Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие риски еще могут быть по сделке, что необходимо проверить?
покупка новостройки по переуступке. передо мной два собственника. оформление через эскроу счет. Какие могут быть риски и как проверить сделку?
1. может ли любой предыдущий собственник в цепочке подать на банкротство как физ.лицо и при этом моя сделка будет признана недействительной?
2. какие риски еще могут быть по сделке, что необходимо проверить?
Здравствуйте!
Согласно ч. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка может быть признана недействительной, если она была совершена в течение трех лет до подачи заявления о банкротства и такая сделка может причинить имущественный ущерб кредиторам.
Чтобы хоть как-то себя защитить от такого поворота событий, необходимо проверить есть ли у продавца долги, проверить можно на сайте ФССП, на сайте судов по адресу регистрации, месту жительства и если окажется, что есть, то не стоит приобретать имущество.
Необходимо периодически мониторить сайт ЕФРСБ и газету «Коммерсантъ», есть ли сообщения о признании банкротом продавца.
Что касается использования эскроу-счета, использование эскроу-счета снижает риски не получения денег от продавца, поскольку в таком случае деньги за квартиру передаются продавцу только после выполнения всех условий сделки и регистрации перехода права собственности, но от банкротства это не защитит.
Что Вам необходимо сделать как покупателю?
1. Есть ли у объекта обременения, это можно проверить запросив у собственника выписку из ЕГРН.
2. В ДДУ необходимо посмотреть, есть ли возможность уступить права по переуступке.
3. Необходимо проверить, имеются ли у застройщика разрешение на строительство и если есть возможность, узнать были ли застройщиком введены другие объекты в эксплуатацию.
Здравствуйте, Олеся!
Вам необходимо, прежде всего, затребовать от продавцов (или получить самостоятельно) следующие документы для проверки объекта купли-продажи и продавцов:
1) выписку из ЕГРН о земельном участке, чтобы убедиться, что с продавцами заключен ДДУ.
2) копию ДДУ.
3) копии платежных документов, подтверждающих, что продавцами внесены деньги в оплату по ДДУ и не имеется задолженности.
4) копии паспортов каждого продавца (или паспортные данные).
Далее продолжу.
Какие могут быть риски и как проверить сделку?
На основании указанных мною документов, копии которых следует затребовать от продавцов, можно уже будет проверить как самих продавцов, так и объект, который Вы приобретаете.
На сайте застройщика посмотреть документацию о строящемся объекте.
В открытых источниках посмотреть информацию о самих продавцах (суды, исполнительные производства и т.д.).
1. может ли любой предыдущий собственник в цепочке подать на банкротство как физ.лицо и при этом моя сделка будет признана недействительной?
Согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Ваша сделка, таким образом, может быть признана недействительной в том случае, если цена сделки будет значительно ниже рыночной.
Если же цена будет соответствовать рынку, то вероятность признания сделки будет крайне мала.
2. какие риски еще могут быть по сделке, что необходимо проверить?
Надо проверить, как указал выше, произведена ли продавцами полная оплата по ДДУ (затребовать копии платежных документов). желательно обратиться к самому застройщику, Тем более, что в большинстве случаев уступка права требования по ДДУ возможна с согласия застройщика.
уточните пожалуйста, если будет признано банкротство. Получается договор ДДУ это же не имущество, почему сделка может быть признана недействительной?
Права требования по договору ДДУ (которые как раз и продаются по договору уступки) являются также активами банкрота, как и имущество.
Поэтому к признанию недействительными сделок по уступке права требования применяются те же правила, что и к сделкам с имуществом.
Здравствуйте.
1. может ли любой предыдущий собственник в цепочке подать на банкротство как физ.лицо и при этом моя сделка будет признана недействительной?
Во-первых, в банкротстве могут быть оспорены сделки совершенные в течение трех лет до даты принятия судом заявления о признании лица банкротом (период подозрительности, ст. 61.2 Закона о банкротстве). Теоретически, можно оспорить сделку и за пределами 3х летнего срока, но это достаточно проблематично.
Во-вторых, если сделка совершается по рыночной цене, то шанс ее оспаривания невысокий. Важно понимать, что под рыночной стоимостью считается цена имущества с отклонением в сторону понижения или повышения не более 30% процентов. Данный процент отклонения установлен сложившейся судебной практикой, но встречаются случаи когда процент отклонения составляет не более 20%.
В связи с этим, шансы оспаривания сделки хоть и имеются, но на мой взгляд являются минимальными.
2. какие риски еще могут быть по сделке, что необходимо проверить?
Необходимо проверить оплату по ДДУ, она должна быть совершена в полном объеме. Также рекомендую ознакомиться с положениями самого ДДУ относительно возможности переуступки прав требования. Если оплата по ДДУ произведена не в полном объеме, до для заключения договора переуступки прав требований, необходимо получить согласие застройщика.
уточните пожалуйста, если будет признано банкротство. Получается договор ДДУ это же не имущество, почему сделка может быть признана недействительной?
Право требования по ДДУ является активом должника, то есть в случае признания сделки недействительной, право требования к застройщику вернется к продавцу, а вы сможете требовать возврата денежных средств, уплаченных по договору уступки прав требования.
т.е. чтобы мне избежать истории с признанием сделки недействительной, мне надо всех в цепочке проверить на банкротство, верно? могу я это самостоятельно сделать в открытых источниках? кроме банкротства предыдущих владельцев никаких рисков более не имеется? риски по застройщику закрыты. вопросы только к участникам цепочки.
Да, вы можете проверить продавца на наличие задолженности на сайте ФССП: https://fssp.gov.ru/
Также можете проверить продавцов на наличие открытой процедуры банкротства на Федресурсе: fedresurs.ru/
Здравствуйте Олеся
В данном случае
паспорт
Справку из пнд
Проверить паспорт по базе мвд через гос услуги.
Проверить всех по базе банкротств
Проверить на судебные разбирательства в районных судах по месту регистрации
выписку егрн
Проверить застройщика по всем параметрам выше .
Посмотреть чем подтверждается оплата по дду.
Стоимость сделки приближена к рыночной отклонение не более 15 проц. Можно так же чтобы минимизировать риск заключить сделку через нотариуса.
уточните пожалуйста, если будет признано банкротство. Получается договор ДДУ это же не имущество, почему сделка может быть признана недействительной?
Любая сделка может быть оспорена если она причиняет вред кредиторам. Договор дду это активы должника которые представляют имущественную ценность.Если будет выявлено что они были проданы по заниженной цене то это основание для оспаривания сделки.
П 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63
9. При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).
Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Т.е по сути любая сделка
Небольшое уточнение, сделка может быть признана недействительной, если она была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом (сначала ошибочно указала «до подачи заявления»)
Это право требования, по которому Вы можете требовать либо объект, либо деньги, в случае не передачи объекта.
Если продавец будет банкротиться, Вы имеете право включиться в реестр требований кредиторов