Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

436 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
436 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Можем ли поменять Управляющую компанию

Здравствуйте! Я являюсь дольщиком по договору уступки. Застройщик ввел в эксплуатацию дом 30.12.2013г. На данный момент я оформляю документы на право соственности (акт приема передачи от февраля 2014г.), т.е. собственником пока не являюсь. Застройщик передал дома своей Управляющей компании, договор от 03.01.2014г. Общего собрания собственнико не было, договор с УК не подписывали. Нам выставляют квитанции об оплате коммунальных услуг, содержания общего имущества. Нас не устраивает работа навязанной нам УК. В связи с чем вопрос: обязаны ли оплачивать квитанции? Можем ли мы поменять УК? И если, да, то как это сделать? Заранее спасибо!

02 Апреля 2014, 18:41, вопрос №415073 Надежда, г. Самара
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Ответы юристов (1)

  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте, Надежда!

    Так как УК уже обслуживает Ваш дом, то вы обязаны оплачивать её услуги. если Вам не нравиться качество услуг вы можете как пожаловаться в жилищную инспекцию или прокуратуру, а так же обратиться в суд в рамках закона «О защите прав потребителей», госпошлину платить не надо.

    Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. 

    Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
    — по соглашению сторон;
    — по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
    — по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
    — по основаниям, предусмотренным другими законами;
    — по решению суда.

    ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

    Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:
    — технической документации на дом;
    — иных документов, связанных с управлением домом;
    — средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
    — средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

    С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

    ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

    Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

    В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

    Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

    ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ

    Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

    Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.

    ПО РЕШЕНИЮ СУДА

    Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

    К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

    Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

    Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

    Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

    Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал. Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

    ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

    В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК) есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Его права оговорены в статьях 44 — 48 ЖК. Они относятся ко всем домам — в том числе тем, в которых создано ТСЖ. Только общее собрание вправе принимать решения по делам, отнесенным к его исключительной компетенции. К ним ЖК относит следующие вопросы:
    — о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общедомового имущества;
    — о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
    — о передаче в пользование общего имущества;
    — о выборе способа управления многоквартирным домом.

    Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли.

    По ЖК РФ собственники обязаны проводить общее собрание как минимум раз в год. Все прочие общие собрания считаются внеочередными. Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе нежилого) и по любому избранному им вопросу. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее десяти дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке. Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

    Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Оповещение проводится не позднее чем за десять дней до даты начала собрания. Форм информирования три: заказным письмом, путем вручения каждому под роспись, размещением в помещении, доступном для всех собственников помещений в данном доме — например, на доске объявлений в каждом парадном. Обычно достаточно двух форм — одной из первых двух и третьей.

    В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений должны быть указаны в обязательном порядке:
    — сведения об инициаторе или инициативной группе (поименно), которые созывают данное собрание;
    — форма проведения (собрание или заочное голосование);
    — дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования;
    — повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку данного собрания, а также изменять ее на самом собрании;
    — порядок и место ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
    — в бюллетенях для голосования (в том числе заочного) — председатель, секретарь собрания, счетная комиссия.

    Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.


    Решения собрания оформляются протоколом.

    Удачи Вам!

    03 Апреля 2014, 00:50
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats