Юлия, здравствуйте.
Правовая природа договора дарения -это безвозмездность передачи имущества без каких-либо условий. Для квалификации договора в качестве дарения важна только воля дарителя одарить одаряемого. (см. ст.572 ГК РФ).
Договор дарения назван в п.2 ст.218 ГК РФ сделкой в контексте отчуждения имущества.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Соглашение же об определении долей по смыслу п.4 ст.10 256-ФЗ подразумевает исполнение обязательства в силу закона, а не потому, что даритель желает кого-либо одарить.
Соответственно, поскольку был заключен договор именно дарения, что в нем явно отражено, то и возникает вопрос — были ли исполнены требования п.4 ст.10 256-ФЗ и чем это подтверждается.
Из юр.литературы:
При заключении соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК (в отношении супругов и несовершеннолетних детей), нотариальная форма не требуется. При этом указанное право общей долевой собственности возникает в силу закона. Само соглашение об определении долей не является отчуждательной сделкой, по своей правовой природе оно похоже на предусмотренные пунктами 1 — 2 статьи 245 ГК РФ соглашения. Это соглашение об оформлении права долевой собственности, которое уже возникло в связи с перечислением средств материнского капитала (с учетом ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ и Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал).
Статья: Сделки, в которых используются средства материнского (семейного) капитала и присутствуют элементы брачного договора
(Негодяев В.В.)
(«Нотариальный вестник», 2023, N 3)
Из кассационного определения Верховного Суда РФ от 21.07.2021 N 50-КАД21-1-К8
соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК (в отношении супругов и несовершеннолетних детей), направлено на оформление равных долей в общем имуществе между всеми правообладателями приобретенного имущества на средства с участием материнского капитала в соответствии с требованиями Закона N 256-ФЗ. Такое соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения, представленного на государственную регистрацию, не препятствует его государственной регистрации в соответствии со статьей 42 Закона N 218-ФЗ, согласно которой подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
ВС высказался применительно к сделкам по отчуждению общего имущества супругов, исключив соглашения из данного вида сделок, но вместе с тем, ВС квалифицировал соглашение именно как направленное на исполнение закона.
Непонятно следующее: ни для соглашения об определении долей, ни для договора дарения от отца детям никакого разрешения органов опеки не требуется. Поэтому, каким образом участвовали органы опеки, какова была их роль и зачем, остается не ясным. При этом также представляется некорректным и заявление риэлтера о
нам нужно доказать что органы опеки подтвердили сделку через договор дарения
органы опеки в сделках по распоряжению имуществом несовершеннолетних выступают в качестве гос.органа, контролирующего соблюдение прав несовершеннолетних. Но такой сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних и не было, это Ваш супруг распорядился, а не несовершеннолетние дети. Не компетентны органы опеки и что-либо подтверждать касаемо квалификации или переквалификации уже заключенного договора. Соответственно, исполнение сделкой требований 256-ФЗ органы опеки подтвердить не в состоянии, поскольку у них нет таких полномочий, исполнение требований этого закона контролирует прокуратура и Соц.фонд.
Представляется, что сделка по продаже квартиры с последующим приобретением в том числе детям другого жилья несет минимум рисков для покупателей, кого представляет риэлтер, поскольку судебная практика последних лет не признает такие сделки недействительными по мотивам неисполнения требований п.4 ст.10 256-ФЗ об определении долей в проданном жилье, ранее приобретенном за счет МК. Прокуратура и соц.фонд в таких случаях через суд обязывают распорядившихся МК вернуть его в бюджет в качестве неосновательного обогащения. Ранее -да, была такая практика.
Не является выходом из ситуации и обращение к нотариусу, поскольку если был договор именно дарения, что следует только из него самого и из ничего больше, включая акты гос. и муниц. органов (растолковать и дать квалификацию вправе только суд), то его существенные условия и правовую природу каким-либо соглашением уже не поменять. Это означало бы фактическое расторжение договора дарения, т.е. выбытие долей, принадлежащих сейчас де-юре детям, чего органы опеки 100% не допустят.
100% вариантом было бы определение долей, но только теперь уже с учетом действующего правового регулирования при соблюдении правовой природы соглашения. Все остальное не дает никакой гарантии.
С уважением
Вместе с тем, если доли были выделены даже путём заключения договора дарения, оснований опасаться оспаривания сделки купли-продажи не усматривается.
Кроме того, Вы можете у нотариуса заключить соглашение, которым установить, что оформление в долевую собственность квартиры в связи с использованием маткапитала было произведено путём заключения договоров дарения. Это для успокоения покупателей.
При отчуждении доли несовершеннолетнего ребенка требуется согласие органа опеки и попечительства в силу ст. 37 Гражданского Кодекса РФ: