Какие юридические риски и последствия?

Здравствуйте!

Во-первых, смотрите в Вашем договоре аренды земельного участка (ст.606 ГК РФ)  нет ли там запрета на сдачу имущества ( земли)в субаренду.

Пользование арендованным имуществом регулируется ст.615 ГК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3814182c1d58ac150b11ced36055bfd70a82fe/

Законодательного запрета на сдачу в субаренду несвободного от застройки участка нет.

Договор аренды на ЗУ с РФ долгосрочный, никаких разрешений на передачу в субаренду спрашивать не нужно, ничего особенного в договоре нет

 Если запрета в договоре нет, и разрешений спрашивать не требуется, то можете сдавать. Тем более находящаяся на земельном участке площадка в собственности третьего лица Б.

Так как есть площадка у Б, то он и обращается за субарендой под всей площадью площадки. 

Вы можете сдать в субаренду часть арендованного участка под площадкой. Важно, чтобы было Вам и субарендатору понятно в каких границах сдаете ( хотя бы какая-либо схема).Также в договоре субаренды отразите, что сдаете часть арендованного участка, на котором находится принадлежащая субарендатору на праве собственности  площадка .

1) Сервитут самый лучший выход, не упираемся в ОКС, суды и т.д., но заявитель категорически против.

Установление сервитута возможно только по соглашению сторон, либо  в судебном порядке, Ст.274 ГК РФ.

Вопрос 1. — можно ли сдавать Б в субаренду ЗУ в том числе ПОД проекцией путей А? 

Полагаю, что можно и так.Вопрос договоренности сторон, Ст.421 ГК РФ.

Вы можете внести в договор субаренды условие, например, о непрепятствовании использования имущества .

Целевое использование по аренде — жд транспорт. Не понятно, какие тут риски или нарушение законов.

Риски в том, что и Вы как арендатор должны соблюдать целевое использование уастка. И субарендатор должен использовать его согласно разрешенного использования.В противном случае возможна административная ответственность по ст.8.8 КоАП РФ.

Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра  от 10 ноября 2020 года N П/0412 есть ВРИ «Железнодорожный транспорт» (код 7.1.) и  «Железнодорожные пути» (код 7.1.1.)

Уточнение — вводить в исходный договор аренды множественность лиц на стороне арендатора не целесообразно

Если нецелесообразно изменять договор аренды и включать в число арендаторов также владельца площадки, то остается тогда только субаренда.

Прошу НЕ звонить. 

Юристы по правилам сайта  и не звонят и не передают свои контакты клиентам. Все общение здесь.

Здравствуйте, Анна! 

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ: 

6. Арендатор земельного участка…… имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом

Раз у вас никаких запретов в договоре на субаренду не стоит, то и никаких препятствий для сдачи в субаренду не имеется. 

По поводу сдачи только части земельного участка: также никаких препятствия для сдачи его в субаренду здесь нет – сдайте Б. в субаренду только часть ЗУ.  В соответствии с п.1 ст. 6 ЗК РФ – 

Объектами земельных отношений являются:

3) части земельных участков.

А так как часть земельного участка – это объект земельных правоотношений, то его можно сдать и в аренду и в субаренду. 

При этом передаваемая в субаренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, то есть в договоре субаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Четко пропишите в договоре субаренды  какая именно часть земельного участка сдается в субаренду.

Что, касается сервитута, то если вторая сторона против, а в суд вы не хотите обращаться – то никаких иных вариантов установления сервитута  здесь нет.