Второй собственник не пускает в квартиру, сильно занижает рыночную стоимость доли, совместно на продажу квартиры не согласен

Здравствуйте,  Мария Александровна.

Вы как законный представитель несовершеннолетнего имеете право доступа в квартиру в целях проверки сохранности имущества ребенка и контроля соблюдения его прав вторым собственником квартиры за пользованием квартиры согласно статьи 247 ГК.

Вы также имеете право в интересах ребенка требовать выплаты на счет ребенка его доли от доходов от сдачи квартиры в найм (аренду).

Здравствуйте, Мария Александровна!

Выплата участнику долевой собственности   вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (ст.252 ГК РФ)

Как показывает судебная практика    расчет денежной компенсации за доли в  спорной квартиры  определятся   исходя из рыночной стоимости  всей   квартиры, путем делением полученной суммы рыночной стоимости квартиры на соответствующую долю.

Как пример из судебной практика

Судебная коллегия посчитала необходимым отметить, что расчет денежной компенсации за? доли в праве спорной квартиры следует производить не от рыночной стоимости доли в спорном имуществе с учетом дисконта, а исходя из рыночной стоимости квартиры, путем делением полученной суммы рыночной стоимости квартиры на соответствующую долю.

Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22 ноября 2022 г. по делу N 8Г-27878/2022[88-27260/2022.

как правильно поступить с юридической стороны, чтобы прийти к оптимальному решению( не устраивает стоимость доли, которую озвучивает другая сторона).

Вы вправе требовать   рыночной   стоимости доли.

Здравствуйте. 

1. 

Второй собственник не пускает в квартиру

 Вы имеете в виду, что второй собственник не пускает законных представителей первого или его самого? Если так, то это безусловно нарушение прав первого собственника. Независимо от того, проживает ли он в этом помещении, и какая доля ему принадлежит, он имеет право пользования и владения своей долей. 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 209 ГК РФ. 

Важно, конечно, какой именно возраст у несовершеннолетнего (важно не столько в юридическом, сколько в фактическом смысле), но в любом случае при наличии спора (как и в Вашем случае) законодательство предполагает, что необходимо обращение в суд. 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 247 ГК РФ.

2. Собственно, именно обращение в суд и является первым возможным способом решения ситуации. 

Если первый собственник совсем не заинтересован в использовании помещения, его можно пытаться продать, при этом нужно соблюсти преимущественное право второго собственника. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Статья 250 ГК РФ. 

Поскольку речь о несовершеннолетнем собственнике, нужно соблюдать и некоторые другие дополнительные требования, включая согласование сделки с органами опеки и попечительства и пр. 

3. Если я правильно понял и когда Вы говорите о «занижении стоимости доли», Вы как раз говорите о том, что уже предлагали собственнику купить долю, а он требует снижения цены, то тут Вы уже сами определяете, решать вопрос через суд или все же пытаться продать долю (с риском, что собственник будет пытаться впоследствии оспорить сделку и тогда уже в суде встанет вопрос о том, была ли цена рыночной).