Можно ли продать дом через ИП и платить 6% вместо 13% НДФЛ?

Перед продажей дома физ лицо открыл ИП с кодом 68.10 (покупка и продажа собственного недвижимого имущ-ва). Можно ли продать дом через ИП и уплатить 6% с доходов вместо 13% как физ лицу НДФЛ?

 Добрый вечер! Можно, но с налоговой может возникнуть спор в описанной ситуации. Чтобы его исключить неплохо бы до продажи дом посдавать несколько месяцев отразив арендные платежи в книге учета. Тогда налоговой не к чему будет придраться т.к. поскольку имущество использовалось для осуществления предпринимательской деятельности доход от его продажи подлежит отражению в УСН ( п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Здравствуйте! 

Боюсь разочаровать Вас.

Отделить личное имущество предпринимателя-«упрощенца» от его имущества, используемого в предпринимательской деятельности, очень сложно. 

Разграничить личное имущество индивидуального предпринимателя, применяющего упрощённую систему налогообложения, и его активы, используемые в бизнесе, весьма затруднительно. 

Ответ на этот вопрос зависит от того, для каких целей использовалось проданное имущество. Если для личных нужд, то это будет НДФЛ. Если же в предпринимательской деятельности, то налог будет рассчитываться в рамках упрощенной системы налогообложения (УСН).

Вы же скорее всего приобретали дом как физическое лицо и не использовали этот дом в предпринимательской цели, скорее всего через ип не получится сэкономить на налогах.

Пример судебной практики.

В деле N А06-1512/2019, рассмотренном в Постановлении АС ПО от 09.09.2020 N Ф06-64292/2020, спор возник в отношении доходов от продажи ИП на УСНО (объект налогообложения «доходы») недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду.
По мнению ИФНС, предприниматель занизил базу по «упрощенному» налогу в связи с невключением в облагаемую базу доходов от реализации магазинов, расположенного в них оборудования, а также земельных участков.
Однако коммерсант настаивал на том, что:
1) продажа недвижимого имущества не отражена в ЕГРИП в качестве осуществляемого им вида деятельности;
2) в отношении магазинов он уплачивал налог на имущество как физическое лицо, а не как ИП (то есть по правилам, установленным гл. 32, а не гл. 30 НК РФ).
Проанализировав ситуацию, суды признали правомерным доначисление «упрощенного» налога <Определением ВС РФ от 03.12.2020 N 306-ЭС20-18678 по делу N А06-1512/2019 решение оставлено в силе.>. В обоснование своего решения они привели следующие доводы.

Реализацией товаров в силу п. 1 ст. 39 НК РФ признается, в частности, передача на возмездной основе права собственности на товары. Товаром является любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении КС РФ от 17.12.1996 N 20-П, гражданин-ИП использует свое имущество не только для предпринимательской деятельности, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено. Поэтому для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: цель приобретения, характер использования, функциональное назначение, систематичность продажи имущества либо систематическое использование его для получения дохода и др.
Бремя доказывания обстоятельств, дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.
До продажи магазины ИП сдавал в аренду, его вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Следовательно, доход от реализации земельных участков и зданий является доходом от предпринимательской деятельности и подлежит включению в базу по «упрощенному» налогу.
Реализованное имущество на момент продажи предпринимателем по характеру и потребительским свойствам не было предназначено для использования в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательством целях.
Отсутствие у ИП такого вида деятельности, как реализация объектов недвижимости, не влияет на установленный порядок налогообложения полученного дохода (что отмечено в Постановлениях КС РФ N 20-П, Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 N 6778/13).
Кроме того, суды отметили: сам по себе факт регистрации объекта недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что данный объект был приобретен в личных целях гражданина, не связанных с его предпринимательской деятельностью, поскольку право собственности всегда регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса ИП. Поэтому уплата предпринимателем налога на имущество физлиц в отношении спорных объектов не имеет правового значения для решения вопроса об использовании помещений в предпринимательской деятельности и квалификации дохода от их реализации в качестве дохода от предпринимательской деятельности.
В Постановлении АС ЦО от 06.04.2017 N Ф10-830/2017 по делу N А09-9807/2016 <3> была рассмотрена схожая спорная ситуация. И предпринимателю также не удалось доказать, что проданный им объект недвижимости — универсальный магазин использовался для личных целей (то есть доказать правомерность налогообложения доходов от его продажи по правилам гл. 23, а не гл. 26.2 НК РФ).

То есть, в какой момент может возникнуть ситуация где нужно будет доказать, что дом использовался в предпринимательской деятельности.

Удачи

Здравствуйте! 

Продажа дома через ИП с применением УСН (6%) вместо НДФЛ (13%) возможна, но связана с риском. Налоговая может расценить сдачу в аренду перед продажей как попытку оптимизации налогообложения, что может привести к доначислению НДФЛ, пени и штрафов. Следует доказать, что дом использовался систематически в бизнесе, а не единоразово. Кратковременная аренда перед продажей может не признаться достаточным основанием.

Налоговая и суды могут обратить внимание на цель приобретения недвижимости. Поскольку дом изначально был приобретён для личных нужд, потребуется убедительное доказательство его вовлечения в предпринимательскую деятельность. Для избежания рисков возможно следует длительное использование дома в аренде с документальным подтверждением.

Но правильнее всего было бы уплатить НДФЛ, чтобы избежать споров и санкций.

Желаю удачи!

Александр, добрый день.

Предлагаю ознакомиться с разъяснениями Минфина, которые он дал в Письме № 03-04-05/60201 от 28.06.2023.

Обратите внимание на

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, заявленный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

То есть говорится не о самом по себе наличии ОКВЭД у ИП, а именно о пользовании недвижимым имуществом в предпринимательской деятельности, т.е. осуществляемой в целях систематического получения прибыли, к чему и можно отнести сдачу в найм.

  При соблюдении данного условия Вы однозначно вправе отнести доходы от последующей продажи для налогооблажения УСН. 

С уважением