Можно ли продавцу подать иск, если оплату по сертификату дважды отклонили

Question

Здравствуйте. Ситуация такая: я продавец квартиры в КК (Тихорецк). Покупатели - жители Херсонской обл. с сертификатом. Сделка состоялась 20 сентября 2023 года по всем правилам, с переходом права собственности к покупателям и тд. В декабре они получили первый отказ к оплате - мы пошли на встречу и подали документы повторно. 26 февраля пришел второй отказ (причина одна и та же - неподтвержденный въезд на территорию РФ). Мы отправили претензию, соблюдая досудебный порядок, украинцы же в свою очередь подали на Кубцентр в суд, пытаясь оспорить отрицательное решение. Пока мы ждем срок по претензии - состоялось первое судебное заседание, суд сделал перерыв до 30 мая. Адвокат украинцев утверждает, что если решение будет отрицательное, он будет подавать апелляцию (а это еще месяца 3-4, насколько я понимаю). Мне же от ответил, что пока не будет вынесено окончательное решение по делу к Кубцентру, мы не можем обращаться в свой суд за признанием сделки недействительной (Вернее можем, но будет приостановка до решения по сертификату) Отсюда у меня вытекают вопросы: 1. Действительно ли мы не можем подать в суд до решения суда? Мы же деньги по сделке купли-продажи не получили, прошло уже 8 месяцев, все разумные сроки по оплате прошли.... 2. Составляете ли вы исковые заявления подобного плана? 3. Есть информация, что нам при продаже имущества после решения суда придется платить 13% НДФЛ. Верна ли эта информация

Артем Давидьянц · Answer

Здравствуйте Анастасия Тут нужно понимать основания не действительности сделок. В теории ваша сделка является действующей договор не расторгнут сам по себе отказ в регистрации не делает сделку не действительной. 1. Действительно ли мы не можем подать в суд до решения суда? Мы же деньги по сделке купли-продажи не получили, прошло уже 8 месяцев, все разумные сроки по оплате прошли.... Вы можете подать в суд однако тут скорее всего будет приостановка хотя это не точно просто нужно понимать какое основание будет для признания сделки не действительной. 3. Есть информация, что нам при продаже имущества после решения суда придется платить 13% НДФЛ. Верна ли эта информация Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением; имущество получено от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества. Минимальный срок владения три года также установлен для единственного жилья. В остальных случаях для указанных объектов недвижимости минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Таким образом это зависит от сроков и первичного основания возникновения права собственности. Если владели более 5 лет то ндфл платить не надо. Анастасия надеюсь смог вам помочь С уважением Давидьянц А.Г.

Наталья Звенигородская · Answer

Анастасия, здравствуйте! Сделка состоялась 20 сентября 2023 года по всем правилам, с переходом права собственности к покупателям и тд Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры нужны основания. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Ознакомиться здесь: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/ Оспоримые сделки: существенное заблуждение (ст. 178 ГК), обман, насилие или угроза (ст. 179 ГК), сторона —ребенок 14—18 лет (ст. 175 ГК), сделку заключил ограниченный в дееспособности человек (ст. 176 ГК), участник не понимал значение своих действий или не руководил ими (ст. 177 ГК), для одной стороны сделка очевидно невыгодная (ст. 179 ГК), нет нужного по закону согласия третьей стороны или госоргона (ст. 173.1 ГК). Ничтожные сделки: мнимая сделка, которую заключали не по-настоящему (п. 1 ст. 170 ГК), притворная сделка, которой прикрывали другую (п. 2 ст. 170 ГК), сделка противоречит основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), нет обязательного нотариального удостоверения (п. 3 ст. 163 ГК), участник недееспособный (ст. 171 ГК), сделку совершил ребенок до 14 лет (ст. 172 ГК). Я специально привела вам основания для признания сделки недействительной для того чтобы вы понимали, что сделка ваша недействительной не является.Она была оформлена в соответствии с законом и состоялась.Как я понимаю, в вашем случае.ваше основание для обращения в суд следующее: Мы же деньги по сделке купли-продажи не получили, прошло уже 8 месяцев, все разумные сроки по оплате прошли.... Идем далее.Вам надо расторгнуть договор купли-продажи.В каждом договоре указывается цена договора-стоимость квартиры.Указание стоимости это существенное условие каждого подобного договора.Так вот в вашем случае существенное условие договора «оплата по договору» нарушено.Оплата не поступила.Согласно ст.450 ГК РФ: 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Ознакомиться здесь: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/ Таким образом, основание расторжение сделки купли — продажи квартиры будет не требование о признании сделки недействительной (в данном требовании суд вам откажет так как сделка действительная), а требование о расторжении договора купли-продажи квартиры вследствие нарушения существенного условия-оплаты по договору.