Здравствуйте, нам предложили сдать нежилое помещение в аренду юрлицу

Здравствуйте!

В вашей ситуации важно рассмотреть несколько вариантов и их налоговые последствия.

Физическое лицо (муж) сдаёт помещение в аренду юридическому лицу (ООО):

Физическое лицо (собственник здания) может сдавать нежилое помещение в аренду без регистрации ИП, но будет обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% (для резидентов РФ) от полученного дохода. Если арендные платежи регулярные и существенные, налоговая инспекция может расценить это как предпринимательскую деятельность, что потребует регистрации в качестве ИП.
В случае сдачи недвижимости в аренду мужем как физлицом он также может воспользоваться системой налогообложения для самозанятых (НПД) и платить 4% налога, если арендатор — физлицо, или 6%, если арендатор — юридическое лицо (ООО). Однако для самозанятых действует ограничение: доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
Субаренда через ООО (директор — муж):

Ситуация, при которой муж сдаёт помещение своему ООО, и это ООО далее передаёт его в субаренду, возможна. В этом случае муж как физлицо будет получать доход от сдачи недвижимости в аренду ООО и обязан уплачивать налог (НДФЛ 13% или НПД 6%, если используется режим самозанятости).
ООО в таком случае будет платить налог на прибыль с разницы между арендной платой и доходом от субаренды.
Субаренда через ИП (вы):

Вы можете как ИП взять помещение у мужа в аренду, а затем сдавать его в субаренду. В этом случае муж будет получать доход как физлицо, с которого также нужно будет уплачивать НДФЛ (13%) или налог по режиму самозанятости (если это возможно).
ИП может применять упрощённую систему налогообложения (УСН) и платить 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (в зависимости от выбранной системы). Если вы решите сдавать помещение как ИП, муж будет обязан уплачивать налоги как арендодатель.
Налоги у мужа как у физического лица:

В любом из вариантов сдачи недвижимости в аренду муж будет обязан уплачивать налог на доходы физического лица (НДФЛ 13%) или налог по режиму самозанятости (6%), если сдача осуществляется на постоянной основе и применяется данный специальный режим.
Сдача недвижимости в аренду ООО или ИП не освобождает мужа от уплаты налогов, так как доход от аренды будет квалифицироваться как доход физлица.
Рекомендации:
Если сдача недвижимости в аренду будет происходить на регулярной основе и сумма доходов превышает 2,4 млн руб. в год, то оптимально будет рассмотреть оформление мужа как ИП или использование ООО для этих операций.
Также стоит учитывать, что сдача помещения через ООО или ИП может снизить налоговую нагрузку за счёт использования специальных налоговых режимов (УСН или НПД для самозанятых).
Для уточнения налоговых нюансов и выбора оптимальной схемы вам следует проконсультироваться с налоговым специалистом или бухгалтером.

Здравствуйте, Оксана Анатольевна!

Да, физическое лицо может сдавать в аренду нежилое помещение, но необходимо декларировать доход и уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. В случае регулярного дохода нужно зарегистрировать предпринимательскую деятельность, чтобы избежать возможных проблем с налоговыми органами.

Да, вы можете передать права на аренду нежилого помещения через ООО, где муж является директором. Для этого необходимо, чтобы ООО заключило договор аренды с физическим лицом, а затем сдало помещение в аренду юрлицу. ООО будет нести налоговые обязательства по налогу на прибыль и НДС (если ООО является плательщиком НДС).

Если вы зарегистрированы как ИП, вы можете арендовать помещение у физического лица (вашего мужа) и сдавать его в аренду. В этом случае вы будете уплачивать налоги на основании упрощенной системы налогообложения (если вы её выберете) или на общих основаниях, а муж, как физическое лицо, при сдаче в аренду будет платить НДФЛ с доходов от аренды.

Если у вас остались вопросы, требуется составление письменной консультации, заявления, досудебной претензии или иска в суд, пишите мне в ЧАТ. Если ответ вам помог, вы можете отблагодарить меня здесь https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3021931/

С уважением,
Башкатов Виктор Викторович

Добрый день!

Нет никаких ограничений для сдачи в аренду имущества (недвижимости) физическим лицом.

Для сдачи в аренду недвижимости нужно заключить договор с Арендатором. При этом, если его продолжительность 1 год и более, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре, через МФЦ. 

Подача документов на регистрацию допускается либо Арендатором, либо Арендодателем.

Доход с аренды для физлица подлежит налогообложению по ставке 13% (НДФЛ). При этом придется ежегодно подавать декларацию о доходах.

Возможна и субаренда, но это приведет к двойному налогообложению (и физ лицо — арендодатель (доход от аренды) и юрлицо (ИП) — арендатор (доход от субаренды) ) При этом стоимость субаренды должна превышать стоимость аренды, что негативно отразится на субарендаторе.  

ю, то физлицо или самозанятый не может сдавать в аренду нежилое помещение на долгосрочной основе, т к это уже регулярный доход. Можно ли сдать в субаренду через ООО (директор муж) или ИП (я) и будут ли при этом налоги у мужа как у физлица? Спасибо

 Добрый день! Все верно, самозанятый в принципе не может относить доход от сдачи нежилого помещения на спецрежим. Для физлица конечно формального запрета нет на сдачу в аренду, но в описанной ситуации систематическое извлечение дохода может быть квалифицировано как незаконное предпринимательство, а за это при достаточной сумме выручки может быть и уголовная ответственность. Ну и ндс вне зависимости от первого риска т.к. в такой ситуации отсутствие статуса ИП у арендодателя не является препятствием для его начисления. Вариант со сдачей от ООО где супруг директор — ну надо понимать, что его имущество имуществом ООО не является и чтобы ООО могло его сдавать от себя его нужно ООО как то передать ( и речь вовсе не о доверенности), нужна сделка. При безвозмездности такой сделки у ООО возникает внереализационный доход, а при возмездности доход возникает у супруга. Здесь как вариант делать договор доверительного упрапвления. Это единственный полностью законный вариант сдачи недвижимости без регистрации ИП и без дополнительных промежуточных сделок. Наконец вариант с Вашим ИП. Тут есть нюанс связанный с тем, приобретена ли данная недвижимость в браке или нет (или если в браке не определен ли ее статус брачным договором). Если куплена в браке то это общая совместная собственность супругов вне зависимости на кого из них она оформлена и как неоднократно разъясняла налоговая для ее сдачи в аренду вторым супругом достаточно нотариального согласия супруга на которого она документально оформлена. Если это все таки не общая собственность тогда с Вашим ИП все тоже самое что с ООО описанное Выше.