Чем гарантировать (как оформить) возврат займа кредитору, когда банк не оформляет рефинансирование с обременением, банку нужен чистый залог, а кредитору гарантия возврата займа

Добрый день,

В данном случае все зависит от позиции кредитора, как я понимаю, есть требования кредитора обеспеченные залогом, которые вы не можете оплачивать и хотите привлечь финансирование банка передав ему в залог данное имущество.

Можете привлечь поручителей (ст.ст.361-367 ГК РФ) на период пока банк не выплатит вам сумму, которую вы направите на погашение долга. Но если залог в полной мере обеспечивает требований кредитора, сложно сказать согласится ли он на это (так как залог наиболее надежное обеспечение).

Может быть получится убедить банк (с согласия залогодержателя) взять последующий залог, а в договоре прописать, что сумма непосредственно будет направлена кредитору, что снимет предшествующий залог (ст.342 ГК РФ).

рефинансирование с обременением, банку нужен чистый залог, а кредитору гарантия возврата займа !?

 Добрый день! Залог по согласование с кредитором может быть заключен и в отношении другого имущества (не того, что пойдет в залог банку) либо если это устроит кредитора возврат кредита может быть обеспечен поручительством иного лица ( в том числе залогом принадлежащего ему имущества) конечно при согласии поручителя ( ст. 363 ГК РФ). 

Добрый день.

Может быть вам подойдет такой следующий вариант. Как я понял из вашего вопроса, объект недвижимости в залоге у кредитора, но вам требуется взять кредит, который не одобряют без обеспечения (то есть залога).

Так вот, для передачи вещи в залог новому кредитору, такую вещь необходимо очистить от предыдущего залога. Возможно попробовать сделать следующую схему.

Вы заключаете договор займа (для надежности в нотариальной форме) с новым кредитором, с условием о том, что часть заемной суммы пойдет напрямую предыдущему кредитору (то есть банку). Вторая часть может быть передана позднее, на пример, после заключения договора залога (ипотеки) в отношении указанного объекта недвижимости.

Первый вариант о заключении договора залога одновременно с договором займа. При этом, согласовать условие о том, что залог возникает с момента погашения предыдущего залога (то есть, соглашение об отлагательным условием).

Так, в соответствии абз. 1 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 “О применении судами правил о залоге вещей” обязательства сторон из договора залога возникают с момента его заключения, в том числе если залог как обременение возникает позднее. Например, с момента заключения договора залогодатель может быть обязан раскрывать кредитору информацию об определенных фактах (в частности, о передаче предмета залога в пользование третьему лицу), пользоваться и распоряжаться заложенной вещью в соответствии с правилами статьи 346 ГК РФ (пункт 2 статьи 307, пункт 1 статьи 425, пункт 3 статьи 341, статьи 343, 346 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 “О применении судами правил о залоге вещей” договор залога может быть заключен под отменительным или отлагательным условием (статья 157 ГК РФ). К отлагательным условиям, обусловливающим вступление договора залога в силу (пункт 1 статьи 157 ГК РФ), могут быть отнесены такие обстоятельства, наступление которых зависит в том числе от поведения стороны по обязательству (например, заключение иного соглашения об обеспечении обязательства (договора поручительства, договора залога иного имущества) либо выдача независимой гарантии).

Второй вариант заключается в следующем.

В этом же договоре займа, вы включаете условие о том, что должник обязуется заключить договор залога (ипотеки) в отношении определенного объекта недвижимости после погашения первого залога.

В таком случае, кредитор будет защищен в том плане, что его требование будет обеспечено залогом, поскольку если должник будет уклоняться от заключения такого договора, кредитор может понудить такого должника заключить договор залога (ипотеки) в судебном порядке.

Как правило, заявление о залоге подают обе стороны одновременно (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке). Если залогодатель уклоняется от регистрации ипотеки, вы можете понудить его к этому через суд. Такой вывод можно сделать из п. 2 ст. 165 ГК РФ.