Имею ли я приоритетное право покупки квартиры другого соседа, если он продает?

Здравствуйте.

У Вас многоквартирный дом.

Собственникам помещений в МКД  согласно ст.36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе :

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как я понял из закона, пользование землей пропорционально площади квартиры разделяется м/у собственниками.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлено  ст.37 ЖК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/5af69c0d8c2b5e69962bef172624beb338bebb43/

В частности, согласно указанной выше статьи:

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

-В таком случае у него увеличивается эта пропорциональная площадь?

Да, увеличивается, если пристроит еще 45 кв.м.. 

-Мы можем в решении собственников прописать, что он этой пристройкой не претендует на увеличение площади пользования участком?

К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД согласно ч.2 ст.44 ЖК РФ относятся в том числе 

 принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен Ваш дом.

Прописать то можете, когда будете давать согласие. Но в общем и целом надо понимать, что существует норма закона о пропорциональности доли общей собственности размеру общей площади помещения( ч.1 ст.37 ЖК РФ)

На сколько это будет законным и действенным, если к примеру он по ом продаст эту квартиру и новый собственник скажет, что ничего не знаю?

Вы вправе будет ссылаться на решение общего собрания МКД и условия, при которых давалось Ваше согласие на пристройку. И что новый собственник тоже должен будет этим руководствоваться. Однако, риск того, что новый собственник скажет, что он не знал о таком решении собрания и что он будет претендовать на применение ч.1 ст.37 ЖК РФ все же существует. И тогда Вам придется судиться по этому поводу.

И как обезопаситься в таком случае, не соглашаться на пристройку ?

Не давать вообще такое согласие.

-Имею ли я приоритетное право покупки квартиры другого соседа, если он продает?

Нет, не имеете.Преимущественное право покупки имеется у участника общей долевой собственности( ст.250 ГК РФ). В данном случае доля  в квартире другого собственника Вам не принадлежит.

Если Вам нужна дополнительная консультация или подготовка документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте.

Если у Вас многоквартирный дом, судя по описанию это так, то его пристройка на общем земельном участке возможна только с согласия всех собственников помещений в МКД согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Оформление такого согласия допустимо в порядке статей 44-46 Жилищного кодекса РФ.

В решении общего собрания Вы можете прописать что участок ему не отчуждается под его постройкой, не переходит в его единоличную собственность, а например предоставляется ему в пользование или в аренду (за плату).

Плюс ему потребуется разрешение Администрации на реконструкцию в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку увеличивается площадь всего МКД.

Отчуждение части участка под его помещением невозможно без согласия собственников МКД если Вы ему эту часть участка не выделите и не передадите в собственность.

При продаже указанным лицом своей квартиры с узаконенной пристройкой у Вас и у других собственников не будет права преимущественного выкупа согласно статьи 250 ГК.

Новый собственник квартиры с пристройкой будет иметь тот же объем прав, что и прежний собственник.

Если Вам потребуется оформление решения общего собрания собственников МКД, то можете написать мне в чат личных сообщений.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

Добрый день! 

-В таком случае у него увеличивается эта пропорциональная площадь?

 да, увеличивается (ст 37 ЖК РФ). 

-Мы можем в решении собственников прописать, что он этой пристройкой не претендует на увеличение площади пользования участком

 нет, не можете. По закону имеет право. 

На сколько это будет законным и действенным, если к примеру он по ом продаст эту квартиру и новый собственник скажет, что ничего не знаю?

 Да, именно так может сказать. В судебном порядке определить размер доли в земельном участке. 

-И как обезопаситься в таком случае, не соглашаться на пристройку ?

Да, именно, в таком случае просто общим собранием отказать в  пристройке. 

-Имею ли я приоритетное право покупки квартиры другого соседа, если он продает?

нет, в данном случае ст 250 ГК РФ не работает. В данном случае продается помещение, а доля в участке в силу закона переходит и согласия других собственников помещений не надо, и преимущественного права покупки они не имеют. Кроме того, участок под МКД нельзя делить и отчуждать.