Отец должен будет тогда платить налог?

Добрый день! При дарении дочь не платит ндфл в силу ст. 217 НК РФ т.к. стороны договора близкие родственники. При продаже недвижимости отцом у него возникает обязанность уплаты ндфл. Налоговая база рассчитывается либо от цены продажи либо от 70% кадастровой стоимости — что больше. Отец вправе уменьшить налоговую базу при продаже на расходы сына понесенные при покупке данной недвижимости ( ст. 220 НК РФ). 

Наталья, добрый день.

Подскажите пожалуйста коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательских целях?

Являетесь ли Вы ИП?

Дело в том, что есть риск, что налоги доначислят даже в случае дарения если Вы к примеру являетесь ИП и помещение будет использоваться в предпринимательских целях

В связи с этим я задаю уточняющие вопросы.

---

По общему правилу согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации

Однако это исключение работает не всегда, в связи с этим ключевое значение имеет Ваш статус и будет ли это помещение использовать в предпринимательской деятельности

Здравствуйте Наталья!

Здесь конечно есть налоговые риски (и при продаже и при дарении), но в целом подарок для дочери НДФЛ облагаться не будет. Здесь ситуацию нужно более подробно изучить.

Обоснование:

1. По вопросу дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Каких-либо положений, запрещающих применять приведенную норму в случае, если имущество, полученное в дар, ранее использовалось в предпринимательской деятельности, положения НК РФ не содержат. Поэтому у физлица, не являющегося ИП и получившего в дар от близкого родственника недвижимость, обязанности по уплате НДФЛ не возникает.

И вроде бы все хорошо, но есть одно но:

Минфин России (письма от 27.07.2018 N 03-11-11/52999, от 22.12.2014 N 03-11-11/66174, от 11.12.2014 N 03-04-05/63974) отмечал, что норма п. 18.1 ст. 217 НК РФ применима также в ситуации, когда имущество по договору дарения получено физическим лицом в статусе ИП от члена семьи (близкого родственника) вне рамок предпринимательской деятельности. В этом случае на ИП, применяющего УСН и получившего в порядке дарения имущество от близкого родственника, порядок учета доходов, предусмотренный главой 26.2 НК РФ, не распространяется (смотрите также письмо Минфина России от 24.11.2016 N 03-11-11/69455). Доход в виде части нежилого помещения, полученной в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями главы 23 НК РФ. А значит, учитывая родство, у ИП, получившего такой дар, облагаемого НДФЛ дохода не возникает.

Вместе с тем необходимо учитывать, что в приведенных выше письмах Минфина России подчеркивается, что полученное в дар имущество будет использоваться одаряемым вне рамок предпринимательской деятельности.

Поэтому, здесь будет риск если дочь будет извлекать из этого помещения выгоду и фактически осуществлять предпринимательскую деятельность.

2. По вопросу продажи

Налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом или уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактических расходов при реализации недвижимого имущества до истечения минимального срока владения этим имуществом, если такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261, от 18.06.2019 N 03-04-05/44452, от 20.12.2021 N 03-04-05/103776).

Не имеет значения и тот факт, что физлицо не было зарегистрировано в качестве ИП в момент приобретения имущества. Достаточно того, что доказано его использование в предпринимательстве. Такой вывод сделала ФНС России в решении от 23.03.2018 N СА-3-9/1826@.

3. По вопросу стоимости объекта

Ну здесь нужно учитывать, что если стоимость продажи будет кратно меньше рыночной (более чем в два раза), то у налоговой вопросы точно возникнут, поскольку многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п.) (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ утв. ВС РФ 16 февраля 2017 г.) (п. 3)

Например Инспекцией установлен факт многократного отклонения цены реализации помещения N от рыночного уровня, что, как правомерно отмечено судами, может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции (Постановление АС ЗСО от 26 февраля 2019 г. N Ф04-198/19 по делу N А75-5688/2018).