Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или какие варианты могут быть?
В квартире 4 доли. Две по 7/100 несовершеннолетних детей, одна 36/100 бывшей супруги и 50/100 моя. В квартире проживает бывшая супруга, мне пришлось съехать. Дабы решить свой жилищный вопрос, я хочу продать свою долю 50/100. Бывшая супруга категорически против, ей там очень хорошо живётся. Естественно отказ от права выкупа, в органах опеки она оформлять не будет. Каковы мои действия? Писать письма и выжидать месяц? Или какие варианты могут быть?
Здравствуйте, Андрей!
Если супруга выкупать и писать отказ от покупки доли отказывается, то остается только направлять извещение и ждать месяц.
Далее продолжу более подробно.
Здравствуйте, Андрей!
Заставить кого-либо продать свою долю Вы не можете: в силу ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику, а ст. 246 ГК РФ предписывает общей собственность распоряжаться по соглашению всех участников.
Поэтому Вы можете продать только свою половину. Однако сначала необходимо соблюсти преимущественное право других собственников, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Направляете им письменное предложение выкупить Вашу долю, если отказываются или 30 дней бездействуют — можеет продавать третьему лицу.
Или какие варианты могут быть?
Собственно, вариантов здесь немного. Пытаться признать долю незначительной на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ бесперспективной: доля крупная, а заинтересованность бывшей жены в пользовании имущество неоспорима, если она там живет.
Можно попытаться выделиться Вам (ч. 3 ст. 252 ГК РФ):
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Но в суде Вам придется доказать, что бывшая жена имеет материальную возможность выкупить Вашу долю.
Андрей!
Конечно вы можете направить уведомление о продаже доли матери детей и вашей бывшей жене по ст. 250 ГК РФ, но боюсь, что у Покупателя будут большие проблемы при покупке квартиры с долями детей. Ваша бывшая пойдет в суд с иском о признании вашей сделки недействительной. Есть такая судебная практика ВС РФ, где судом было установлено, что до достижения детьми, имеющими собственность в квартире, 18 лет, вы продавать свою долю чужому человеку не можете, т.к. это нарушает права детей и сделка считается недействительной по ст. 169 ГК РФ
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
Считается, что когда в квартире проживают дети и являются собственниками, то отец или мать, которая продают свои доли неизвестным третьим лицам подвергают детей опасности в моральном плане и нарушают права детей на проживание в семье.
Будет ли ваша жена подавать в суд с целью признать сделку недействительной или нет, сказать сложно, но право у нее такое есть.
Как указано в статье 250 Гражданского кодекса РФ:
То есть надо направить бывшей супруге (на её имя и на имя детей) извещение о Вашем намерении продать свою долю.
Надо обязательно указать цену (ту цену, за которую Вы реально намерены продать свою долю постороннему лицу).
Направлять извещение желательно через нотариуса.
Если в течение месяца бывшая супруга от своего имени и от имени детей не направит Вам своё согласие на покупку Вашей доли, то Вы вправе будете продать её постороннему лицу.
Как Вы понимаете, при выкупе Вашей доли возможно два варианта — либо бывшая супруга и дети (дети через орган опеки) пишут отказ от приобретения Вашей доли, либо Вы направляете им письменное извещение в порядке статьи 250 ГК РФ (как я уже указал выше), выжидаете месяц и продаёте свою долю постороннему лицу.
Для выделения Вашей доли в натуре (для реального раздела квартиры) необходимо, чтобы в квартире можно было оборудовать два отдельных входа, две кухни, два санузла. Насколько понимаю, это также невозможно.
По закону также предусмотрено, что в случае невозможности выдела доли в натуре можно требовать принудительный выкуп (либо Вашей доли, либо доли супруги). Но для этого надо, чтобы суд установил, что принудительно выкупаемая доля является незначительной и у собственника этой доли отсутствует существенный интерес в пользовании общим имуществом (квартирой).
Но в Вашем случае ни тот, ни другой вариант не подходят, так как ни Ваш доля, ни доля бывшей супруги, вероятнее всего, не могут быть признаны незначительными (50/100 и 36/1000).