Можно ли покупать невыделенную долю у такого собственника?

Здравствуйте, Анна. 

В Земельном кодексе РФ указано, что если у земельного участка и здания, строения, сооружения на нём один собственник, то отчуждаются они только вместе. А любые сделки по передаче зданий отдельно от земельного участка являются ничтожными (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).

Поэтому по-хорошему нужно, чтобы собственник произвел раздел земельного участка. Для этого ему нужно обратиться к кадастровому инженеру за установлением границ новых участков и составлением межевого плана. После этого необходимо пройти государственный кадастровый учёт, зарегистрировать права на образованные земельные участки и снять с учёта старый участок.

Лишь после всех этих действий собственник может продать вновь образованный земельный участок с домом на нём (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 г. № 73-КГ14−5).

Если же вы купите такой дом с земельным участком, данным разделом придется заниматься вам.

Также важно учитывать, что существуют минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются актами муниципальных образований и законами субъектов РФ. Если размер новых участков будет меньше этого предела, разделить участок не получится. Например, в Московской области минимальный размер участка составляет от 2 до 6 соток в зависимости от муниципалитета, к которому он относится, и вида разрешённого использования земли.

С уважением, Ксения

Хочу купить долю дома и весь участок

 Добрый день! Кто второй собственник 1/2 доли в праве на дом?

Дело в том, что в случае продажи имущества, находящего в долевой собственности, необходимо согласие другого собственника ( ст.247 ГК РФ), тем более, что у другого собственника есть преимущественное право покупки ( ст.250 ГК РФ).

Покупая 1/2 долю в праве на дом, Вы не можете стать собственником всего участка, так как нарушаются права второго собственника, а также принцип земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов:

п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

При этом, не только от Вашего желания зависит продажа земельного участка, 1/2 доля в праве на дом, которым пользуется и владеет также и другой собственник, не может существовать в отрыве от земельного участка, на котором он расположен.

В данном случае кроме определения границ земельного участка, лучше выделить в натуре 1/2 долю в праве на дом, если есть техническая возможность ( в 1-этажных домах на земле, как правило, такая возможность есть).

Тем самым, собственники прекратят право долевой собственности на дом, то есть, образуются два самостоятельных объекта недвижимости.