Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

892 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
892 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Скорректировать договор аренды на не жилое помещение

Есть краткосрочный договор аренды на не жилое помещение.

Т.к. в помещении будет делаться ремонт за счет Арендатора, нужно изменить договор или создать Приложение в котором будут соблюдаться интересы арендатора. Важно чтобы:

- Арендодатель не имел права расторгнуть договор в одностороннем порядке, если Арендатор не нарушал условий договора.

- Арендодатель не мог повысить арендную ставку по данному помещение в течении трех лет с момента подписания данного договора если Арендатор до истечения срока действия данного договора пожелал продлить договор на новый срок, т.к. у Арендатора приоритетное право на данное помещение

Или проще заключить долгосрочный договор на три года (Арендодатель на это идет) в котором прописать фиксированную аренду на весь срок без права повышения.

Регистрацию договора Арендатор выполняет за свой счет. Где регистрируется подобный договор и сколько это стоит?

  • Договор аренды для правки.doc
10 Апреля 2014, 16:30, вопрос №423011 Александр, г. Москва

Уточнение клиента

Договор загрузил

10 Апреля 2014, 16:57
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Александр,

    конечно же, лучше заключить договор на 3 года, предусмотрев все права арендатора, исключающие внезапное расторжение договора со стороны арендодателя.

    Зарегистрировать договор можно в любом из офисов Мосреестра (так в просторечии именуется Управление федеральной службы регистрации и кадастра по Москве. Вот их сайт с полной информацией: rosreestr.ru/wps/portal/

    10 Апреля 2014, 16:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А если подобный договор заключается с физ.лицом, то пошлина 1000р.?

    Ну, а все же если договор краткосрочный, как предусмотреть в нем интересы арендатора?

    10 Апреля 2014, 16:48
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    На всякий случай для Вашего удобства сбрасываю  информацию с сайта Росреестра:

    В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами.
    Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время законом установлено:
    договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК);
    договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК).
    При этом к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
    Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий, строений, помещений, земельных участков, заключенные на срок не менее одного года.
    Согласно статье 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Данная позиция также отражена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    10 Апреля 2014, 16:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    А здесь о размерах госпошлины (для юр. лиц она составляет 15 000 руб): rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_state_registration_of_property/cc_ib_order_payment_duty

    10 Апреля 2014, 16:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    А чтобы вам скорректировать договор, есть смысл его показать. Очень сложно обсуждать внесение изменений в неизвестный текст договора.

    10 Апреля 2014, 16:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Загрузил договор в уточнения. Странно, что он не прицепился при подаче вопроса.

    10 Апреля 2014, 16:57
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    •  если подобный договор заключается с физ.лицом, то пошлина 1000р.?

    Да, если договор на регистрацию подаёт физ.лицо.

    10 Апреля 2014, 17:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    • 2.4. Арендодатель имеет право:
    • 2.4.1. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив при этом Арендатора не позднее чем за месяц, при невыполнении Арендатором условий договора, обязанностей Арендатора, указанных в п. 2.1 настоящего договора, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
    • 2.4.2. Вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендатором в соответствии с настоящим договором аренды или по законодательству, в случае наличия основания для его расторжения Арендодатель имеет право по своему усмотрению отказать Арендатору в доступе в помещения полностью или частично с момента возникновения права Арендодателя на расторжение.

    Вот эти пункты мне совершенно не нравятся. Слишком много прав у арендодателя для одностороннего расторжения договора.

    Я бы скорректировал, чтобы право одностороннего расторжения договора возникало у арендодателя лишь в случае использования помещения не по назначению и умышленной порчи помещения.

    Впрочем, это надо «торговаться» с арендодателем, возможно, он будет настаивать на своих правах.

    И ещё здесь, видимо, опечатка:

    • 2.4.3. В случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения договора настоящий договор считается расторгнутым по истечении месяца после письменного уведомленияАрендатора. По истечении этого срокаАрендаторвправе владеть и пользоваться помещениями и не несет ответственности за сохранность имущества Арендатора.


    Выделенные слова должны быть заменены на "арендодатель"

    10 Апреля 2014, 17:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Почитал договор. Его не корректировать, а по уму, переписывать нужно. Настолько явный дисбаланс прав и обязанностей сторон, и совсем уж не в пользу арендатора. Илья Юрьевич совершенно правильно прямо указал на наиболее «клинические» пункты договора.

    А там еще и есть принципиальная возможность увеличения арендной платы со стороны арендодателя, что совсем уж ни в какие ворота ....

    Я бы с такой арендой не связывался.

    Александр, выясните принципиальное отношение арендодателя к идее корректировки договора. Потому что если его согласия не будет, принудить его к заключению договора невозможно.

    10 Апреля 2014, 17:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Принципиально Арендодатель готов вносить коррективы в договор.

    Если говорить о долгосрочном договоре, то он ни чем не отличается от краткосрочного кроме срока действия и того что его регистрируются в Росеестре?

    11 Апреля 2014, 12:11
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    здравствуйте,

    Если говорить о долгосрочном договоре, то он ни чем не отличается от краткосрочного кроме срока действия и того что его регистрируются в Росеестре?

    По договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще 1-го раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).

    Чтобы не регистрировать договоры аренды на практике заключаются договоры краткосрочные, т.е., на срок до года, с «оговоркой» о ежегодной пролонгации на тех же условиях.

    с уважением,

    Елена

    12 Апреля 2014, 10:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    1.3. Регистрация настоящего договора
    аренды в государственных органах осуществляется Арендатором самостоятельно и за
    его счет, в том числе и получение всех необходимых разрешительных документов на
    право осуществления своей деятельности на указанных площадях.

    1.3. Регистрация настоящего договора
    аренды в государственных органах осуществляется Арендатором,с привлечением, в случае необходимости, Арендодателя… Расходы по регистрации Стороны Договора несут солидарно (в равных долях) ...

    п.2.1.2. исключить «образцовом
    санитарном состоянии» 

    + При этом вся ответственность за несоблюдение
    и/или ненадлежащее соблюдение Арендатором условий настоящего пункта перед административными
    органами и органами надзора, включая связанные с этим расходы, полностью лежит
    на Арендаторе(при наличии вины последнего).

    2.1.6.

    Своевременно, за счет
    собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. В случае
    осуществления ремонта (улучшения арендуемых помещений) Арендодатель не
    возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений.



    После окончания срока аренды по договору, независимо от причин такого
    окончания, все неотделимые улучшения арендуемых помещений становятся
    собственностью Арендодателя

    2.1.6. Своевременно, за счет
    собственных средств, производить текущий ремонт. В случае улучшения арендуемых помещенийпо инициативе Арендатора без предварительного согласования с Арендодателем, последний не
    возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

    2.3.4.Ежемесячно предоставлять
    счет-фактуру и акт выполненных работ, подтверждающие оказанные услуги.

    акт выполненных работ?

    3.14.
    В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего договора
    сумма гарантийного депозита Арендатору не возвращается и является штрафом за
    нарушение условий настоящего договора.

    Рекомендуется исключить или «прописать» «возвращается», иначе смысл в «оговорке» о задатке в  п.3.10 ...

    с уважением,

    Елена





    12 Апреля 2014, 12:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats