Можно ли обменяться долей в доме на комнату с ипотекой и как обезопасить сделку?

Здравствуйте!

Брат пишет дарственную на 1/6 часть дома моему сыну

Сразу хочу обратить внимание, что ваш брат и ваш сын НЕ являются близкими родственниками, поэтому в случае такого дарения у сына возникает налог — 13% от кадастровой стоимости доли (п.18.1 ст.217 НК РФ).

Также здесь обязательно требуется нотариус — ст.43 закона о госрегистрации недвижимости № 218-фз.

Продолжу ниже. 

— Брат пишет дарственную на 1/6 часть дома моему сыну, а сын пишет договор обещания дарения комнаты ему.

 Да, такое возможно.

Так как сделка с долей, то понадобится нотариус (ст. 42 ФЗ-218).

возможно ли обезопасить брата на случай, если сын не сможет оплатить ипотеку, и комната отойдет банку

Нет, обезопасить не возможно. Если сын не платит ипотеку, то она уйдет банку и тогда договор обещания дарения теряет всякую силу

Здравствуйте, Михаил.

— Брат пишет дарственную на 1/6 часть дома моему сыну, а сын пишет договор обещания дарения комнаты ему. 

Это возможно, согласно «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ — Статья 572. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность....

 Договор дарения 1/6 доли требует нотариального удостоверения.

Вы спросили так же

  — возможно ли обезопасить брата на случай, если сын не сможет оплатить ипотеку, и комната отойдет банку?

Нет, здесь все зависит от платежеспособности сына.

Здравствуйте.

— Брат пишет дарственную на 1/6 часть дома моему сыну, а сын пишет договор обещания дарения комнаты ему.

Формально такое возможно, но рекомендовал бы всё же дождаться оплаты ипотеки, снятия обременения и тогда уже проводить нормальный обмен по договору мены.

Если же сделаете по схеме с дарением — это будет довольно ненадёжная конструкция.

По договору мены у обеих сторон есть встречные обязательства, при неисполнении которых вторая сторона может не исполнять свои обязательства либо воспользоваться другими предусмотренными способами.

А дарение такой встречностью не связывает.

Статья 572 ГК РФ  Договор дарения

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

И нельзя предусмотреть в том числе каких-либо санкций сопровождающих оба обязательства.