456 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

456 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Скорректировать договор аренды на не жилое помещение

Есть краткосрочный договор аренды на не жилое помещение.

Т.к. в помещении будет делаться ремонт за счет Арендатора, нужно изменить договор или создать Приложение в котором будут соблюдаться интересы арендатора. Важно чтобы:

- Арендодатель не имел права расторгнуть договор в одностороннем порядке, если Арендатор не нарушал условий договора.

- Арендодатель не мог повысить арендную ставку по данному помещение в течении трех лет с момента подписания данного договора если Арендатор до истечения срока действия данного договора пожелал продлить договор на новый срок, т.к. у Арендатора приоритетное право на данное помещение

Или проще заключить долгосрочный договор на три года (Арендодатель на это идет) в котором прописать фиксированную аренду на весь срок без права повышения.

Регистрацию договора Арендатор выполняет за свой счет. Где регистрируется подобный договор и сколько это стоит?

Договор аренды длДоговор аренды для правки.docя правки.doc
10 Апреля 2014, 16:30, вопрос №423011

Уточнение клиента

Договор загрузил

Договор аренды длДоговор аренды для правки.docя правки.doc
10 Апреля 2014, 16:57
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
42%
Адвокат - Илья
7044
ответа
4724
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Александр,

конечно же, лучше заключить договор на 3 года, предусмотрев все права арендатора, исключающие внезапное расторжение договора со стороны арендодателя.

Зарегистрировать договор можно в любом из офисов Мосреестра (так в просторечии именуется Управление федеральной службы регистрации и кадастра по Москве. Вот их сайт с полной информацией: rosreestr.ru/wps/portal/

10 Апреля 2014, 16:35
q Отблагодарить
1 0
7044
ответа
4724
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате

На всякий случай для Вашего удобства сбрасываю  информацию с сайта Росреестра:

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время законом установлено:
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК);
договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК).
При этом к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий, строений, помещений, земельных участков, заключенные на срок не менее одного года.
Согласно статье 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Данная позиция также отражена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10 Апреля 2014, 16:38
7044
ответа
4724
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате

А здесь о размерах госпошлины (для юр. лиц она составляет 15 000 руб): rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_state_registration_of_property/cc_ib_order_payment_duty

10 Апреля 2014, 16:40
Александр
клиент, г. Москва

А если подобный договор заключается с физ.лицом, то пошлина 1000р.?

Ну, а все же если договор краткосрочный, как предусмотреть в нем интересы арендатора?

10 Апреля 2014, 16:48
7044
ответа
4724
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
  •  если подобный договор заключается с физ.лицом, то пошлина 1000р.?

Да, если договор на регистрацию подаёт физ.лицо.

10 Апреля 2014, 17:00
7044
ответа
4724
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
  • 2.4. Арендодатель имеет право:
  • 2.4.1. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив при этом Арендатора не позднее чем за месяц, при невыполнении Арендатором условий договора, обязанностей Арендатора, указанных в п. 2.1 настоящего договора, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
  • 2.4.2. Вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендатором в соответствии с настоящим договором аренды или по законодательству, в случае наличия основания для его расторжения Арендодатель имеет право по своему усмотрению отказать Арендатору в доступе в помещения полностью или частично с момента возникновения права Арендодателя на расторжение.

Вот эти пункты мне совершенно не нравятся. Слишком много прав у арендодателя для одностороннего расторжения договора.

Я бы скорректировал, чтобы право одностороннего расторжения договора возникало у арендодателя лишь в случае использования помещения не по назначению и умышленной порчи помещения.

Впрочем, это надо «торговаться» с арендодателем, возможно, он будет настаивать на своих правах.

И ещё здесь, видимо, опечатка:

  • 2.4.3. В случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения договора настоящий договор считается расторгнутым по истечении месяца после письменного уведомленияАрендатора. По истечении этого срокаАрендаторвправе владеть и пользоваться помещениями и не несет ответственности за сохранность имущества Арендатора.

Выделенные слова должны быть заменены на "арендодатель"

10 Апреля 2014, 17:10
получен
гонорар
25%
Юрист - Юрий
912
ответов
361
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 912ответов
  • 361отзыв

А чтобы вам скорректировать договор, есть смысл его показать. Очень сложно обсуждать внесение изменений в неизвестный текст договора.

10 Апреля 2014, 16:52
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Москва

Загрузил договор в уточнения. Странно, что он не прицепился при подаче вопроса.

10 Апреля 2014, 16:57
912
ответов
361
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Почитал договор. Его не корректировать, а по уму, переписывать нужно. Настолько явный дисбаланс прав и обязанностей сторон, и совсем уж не в пользу арендатора. Илья Юрьевич совершенно правильно прямо указал на наиболее «клинические» пункты договора.

А там еще и есть принципиальная возможность увеличения арендной платы со стороны арендодателя, что совсем уж ни в какие ворота ....

Я бы с такой арендой не связывался.

Александр, выясните принципиальное отношение арендодателя к идее корректировки договора. Потому что если его согласия не будет, принудить его к заключению договора невозможно.

10 Апреля 2014, 17:46
Александр
клиент, г. Москва

Принципиально Арендодатель готов вносить коррективы в договор.

Если говорить о долгосрочном договоре, то он ни чем не отличается от краткосрочного кроме срока действия и того что его регистрируются в Росеестре?

11 Апреля 2014, 12:11
получен
гонорар
33%
Юрист - Елена
7289
ответов
3399
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

здравствуйте,

Если говорить о долгосрочном договоре, то он ни чем не отличается от краткосрочного кроме срока действия и того что его регистрируются в Росеестре?

По договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще 1-го раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).

Чтобы не регистрировать договоры аренды на практике заключаются договоры краткосрочные, т.е., на срок до года, с «оговоркой» о ежегодной пролонгации на тех же условиях.

с уважением,

Елена

12 Апреля 2014, 10:43
q Отблагодарить
1 0
7289
ответов
3399
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

1.3. Регистрация настоящего договора
аренды в государственных органах осуществляется Арендатором самостоятельно и за
его счет, в том числе и получение всех необходимых разрешительных документов на
право осуществления своей деятельности на указанных площадях.

1.3. Регистрация настоящего договора
аренды в государственных органах осуществляется Арендатором,с привлечением, в случае необходимости, Арендодателя… Расходы по регистрации Стороны Договора несут солидарно (в равных долях) ...

п.2.1.2. исключить «образцовом
санитарном состоянии» 

+ При этом вся ответственность за несоблюдение
и/или ненадлежащее соблюдение Арендатором условий настоящего пункта перед административными
органами и органами надзора, включая связанные с этим расходы, полностью лежит
на Арендаторе(при наличии вины последнего).

2.1.6.

Своевременно, за счет
собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. В случае
осуществления ремонта (улучшения арендуемых помещений) Арендодатель не
возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений.


После окончания срока аренды по договору, независимо от причин такого
окончания, все неотделимые улучшения арендуемых помещений становятся
собственностью Арендодателя

2.1.6. Своевременно, за счет
собственных средств, производить текущий ремонт. В случае улучшения арендуемых помещенийпо инициативе Арендатора без предварительного согласования с Арендодателем, последний не
возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

2.3.4.Ежемесячно предоставлять
счет-фактуру и акт выполненных работ, подтверждающие оказанные услуги.

акт выполненных работ?

3.14.
В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего договора
сумма гарантийного депозита Арендатору не возвращается и является штрафом за
нарушение условий настоящего договора.

Рекомендуется исключить или «прописать» «возвращается», иначе смысл в «оговорке» о задатке в  п.3.10 ...

с уважением,

Елена


12 Апреля 2014, 12:48
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.