обяжет брат должен будет сестре компенсировать часть суммы от продажи.
Ответ:
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства (cтатья 1155 ГК РФ).
Сестра была в курсе, в квартире не прописана (фактически не приняла наследсвто) оснований для восстановления срока на мой взгляд, учитывая положения ГК РФ не имеется.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/e88ff3327fb40e20306d67842dcfafbe22e5de9c/
2) Какие могут быть варианты дополнительно застраховаться при покупке? 1. Оформить у нотариуса заявление, что о других наследниках неизвестно? Но, получается, что вроде как известно, просто человек не вступил в наследство. 2. Буду ли я добросовестным покупателем в случае судебных разбирательств? В силу статьи 302 Гражданского кодекса РФ
Ответ: 100% гарантий нет, но можете всё подробно прописать в договоре о том, что продавцу не известно о правах третьих лиц на квартиру и прочее
Да, вы будете добросовестным приобретателем, поэтому все моменты касательно квартиры нужно прописать в договоре, чтобы в слкчае оспаривания сделки к вам не возникло никаких вопросов, что вы не предприняли меры к выяснению сведений о правах других лиц на данное имущество
Здравствуйте!
В соответствии со ст.1154 ГК РФ срок для принятия наследства 6 мес.
Принятие это фактическое вступление в наследство, написание нотариусу заявления о принятии наследства.
Это в данном случае отсутствует. Сетра не подавала заявление, фактически не жила, не прописана, о смерти наследодателя знала — была на похоронах.
Шансов что сестра может через суд что-то сделать практически нет.
В договоре должно быть указано, что передается квартира свободная от прав третьих лиц (ст.460 ГК РФ).
Вы добросовестный приобретатель, не должны были знать о всех нюансах (ст.302 ГК РФ), квартира наследована на законных основаниях.
Андрей, добрый день.
Риски на случай правопритязаний сестры ввиду пропуска срока для принятия наследства сестрой несет брат, на что прямо указано в п.3 ст.1155 ГК РФ. И Вы сами это понимаете, указывая
И даже в этом случае, вероятно, наследственное право не будет восстановлено, большая вероятность того, что суд обяжет брат должен будет сестре компенсировать часть суммы от продажи.
Добросовестным приобретателем Вы будете, поскольку полагаетесь при приобретении на сведения из ЕГРН, это основа. Дополнения к позиции о добросовестности приобретения вы сейчас никак не сформируете. Для этого следует вообразить себе гипотетические требования, ссылки истца на какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о том, что Вы должны были усомниться в праве собственника отчуждать объект. А таких обстоятельств нет.
можно предположить такими обстоятельствами принятие сестрой наследства в виде другого имущества фактическими действиями (п.2 ст.1153 ГК РФ) и ссылка на то, что принявший часть наследства считается принявшим все имущество, в чем бы оно не состояло и где не находилось (п.2 ст.1152 ГК РФ), но такой факт она должна будет доказать в суде. При этом как уже пояснялось, риски будет нести в этом случае брат.
В соответствии с п.6 ст.8.1 ГК РФ
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
т.е. изначально бремя доказывания лежит на лице, имеющем правопритязания, а не на Вас.
В договор купли-продажи действительно следует включить положения -заверения об обстоятельствах (см.ст.431.2 ГК РФ)
1. Оформить у нотариуса заявление, что о других наследниках неизвестно? Но, получается, что вроде как известно, просто человек не вступил в наследство.
Это продавец укажет в ДКП. И сестра в настоящее время не имеет статус наследника, право наследовать она утратила с пропуском срока для принятия наследства. В идеале -заявление от нее с засвидетельствованной нотариусом подписью о том, что она извещена о предстоящей сделке, не имеет правопритязаний.
Подробная консультация и обсуждение по подготовке к сделке может быть проведена индивидуально в чате.
С уважением
Тут только Вам решать.
Субъективно, но тем не менее, нотариальное удостоверение сделки, хотя и предполагает проверку ее законности (ст.163 ГК РФ), но это не панацея. Нотариальное удостоверение не препятствует ее оспариванию, не исключает права на обращения в суд кого бы то ни было, не исключает никаких обстоятельств, которые неизвестны ни Вам ни нотариусу.
Ответ:
Да, вы можете всё прописать подробно в договоре, в том числе, условие об отсутствии у продавца сведений о других наследниках и правах третьих лиц и потребовать удстоверить договор со всеми указанными вами условиями нотариально.
По желанию сторон нотариус может удостоверять любые сделки, если они соответствуют требованиям закона.