Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

508 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
508 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Передача имущества по договору купли продажи

Оформила собственность на квартиру но пока не въехала так как по договору купли продажи предоставила продавцу 2 недели для вывоза имущества При заключении предварительного договора ранее договорились что кухонный гарнитур за отдельную плату остается в квартире хотя в тексте предварительного договора указывалась только цена самой квартиры без кухни и лишь припиской продавца от руки на формуляре договора было указано что кухня не входит в стоимость квартиры а оплачивается отдельно и была указана ее стоимость При заключении предварительного договора был внесен задаток за квартиру В основном договоре купли продажи ничего не сказано о приобретении квартиры вместе с кухонным гарнитуром После регистрации договора купли продажи с продавцом расчет за квартиру произведен полностью а на полученный им ранее задаток получена расписка что это аванс за кухню За 2 дня до окончания отведенного продавцу двухнедельного срока он заявил что не будет оставлять кухню поскольку не получил расчет за нее полностью хотя мне казалось что мы обоюдно рассчитывали на расчет при подписании акта приема передачи и получении ключей Правомерны ли действия продавца и можно ли их оспорить Можно ли рассчитывать на моральную компенсацию поскольку они разрушили все наши предварительные планы

25 Января 2013, 21:28, вопрос №40617 маргарита, г. Жуковский
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, помимо Ваших пояснений необходимо видеть тексты, для полного и всестороннего ответа.

    25 Января 2013, 21:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Добрый вечер!

    Тексты соглашения и договора купли продажи читать надо. Так не скажешь. Выложите, пожалуйста.

    Другой вопрос что по общему правилу, по ст.429 ГК РФ. "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность".

    Но это легко меняется договором, поэтому выложите, пожалуйста, документы.

    25 Января 2013, 21:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый вечер!

    Соглашусь с коллегами, для консультации нужно посмотреть текст расписки, предварительного договора и самого договора купли-продажи.

    Объясню почему: необходимо сопоставить суммы и их назначение, пока неясно, почему задаток за квартиру стал авансом за кухню и т.п., а также каким образом Вы можете обязать продавца оставить кухонный гарнитур Вам.

    По поводу морального вреда - для его взыскания оснований в данном случае не имеется.

    25 Января 2013, 21:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мартынеева Ирина

    Исходя из ст429 ГК РФ.

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    В Вашем случае в предварительном договоре было указано,что мебель остается в доме за отдельную плату.Другая сторона отклоняется от выполнения всех условий согласно договору,а значит Вы вправе возместить компенсацию с другой стороны.

    381 Гр.К РФ предусматривает, что сторона, получившая задаток, обязана в случае неисполнения договора по ее вине вернуть другой стороне сумму задатка в двойном размере.

    В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

    25 Января 2013, 21:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр

    Добрый вечер!

    Касательно морального вреда, то взыскать его в данной ситуации не получится т.к. отказ от сделки моральным вредом не является.

    Касательно гарнитура. Как видно из Вашего описания, никакого договора на приобретение кухни Вы с продавцом не заключали (есть только собственноручная записка продавца на предв. договоре к/п квартиры, что в стоимости квартиры гарнитур не входит + расписка о получении аванса за гарнитур).

    Таким образом, единственно, что Вы можете это потребовать возврата аванса.


    P.S.


    Сама расписка не может служить договором т.к. в ней отсутствуют существенные условия договора, например, не описан точно кухонный гарнитур (что в него входит).





    25 Января 2013, 21:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Кроме того , раз квартира оформлена и есть расписка о получении денег именно за кухню, требуйте возврата задатка в двойном размере, так как отношения в части квартиры узаконены (договор зарегистрирован, деньги переданы), то по кухне отдельно требуйте или передачи или возврата задатка в двойном размере ( расписка - является юридически значимым документом).

    25 Января 2013, 21:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    "На формуляре договора было указано что кухня не входит в стоимость квартиры а оплачивается отдельно и была указана ее стоимость"

    Все-таки предположу, что, поскольку цена на гарнитур согласована, продавцом за него получен аванс, то в данной ситуации Вы имеете право требовать от продавца продать Вам гарнитур за согласованную цену, пусть даже не установлен срок полной оплаты его стоимости. Но нужно смотреть документы.

    25 Января 2013, 22:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Одно не ясно, когда продавец рассчитывал получить окончательный расчет за кухню, может это условие где-то указано?

    25 Января 2013, 22:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Все равно привязать можно по срокам к передаче квартиры (бессмысленно его забирать из квартиры, чтоб потом по истечении какого то срока снова завозить обратно, да и сделки шли параллельно).

    25 Января 2013, 22:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр

    всё равно предмет договора не был согласован (не перечислены и не описаны все вещи, входящие в гарнитур (?) ) поэтому и требовать кроме аванса нечего.

    Если даже покупатель пойдёт в суд, то продавец с чистой совестью заявит встречное требование о признании сделки ничтожной ввиду её несоответствие закону (не согласован предмет договора)

    25 Января 2013, 22:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мартынеева Ирина

    Пока не ясно клиент отдал задаток за гарнитур или аванс...

    Если задаток,то формула убытков выглядит так:

    У=У1-3;

    где:

    У - итоговая сумма убытков, которая подлежит возмещению;

    3 - сумма задатка;

    У1 - сумма убытков, в действительности понесенных стороной.

    Если же аванс,то в случае нарушения стороной условий договора, другая сторона имеет право потребовать возвращения аванса(только уже в двойном размере вернуть нельзя)

    25 Января 2013, 23:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Думаю для ответа на Ваш вопрос надо решить: необходима ли письменная формы сделки для продажи гарнитура? Но сначала о другом.

    В соответствие со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    В соответствие с абз. 2 данной статьи, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Кроме того, в сооответствие с абз. 3., договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

    Оферта - адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ст. 435 ГК РФ).

    Приписка относительно гарнитура, размещенная в тексте договора купли-продажи квартиры – предложение, адресованное Вам, его приобрести, однако, для того, чтобы стать полноценной офертой, оно должно содержать все существенные условия купли-продажи (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

    Существенным, иными словами, необходимым для включения в договор, условием купли-продажи является его предмет, так как на это прямо указывает закон (ст. 455), то есть товар, а именно, кухонный гарнитур.

    В соответствие с п. 3 ст. 455 ГК РФ, условие о товаре является согласованным, когда можно определить его наименование и количество. Под наименованием подразумевается определение вещи, а не, например, то наименование, которое указано в техпаспорте, прилагающемся к нему.

    Кроме того, кухонный гарнитур является сложной вещью, т.к. образует единое целое с разнородными вещами (ст. 134). Поэтому для определения точного наименования такого товара необходимо описать состав этой сложной вещи и (или) изобразить его графически. Также, если на вещь имеется техпаспорт или другая, содержащая описание товара документация, учитывая возможность заключения сделок не только в одном документе, но и путем обмена несколькими (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и такая документация передана покупателю, о чем есть расписка, указание в договоре или фактически есть у Вас во владении (посмотрите на задние панели гарнитура, возможно там наклеены какие-либо бумажные описания), то полагаю, вопросы по предмету купли-продажи не возникают.

    Теперь касательно необходимости письменной формы такой сделки. В соответствие со ст. 161 ГК РФ, такая форма требуется для сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. До января 2013 г. МРОТ составлял 4611 рублей, а с нового года – 5205 рублей. Применение одной из этих ставок – отдельный вопрос. Его решение зависит от того, когда подписывался договор купли-продажи квартиры с рассматриваемой припиской, т. к. именно тогда появилось намерение продавца о продаже гарнитура отдельно. Если договор на квартиру подписывался до нового года, то при стоимости не выше 46110 рублей, договор купли-продажи гарнитура заключен в устной форме, и в подтверждение его заключенности относительно предмета можно приводить свидетельские показания, письменные доказательства о намерениях сторон либо, подтверждающие действия сторон по его исполнению, а именно: сама приписка в договоре купли-продажи квартиры, расписка в получении аванса за гарнитур, устные показания третьих лиц о том, что находящийся в квартире гарнитур – тот самый. Коль скоро из действий сторон, сложившихся до появления требования продавца вернуть гарнитур, и документальных свидетельств, имевшихся до этой даты, следует факт заключения сделки (если ее стоимость не выше обозначенного предела), то договор купли-продажи заключен, и продавец не может в одностороннем порядке его расторгнуть. Кроме того, из тех же документов следует, что это договор купли-продажи товара, проданного с условием об оплате после его заключения и к нему применяются правила ст. 488 ГК РФ о товаре, проданном в кредит. Поэтому возможность требовать вернуть товар у продавца может появиться, если Вы не оплатите остаток цены в согласованный срок. Поскольку срок, скорее всего не установлен, то применяются правила ст. 314 ГК РФ, а именно: «в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

    Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.»

    Таким образом, если определенная Вами стоимость ниже 10 кратного размера МРОТ, то договор относительно гарнитура у Вас заключен, подлежит исполнению и Вами, и продавцом. Кроме того, как сказано в ответах выше, возможно есть обеспечение исполнения Вашего договора купли-продажи гарнитура в виде соглашения о задатке, подтверждаемого распиской о получении денег за гарнитур (а не задатка за квартиру). Но пока из вопроса точно не вывести: аванс это или задаток. В то же время, полагаю, что квалифицировать этот момент не нужно, в связи с тем, что правило ст. 381 ГК РФ об оплате двойного задатка стороной ее получившей применяется в случае неисполнения ею обязательств, а в Вашем случае обязательство передать товар исполнено (гарнитур находится в Вашем владении), и, соответственно, применить такую норму к продавцу нельзя.

    Если стоимость выше этой ценовой границы, то, скорее всего, при отсутствии у Вас других сведений об этом, кроме указанных Вами в вопросе, нет доказательств подтверждающих согласованность предмета купли-продажи гарнитура. Такая сделка не заключена, и продавец квартиры вправе предъявить к Вам виндикационные требования, и, если такие требования будут реализованы, вы, соответственно, можете требовать от него неосновательное обогащение.

    26 Января 2013, 04:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats