Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

552 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
552 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Аренда жилого помещения и прекращение договора

Добрый день!

Ситуация следующая:

07.02.14г между мной и арендодателем был заключен Договор найма жилого помещения и внесена оплата за жилье за месяц вперед.

Договор найма был заключен с 07.02.14 г по 07.12.14г. Прожив 2 месяца в данной квартире, появились обстоятельства, при которых я вынуждена съехать с данной квартиры. Арендодателя я заранее предупредила о том, что планирую съехать. На что арендодатель дал ответ - либо живите до конца срока, указанного в договоре, либо оплачивайте сумму в размере 50 тыс.руб (моральная компенсация) и освобождайте!

В Договоре размер компенсации не указан, так же не указано то, что Договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке!

Есть пункт, гласящий: "Стороны имеют право на компенсацию морального и материального ущерба со стороны, причинившей этот ущерб".

Насколько правомерны требования арендодателя. И как мне поступить в данной ситуации?

  • договор.pdf
27 Марта 2014, 08:50, вопрос №408445 Евгения, г. Тюмень

Евгения оставил отзыв о сайте — показать

600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (21)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемая Евгения, Вы предупреждали устно или письменно? За сколько времени до окончания срока действия договора? Ответ Арендатора — устный или письменный?

    Статья 450. Основания изменения и расторжения договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]

    1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 452]

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.


    27 Марта 2014, 08:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день! Арендодатель был уведомлен УСТНО за две недели до предполагаемой даты выезда. Т.е. у нас есть еще неделя до конца следующей даты оплаты.

    27 Марта 2014, 09:03
  • Юрист - Безгодов Александр

    Евгения, здравствуйте!

    Согласно ч. 1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Т.о., Вам нужно в письменной форме предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца, отправив предупреждение заказным письмом с уведомлением или вручив под расписку. Никакой компенсации морального вреда Вы платить не должны.

    27 Марта 2014, 09:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Евгения, здравствуйте!

    В представленном договоре не указано, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается, также не указан порядок расторжения договора. Из чего можно сделать вывод, что договор может быть расторгнут на общих основаниях согласно ГК РФ.

    Согласно ст.620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Согласно ст.451 ГК РФ 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

    Таким образом, вам необходимо направить в адрес арендодателя письмо (заказным с уведомлением) с просьбой расторгнуть договор и указать причины расторжения. Можете приложить доп соглашение о расторжении договора. Укажите также срок расторжения и момент передачи ключей арендодателю.Если арендодатель не расторгнет с вами договор, обращайтесь в суд.

    Желаю удачи!

    27 Марта 2014, 09:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Евгения.

    Нанимателем договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, без обращения в суд, методом подачи надлежащего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Компенсацию морального и материального ущерба Вы платить не обязаны. 

    27 Марта 2014, 09:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день. такие требования не правомерны, но предупредить Вы должны были его не менее чем за 3 месяца

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Моральную компенсацию Вы платить не должны. Она выплачивается в оговоренных Законом случаях:

    Статья 1099. Общие положения

    2. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

    В Вашем случае этого нет

    27 Марта 2014, 09:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петров Владимир

    Евгения, добрый день, в соответствии с п. 1 статьи 687 ГК РФ 

    Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Возникновение морального вреда в связи с расторжением договора не может быть.

    27 Марта 2014, 09:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день. В соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса РФ:

    Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    В Вашем договоре есть пункт, устанавливающий право каждой стороны досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом за один месяц. 

    Требовать с Вас какой-либо компенсации наймодатель не имеет права. Лучше будет, если предупредите наймодателя о своем намерении освободить квартиру раньше срока в письменном виде — отдадите под роспись или отправите почтой заказным с уведомлением. В любом случае — требование компенсации возможно только через суд.

    27 Марта 2014, 09:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Здравствуйте Евгения, в договоре сказано, что досрочное расторжение возможно и Вы обязаны за 1 месяц уведомить другую сторону. Рекомендую письменно путем направления заказного письма с уведомлением о вручении сообщить о дате расторжения договора, сослаться на пункт договора разрешающем досрочное расторжение договора и приложить подписанное Вами соглашение о расторжении.

    С указанной в соглашении даты договор будет считаться расторгнутым.

    В соглашении обязательно укажите, что претензий к состоянию помещения и расчетам у сторон нет. Приложите Акт сдачи помещения из аренды. И Вы вправе с указанной даты выехать из помещения.

    Если другая сторона считает, что Вами был причинен ущерб, то она обязана это доказать. НО дата расторжения никак не привязана к процессу доказывания. Вину устанавливает только суд. Это право Арендодателя при наличии оснований и доказательств обращаться в суд когда ей угодно (в рамках срока исковой давности). 

    27 Марта 2014, 09:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл

    Здравствуйте, на сколько я понял, речь идет о квартире, то есть о жилом помещении.  Договором аренды охватываются нежилые помещения. В Вашем случае возникли иные правоотношения, которые урегулированы главой 35 ГК РФ, наем жилого помещения.

    По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
    В Вашем случае имеет место краткосрочный наем (на срок менее года).

    К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
    Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
    По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.

    В Вашей ситуации, в силу закона, Вы обязаны предупредить о намерении досрочного расторжения договора найма за 3 месяца в силу закона, по истечении этого срока договор фактически считается расторгнутым, и права и обязанности сторон по нему прекращаются. Таким образом, платить придется еще 3 месяца после уведомления о намерении расторгнуть договор.


    27 Марта 2014, 09:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день! Арендодатель был уведомлен УСТНО за две недели до предполагаемой даты выезда. Т.е. у нас есть еще неделя до конца следующей даты оплаты.

    Уведомите письменно с уведомлением о вручении. Но оплатить придется еще 3 мес.

    27 Марта 2014, 09:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл

    По поводу морального вреда, оснований для его взыскания нет, в этой части можете не волноваться. 

    27 Марта 2014, 09:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Евгения, направляйте в адрес арендодателя письмо с просьбой расторгнуть договор, обязательно укажите причину расторжения, с какого числа считать договор расторгнутым и день передачи ключей.

    Никакую компенсацию не платить!

    Пусть обращается в суд за взысканием (всё равно ничего не получит)

    С уважением!

    27 Марта 2014, 09:07
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Евгения!

    Данный вопрос урегулирован главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения»:

    Статья 687 ГК РФ:

    Расторжение договора найма жилого помещения:

    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

    3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

    4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

    Поэтому Вы можете расторгнуть договор, уведомив сторону за 3 месяца, но не ранее (если договором не предусмотрено иное).Удачи Вам!С Уважением,Васильев Дмитрий.
    27 Марта 2014, 09:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петров Владимир

    Евгения, у Вас в п.2.1 договора указано, что Наймодатель обязан «подтвердить согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой, с договором, а также что квартира не продана, не заложена, не является предметом судебного спора. Наймодатель подтверди все это? если да, то каким образом. Думаю можно за этот пункт зацепиться как за существенное условие договора. 

    Тогда можно подумать над тем, чтобы не ждать трех месяцев.

    27 Марта 2014, 09:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Поэтому Вы можете расторгнуть договор, уведомив сторону за 3 месяца, но не ранее (если договором не предусмотрено иное).

    А разве норма о предупреждении диспозитивная?

    27 Марта 2014, 09:10
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Извините, а что значит - диспозитивная норма?

    27 Марта 2014, 09:18
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Что касается морального вреда, то для его взыскания нет оснований, есть только основания требовать от Вас оплаты по договору за последующие 3 месяца, которые предусмотрены ст. 687 ГК РФ.

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.

    27 Марта 2014, 09:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл

    Добрый день! Арендодатель был уведомлен УСТНО за две недели до предполагаемой даты выезда. Т.е. у нас есть еще неделя до конца следующей даты оплаты.

    Письменное уведомление обязательно, его будете приводить в качестве доказательства при возникновении спора. 

    По сути, арендодатель у Вас не уведомлен, потому что Вы не сможете это доказать. 

    И как я писал выше, договор фактически не будет расторгнут еще 3 месяца, в силу императивной нормы закона, то есть деньги за аренду (за период 3 месяца) с Вас смогут взыскать через суд. В данном случае установление месячного срока в договоре противоречит закону и в этой части договор недействителен. 

    27 Марта 2014, 09:10
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Сейчас Вам проще всего съехать, отдать ключи и ничего более нет платить. Но оплаченный месяц потеряете. Пусть в суд идет

    27 Марта 2014, 09:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    А разве норма о предупреждении диспозитивная?

    Вообще да, императивная, как ни странно, верное замечание.

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.


    27 Марта 2014, 09:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл

    Я бы Вам советовал поступить следующим образом.

    1) Направить заказным письмом уведомление о намерении прекращения договора найма жилого помещения.

    2) Съезжать, если решили съехать, либо не съезжать, это не важно. 

    3) Если арендодатель обратится в суд с иском о взыскании морального вреда можно не волноваться, оснований нет. 

    4) Если арендодатель обратится в суд с иском о взыскании суммы по договору найма, то эту сумму с Вас взыщут за 3 месяца, не зависимо от того съехали Вы или нет, но не факт что арендодатель обратится, поэтому тут останется только ждать. 

    27 Марта 2014, 09:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Извините, а что значит — диспозитивная норма?

    Ну это говорит о том, что Вы должны были за 3 месяца предупредить. а не за месяц, как в Вашем договоре. Ну это не столь важно сейчас. Деньги за месяц все равно потеряете. Предупредите сейчас письменно с уведомлением и съезжайте. Путь идет в суд. 

    Моральный вред он не получит. Максимум, что сможет взыскать — это оплату за 3 месяца и судебные расходы. Но это при хорошем раскладе.

    Хотя у Вас в месяц 23 итого 69 за 3 месяца… да уж...

    27 Марта 2014, 09:20
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats