Можно ли оформить куплю‑продажу квартиры с заниженной ценой и как это повлияет на налоги?

Здравствуйте, Екатерина!

Уточните, в течение какого срока жена Вашего дяди владеет данной квартирой?

Здравствуйте!

Жена моего родного дяди хочет при жизни подарить мне квартиру

Как даритель получила квартиру? Когда получила?

Если срок владения более 3-5 лет, цена в договоре ни на что не повлияет.

Если срок менее 3-5 лет, возникает обязанность по налогу (п.17.1 ст.217 НК РФ), а налог будет считаться не с цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости (ст.214.10 НК РФ). 

Здравствуйте Екатерина 

Если она владеет квартирой более 3-5 лет то у неё нет обязанности платить ндфл. А значит сумму можно указать рыночную. 

Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости.

Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В данном случае можете указать рыночную стоимость и то что денежные средства были переданы наличным способом перед заключением сделки.

+ оформите либо акт приёма передачи либо укажите что договор носит форму акта. 

Екатерина надеюсь смог вам помочь 

С уважением Давидьянц А.Г.

Екатерина, добрый день.

Права супруги дяди на квартиру зарегистрированы в ЕГРН? квартира приобретена в период брака с дядей? Как приобретена квартира супругой дяди?

Дело в том, что срок владения считается с даты регистрации права (см. п.2 ст.8.1 ГК РФ). Если ранее права заргистрированы не были, то налоговый орган будет считать срок владения именно с даты регистрации.

Если права ранее были зарегистрированы и с даты регистрации минимальный срок владения равный 3/5 годам (в зависимости от даты регистрации и оснований приобретения) истек, то стоимость налоговый орган интересовать не будет.

Если квартира приобретена в период брака с дядей за счет их общих доходов, то для заключения любого договора об отчуждении потребуется его согласие, удостоверенное у нотариуса (см. п.3 ст.35 СК РФ).

Добрый день! Росреестр не интересует за какую стоимость продается недвижимость, условно хоть 1 рубль можете поставить в договоре. Тут риски иного характера связанные с налогообложением. В частности согласно п. 3 ст. 212 НК РФ

При получении налогоплательщиком дохода ввиде материальной выгоды от приобретения товаров (работ, услуг), указанной в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), налогоплательщику.

т.е. нельзя исключать, что в результате такой сделки налоговая доначислить Вам ндфл исходя из разницы между рыночной стоимостью недвижимости и ценой продажи 

В договоре купли-продажи квартиры стороны могут указать цену, за которую квартира продается, по своему усмотрению в силу принципа свободы договора согласно ст. 421 ГК РФ.

Последствия продажи квартиры по заниженной стоимости для Продавца:

Если срок владения квартирой менее минимального (5 лет, если квартира приобретена по договору купли-продажи, 3 года — если квартира приобретена по безвозмездной сделке дарения или в порядке наследования), у Продавца возникает обязанность по оплате НДФЛ с дохода, полученного при продаже квартиры.

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ доходы налогоплательщика, полученные от продажи недвижимости, освобождаются от НДФЛ при условии, что такой объект находился в его собственности в течение минимального предельного срока владения и более. Для объектов, полученных по возмездной сделке, такой минимальный срок владения составляет 5 лет, для объектов, полученных по безвозмездной сделке — 3 года.

Также по условиям подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ от оплаты НДФЛ освобождаются доходы налогоплательщика от продажи недвижимости, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату гос.регистрации перехода права собственности к покупателю на проданный объект недвижимого имущества  не находится иного жилого помещения (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). 

Если объект продан по цене, значительно ниже кадастровой стоимости, при наличии обязанности у Продавца оплатить НДФЛ с дохода от продажи такого объекта, ИФНС доначислит НДФЛ, а именно:

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.